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新闻

重庆

仲量联行2016年第三季度重庆房地产市场回顾

办公楼市场租赁活跃推动空置率下降;零售市场竞争导致百货持续面临调整转型


重庆  2016年10月19日
  • 优质办公楼市场  - 租赁成交相对活跃空置率下行,影响租金下跌趋势放缓。
  • 优质零售物业市场  - 新增零售项目增强商业氛围,百货市场持续调整转型。
  • 高端住宅市场  - 投资情绪活跃改善型需求强劲,销售情况良好刺激资本值持续上涨。
  • 优质物流仓储市场  - 经济下行租赁需求减弱,空置率攀升租金呈缓慢下滑趋势。


优质办​​​公​楼​市场

江北嘴片区国华金融中心A塔于本季度入市,新增供应面积达4万平方米。该项目为单一业权,临近力帆中心,拥有江景资源,其区位和品质优势吸引优质租户入驻,如新欧鹏地产租赁其4层办公楼,因此国华金融中心A塔以较高入驻率竣工。

重庆优质办公楼市场见数宗大面积租赁成交,租赁活动相对活跃使空置率持续下降。其中主要大面积成交包括,泰康人寿租赁位于解放碑片区的海航保利国际中心一整层(面积约为2,000平方米)。位于非核心片区的优质办公楼也录得大面积成交,如重庆鹏诚保险代理有限公司租赁化龙桥片区的企业天地2号楼约2,800平方米。按行业来看,金融服务行业尤其是银行和保险类公司为需求的主要驱动力,占第三季度新租赁面积的44%。而来自于专业服务及贸易零售消费品行业的需求持续保持强劲,均占第三季度新租赁面积的16%。就企业需求类型方面,重庆优质办公楼市场仍然是升级需求主导,占第三季度优质办公楼市场租赁面积的40%,业主持续提供优惠条件使得升级需求保持活跃。另一方面,来自新成立公司的租赁需求正在逐渐增强,部分中小型或创业型公司在重庆有业务拓展需求,因此在成立初期其更青睐位于成熟片区的办公楼。截至2016年第三季度,其租赁成交占第三季度优质办公楼市场租赁面积的32%。

优质办公楼持续提供优惠条件吸引优质租户,多个楼宇录得大面积租赁成交,因此在第三季度净吸纳量录得约8万平方米,环比增长约8%。在租赁成交活跃的支撑下,致使整体市场空置率持续下降至47.4%,环比下滑2.3个百分点。

租赁成交活跃空置率持续下降刺激整体租金缓慢下行。在第二季度重庆优质办公楼市场大幅度降低租金提供优惠条件,刺激市场租赁需求,市场情绪延续到第三季度。因此,租赁需求于第三季度仍保持活跃状态。或得益于重庆稳健的经济发展增速和中新项目带来的发展前景,部分公司进入重庆发展业务,对办公楼需求逐步增强。因而整体租金相对平稳,截至2016年9月末,重庆优质办公楼平均有效净租金环比微幅下跌0.3%,录得人民币87.2元每平方米每月。

楼宇持续延迟入市减缓市场压力,长远来看空置率或将缓慢下降。鉴于市场供应量过大,业主纷纷推迟楼宇入市,使得市场能利用无集中供应时期消化库存。然而江北嘴片区未来供应较大且集中,仍然是竞争最为激烈的片区,届时将再度推高江北嘴片区空置率。放眼未来,在经历了2015年优质办公楼集中供应,目前的新增供应正逐渐放缓给予市场消化库存的时间。从2018年开始办公楼新增供应将逐渐减少,政府放缓土地供应也将有效控制未来办公楼市场新增供应保持平稳。“短期来看,重庆优质办公楼市场仍将面临空置率高企的压力,租金水平仍处于下行通道。但长远来看供应量逐渐减少,重庆稳健的经济增速及中新项目带来的经济增长,或有助于减缓办公楼市场压力。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。 

​优质办​零售物业​市场

2016年第三季度迎来两个新项目开业,阳光世纪购物中心为改善经营转型为奥特莱斯百货。位于大坪商圈的龙湖时代天街D馆和南滨路片区的长嘉汇购物公园于本季度陆续开业,重庆零售市场新增建筑面积约11万平方米。龙湖时代天街D馆定位为针对年轻消费者以娱乐业态为主的购物中心,不仅成功引入了SPAO, MIXXO等快时尚品牌,大鲁阁保龄球馆和炫影卡丁车的入驻使大坪商圈品牌更多样化。而位于南滨路的长嘉汇购物公园,定位为旅游地产零售项目,成功引入重庆首家杜莎夫人蜡像馆入驻,有助于吸引游客。同时,精品超市Hi Super和快时尚品牌H&M等品牌纷纷入驻,服务周边区域的居民。然而,电商和购物中心两方面竞争的影响在重庆零售市场持续发酵,百货努力转型寻求改善经营状况。百盛百货在8月份关闭其万象城门店。同时新世纪百货首次尝试运营的购物中心——阳光世纪购物中心,因运营状况不佳在第三季度转型为新世纪百货奥特莱斯。因此重庆百货市场体量增加至52万平方米。受益于新增零售项目入驻率较高,现存其他零售项目入驻率相对稳定,因此截至2016年第三季度重庆优质零售物业市场空置率保持平稳,环比微幅下降0.4个百分点至15 %。

