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上海非中央商务区办公楼市场崛起 -- 中国大陆首个明确定义该细分市场的城市

根据仲量联行上海办公楼市场系列报告


仲量联行于今日发布了其最新的研究报告 --《上海非中央商务区办公楼市场崛起》,其中指出,非中央商务区甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点,上海也因而成为中国大陆首个明确定义非中央商务区甲级办公楼市场的城市。此报告是仲量联行继2007年《重新定义上海的核心商务区》和2008年《超甲级办公楼重新定义上海办公楼市场》后发布的第三份关于上海办公楼市场的系列报告。

上海的非中央商务区甲级办公楼是最近才出现的,由于供应有限,因此在这之前没有一个明确的定义。但在未来两年内,随着大批非中央商务区甲级办公楼项目的竣工,一类新的办公楼物业选择将逐渐清晰地呈现在租户面前。“非中央商务区办公楼物业毗邻市中心区域,在拥有便捷的交通以及高规格的物业品质的同时,还具备租金相对较低的特点。”仲量联行上海董事总经理顾东尼先生指出,“他们符合了大型外资企业对办公空间的要求,并将成为第一代位于中央商务区之外、具有甲级品质的办公楼物业,成为上海办公楼市场的一个重要组成部分。”

截至2009年上半年,上海非中央商务区的甲级办公楼存量仅为33.1万平方米,而到2013年末,这个数字有望被扩大到180万平方米(见图1)。其中,预计将有多达14个项目于2010年末前竣工。随着今后几年的连续开发,至2013年后,中央商务区的可开发土地供应将日益稀少,新建甲级办公楼物业将随之减少,大多数的新增供应将会出现在位于内环和中环之间的非中央商务区。届时,普陀区将拥有所有非中央商务区办公楼存量的26%,在各非中心区域中位居第一,虹口区和闸北区将分别占到21%和14%,其余14%将出现在长宁区外围。

对于非中央商务区办公楼的需求已成为一种新的趋势,但是租户大规模的入驻仍然需要便捷的交通作为必要前提。以往,当公司决定迁出中心区域时,通常会面临员工的大量流失。但是越来越完善的轨道交通网络将大大降低这一风险。以世博会为契机的轨道交通建设使得市中心与非中央商务区的联系更加紧密。至2010年五月世博会开幕之前,上海投入运营的轨道交通线路总数将达到11条,各个非中央商务区到市中心所需的时间将被缩短到30分钟以内。非中央商务区办公楼租户不仅可以有效利用便捷的交通,还能享受到更低的租金成本。
 
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目前,非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区低31%,并且在未来几年内仍将继续保持较大差异。根据仲量联行的预测,2010至2011年间,两者的租金水平差异将进一步扩大至50%(见图2)。对于成本比较敏感的租户将逐渐认识到,中央商务区目前相对便宜的租金不可能永远持续下去,选择非中央商务区办公楼空间将被视为更有效的长期策略。非中央商务区的租金周期较之中央商务区虽有一定的滞后,但仍具同步性,其租金的恢复将稍晚于中央商务区租金的恢复。纵观目前非中央商务区甲级办公楼的租户来源,有54%来自中央商务区,约11万平方米,其中7.4万是被前中央商务区甲级办公楼租户所吸纳。“世界其它成熟市场的经验表明,中央商务区甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业;非中央商务区甲级办公楼的租户通常是制造业或者高科技企业,这些企业不需要位于黄金地段的办公场所来与客户频繁的沟通。上海办公楼市场目前正朝着这样的趋势在发展。一些目前位于中央商务区内,但实际上并不需要如此优越地理位置的企业将成为未来非中央商务区甲级办公楼市场的主要租户来源。”顾东尼补充道。

报告总结指出,非中央商务区甲级办公楼市场的发展趋势已然显现。随着上海交通网络发展的不断推进,城市的交通将变得更加便捷。大量中央商务区的租户正在重新考虑办公室的选址,非中央商务区的崛起将促使更多的租户搬迁至此。在上海办公楼市场迈向成熟的道路上,非中央商务区甲级办公楼市场的发展将会起到举足轻重的作用。