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成都

仲量联行2016年第三季度成都房地产市场回顾

以“价”换量效果显现,净吸纳量稳步上涨;优质零售市场租赁成交持续活跃


​​​成都,2016年10月18日

  • 甲级办公楼市场 – 以“价”换量效果显现,净吸纳量稳步上涨,整体租金继续下探
  • 优质零售物业市场 – 租户调整由“退”转“进”,多个主力店租赁成交令空置率显著下降。
  • 高端住宅市场 – 高端住宅市场方面,利好政策效果显著,市场活跃度大增,平均资本值稳步上涨。
  • 优质物流仓储市场 – 本季度仓储需求持续活跃,但由于市场继续扩张,录得多个新项目入市,故空置率上升。

 

甲级办​​公​楼​市场

以“价”换量效果显现,净吸纳量稳步上涨。今年以来,部分业主采用多种方式以提升其项目入驻率,包括降低有效租金、提供灵活的租赁条件、提供精装单元等方式吸引租户,以及增加第三方机构的佣金等以提高代理或中介的积极性。在这些优惠条件的刺激下,租赁市场情绪酝酿回暖,部分项目的成交量得以显著提升。2016年第三季度,成都甲级办公楼市场录得多宗整层及以上的大型租赁成交,全市净吸纳量共录得约80,200平方米,环比上涨33.7%,同比上涨33.4%。著名案例包括某内资商贸公司入驻凯德天府,租赁面积约3,500平方米;某内资房地产企业入驻中海国际中心,租赁面积约2,000平方米。

分区域来看,南部新区及市中心区域仍是成交最活跃的两个分区域。随着交通可达性的增强及配套设施的逐步成熟,南部新区——尤其是金融城区域附近的甲级办公楼项目对租户吸引力逐渐增大。

本季度无新增供应入市,空置情况有所缓解。第三季度,无新增甲级办公楼项目投放租赁市场。因此,甲级办公楼市场总存量维持在约263万平方米。在无新增供应入市及需求相对活跃的共同作用下,空置率由第二季度末的36.4%下降至第三季度末的33.4%。

整体租金水平继续下探,部分项目租金趋稳。截至2016年第三季度末,成都甲级办公楼市场平均净有效含税租金为91.7元/平方米/月,环比下滑3.0%,同比下滑3.2%。在高空置率的环境下,部分项目仍采取“以价换量”的方式,通过降低租金等方式,以提升其项目的入驻率。虽整体租金仍处下降通道,但部分出租率较高或近期去化较快项目的业主未提供更多的优惠,租金水平相对稳定。另一方面,租金出现大幅度的环比下滑主要是由于针对个人业权出租物业的税率调整。据成都市地方税务局规定,自2016年7月1日,个人业权出租商业物业的税率由此前的总租金的30%左右调整至约6%至15%,这在一定程度上降低了租赁个人业权物业的总租金成本,导致含税租金下降。

未来租赁压力仍较大,业主或需增强项目竞争力,以加快租赁速度。“随着甲级办公楼业主愿意提供更多优惠,愈来愈多的企业或升级至性价比更高的甲级办公楼项目,升级需求有望保持旺盛。” 仲量联行成都​商业地产部总监黄璐表示,“2016年第四季度,预计3个甲级办公楼项目或将投放市场,为市场带来约26.3万平方米的新增供应面积。这三个项目的落成或进一步推高市场空置率,进而加剧项目之间的竞争,导致有效租金继续下跌。虽然第三季度市场情绪有所回暖,但未来租赁压力较大。业主或需要把握时机,通过多样方式增强其项目竞争力,以加快租赁速度” 。

优质零售物业市场

租户调整由“退”转“进”,知名零售品牌择机进驻成都。经历了上一轮的集中调整之后,以百货及超市为主的退租情况明显减少。部分大型零售商仍对成都的消费增长持乐观态度,积极拓展其在成都的市场份额。例如:绿地集团旗下的精品进口超市G-Super首次亮相成都并入驻恒大中心,永辉超市则落户位于建设路商圈的339欢乐颂,麦德龙成都第二店已于本季度在建发·鹭洲里正式开业,迪卡侬则首次进驻购物中心并落户成都万象城。