特色餐饮持续于重庆扩张,娱乐及儿童业态需求增强。重庆核心商圈的优质零售项目一直受到国际品牌的青睐,尤其是位于观音桥商圈的星光68广场,Salvatore Ferragamo 和APM Monaco 纷纷在此开设新店。同时特色餐饮也积极进入重庆零售市场,桃园眷村在星光68广场开设其重庆首家店。除了占主要需求来源60%的时尚和餐饮类业态,娱乐及儿童业态的需求持续增强,共计占第三季度新租赁面积的23%。其中健身俱乐部逐渐成为购物中心提升入驻率和人流量的重要调整举措,如威尔士健身在解放碑星光广场再度扩店。

2016年第四季度重庆零售市场预计将迎来5个零售项目,更多百货物业将调整转型。新增供应如爱琴海购物公园等均位于非核心商圈,商圈氛围有待进一步成熟;处于试运营期的K-Land 小时代预计于11月初正式营业,其定位为儿童乐园势必与邻近区域的龙湖时代天街C馆产生区域内竞争。新增零售项目难以以较高租金水平入市,整体市场租金水平将面临下行压力。同时百货物业将继续面临转型问题,如百盛百货将计划调整其南坪店以期改善其经营状况。租赁需求方面,虽然零售品牌尤其是国际品牌在重庆零售市场持续扩张,但更偏向成熟商圈的优质物业。“对于新兴商圈的零售项目,要准确定位购物中心,辐射周边消费群体,尽快提振人气,商圈氛围逐渐成熟将有利于引入更多优质零售品牌。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。 

高端住宅​市场

高端住宅市场投资情绪活跃,改善型需求强劲促进住宅销量。当一线及沿海城市纷纷颁布限购令,投资者将目光逐渐投向了二线城市。重庆经济稳步增长和中新项目带来的发展前景,吸引到投资者购买重庆核心片区的住宅如江北嘴,观音桥等。投资情绪的活跃也带动了改善型需求,因此在2016年第三季度重庆高端住宅市场销售套数达2,200套,销售率持续上升,环比上涨7.2个百分点,录得54.5%。高端住宅项目瑞安翠湖天地和御龙天峰在第三季度有较好销售表现,共计销售近900套,占到市场总销售量的41%。

销售情况良好优质楼盘新增供应有限,推动市场平均资本值上升。高端住宅项目推盘速度放缓,新增供应在2016年第三季度仅约600套。位于江北嘴片区的梵悦天御为新楼盘,以高于整体市场平均资本值水平入市。同时部分楼盘销售情况良好推动房价持续上涨,因此高端住宅市场平均资本值稳步上升,截至2016年第三季度末,重庆高端住宅市场平均资本值录得约11,900元每平方米(套内面积),环比微幅上升1.0%。销售情况良好和供应量较少导致库存去化较快,库存量明显下降至1,800套,环比减少47%。

开发商或加快推盘速度增加销量,受销售情况影响平均资本值有望持续平稳上涨。核心区优质楼盘数量有限,若投资情绪持续保持活跃,开发商或加快推盘速度以期望以高价销量。同时,投资者入市带动的市场活跃情绪,刺激刚需或改善型需求。“在市场情绪活跃和改善型需求保持强劲的情况下,即将到来的秋季房交会将再度成为刺激销量进一步上升的重要契机。” 仲量联行重庆战略顾问部负责人马丽华表示。

优质物流仓储​市场

经济下行影响(非保税)物流仓储市场需求减弱。在本季度(非保税)物流仓储市场租赁成交减少,经济下行影响部分租户扩张需求减弱。同时也有租户因成本问题缩减租赁面积或搬入租金水平较低的非高标仓库。因此在本季度仅录得少量租赁成交,其中包括固特异轮胎租赁西部物流园区中集物流中心5,000平方米。同时,位于巴南片区的京东自用仓库建成,京东缩减其在巴南普洛斯仓库的租赁面积,因此截至本季度末,空置率微幅上升至14.5%,环比上升3.3 百分点。

普洛斯两江物流园于本季度入市。本季度有一个(非保税)仓库入市,普洛斯两江物流园区,其区位靠近长安、现代等汽车厂和龙兴工业园,制造产业聚集。但是目前该区域周边的基础设施还在修建阶段,暂未录得租户入驻,待未来交通环境进一步完善或将改善该项目的招商情况。

2017年将迎来项目集中入市,(非保税)仓储市场将迎来12个项目,新增供应或创历史新高。预计未来将有多个项目会延迟入市,而非成熟区位的项目招商或将更加困难,或以持续下调租金来提升其入驻率。然而经济下行影响制造业、贸易等行业的业务发展,其对仓储面积的需求呈减弱态势。“电商巨头多修建自用仓库,会对租赁市场造成一定压力。而中小型电商企业的逐渐壮大,将带动针对其提供电商物流仓储服务的行业发展,未来或将逐渐成为仓储租赁的重要需求来源。”仲量联行重庆工业部负责人杨会良表示。

 

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