与此同时,部分优质购物中心为丰富业态、优化租户组合,展开了新一轮招商,这也为多家知名品牌进驻成都创造契机。例如:NIKE AIR JORDAN在成都国际金融中心开设其全球第3家店。此外,法国的珠宝品牌Didier Dubot、韩国新世界集团旗下的女装品牌Voice Of Voices、Versace旗下品牌Versus以及美国设计师品牌Alice + Olivia集体入驻成都国际金融中心。另外,毗邻的成都远洋太古里则引入了更多时尚、美妆以及轻餐品牌,包括:意大利品牌O bag,日本潮牌EVISU,明星陈冠希的潮牌Juice,韩国高端护肤品牌sulwhasoo,韩国原创乌云冰淇淋成都首店REMICONE等。

值得一提的是,正在经历转型的万象城,自尚泰百货以及NOVO百货撤离后,便对百货的面积进行重新规划。具体而言,主要是将原有面积较大的店铺进行分割,变为多个面积相对较小的单元,这有利于在短时间内引入适合的品牌。由于万象城自身运营情况良好,加之客流量以及销售业绩表现较好,因此吸引了多个国内外知名品牌入驻,包括:Victoria’s Secret全球第五家旗舰店,H&M旗下的高端品牌collection of style,巴黎贝甜西南地区首店,西贝筱面村西南首店,运动用品零售商迪卡侬等。另外,美妆品牌的集体入驻也是调整的一大亮点,例如:法国彩妆品牌Make up for ever,Dior化妆品专卖店,美国护肤品牌Kiehls,法国护肤品牌Sisley,韩国美妆品牌兰芝,法国高端护肤品牌Fresh等。经过此次调整,万象城的入驻率明显提升,且新增品牌对现有资源形成互补,将大幅度增强其品牌吸引力。

本季度共录得一个新项目入市,大面积租赁成交令空置率显著下降。2016年第三季度末,成都建设路商圈迎来了优客城市广场的试营业,该项目体量约为31,700平方米,为原成都华联商厦闭店后由衣恋集团和成都华联共同打造的零售项目,这也是继上海城市生活广场之后,衣恋集团在中国的第二个项目。该项目定位于时尚品牌的折扣卖场,除了包含Tommy Hilfiger、Clarks、梦妆、Puma、New Balance、Fila、Nike等知名品牌外,还包含了多个衣恋集团的自有品牌,如:ELAND、TEENIE WEENIE、ROEM、PAW IN PAW、ELAND KIDS、MILIBAM、PLORY、WHO.A.U、K-SWISS、PALLADIUM等。

本季度成都零售租赁市场成交呈活跃态势,录得多个大面积主力店成交,如:恒大广场的G-Super占地面积约为3,000平方米,成都339欢乐颂的永辉超市占地面积约为6,000平方米,万象城的迪卡侬占地面积约为4,000平方米,成都万象城的Victoria’s Secret占地面积约为2,300平方米。受此影响,2016年第三季度全市优质零售物业的空置率显著下降至9.9%,环比下降1.3个百分点,同比下降1.4个百分点。

预计年底将迎来供应高峰,整体市场租金增幅将趋于平缓。今年第四季度,成都预计还将迎来青羊万达广场、双流万达广场以及吾悦新城广场等多个零售项目的入市,新增供应预计将超过26万方,将进一步提升项目所在区域的商业氛围。另一方面,由于新项目的集中供应,将对区域内现有项目产生一定冲击,项目间的竞争将会加大。在此情况下,部分项目或将采用调低租金预期并提供更多优惠条件等方式吸引商家入驻以维持较高的入驻率,因此整体市场租金增幅将趋于平缓。仲量联行成都董事总经理谢凌表示表示:“在多个优质零售物业即将入市的情况下,零售市场的竞争也会日益激烈,这也导致项目间的表现呈现两极分化。因此,各项目可根据自身情况,适时地调整业态配比,及时掌握消费者偏好,引入更具特色的零售品牌,并定期举办各类主题活动,以吸引目标客群,提升项目竞争力” 。

​高端住宅市场

购房新政效果显著,市场活跃度大增。2016年上半年,中央政府及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策,其效果于第三季度明显显现,改善型需求得以释放的同时,宽松的政策环境亦推动投资性需求增长,故本季度成都高端住宅市场活跃,销售量录得历史新高。

季内,全市高端住宅共录得4,304套成交,较去年同期大幅上涨了96.7%,环比亦上涨25.0%。分区域来看,成交活跃度区域仍然集中在东大街片区以及南部新区,分别占到了本季度成交量的32.7%和44.4%。其中,位于南部新区的中洲锦城湖岸及位于东大街片区的信和御龙山表现抢眼,分别录得1,010套和425套成交。此外,位于南二环的绿地GIC成都中央广场也表现不俗,共录得370套成交。销售量的稳步上升使成都高端住宅市场去库存效率持续加快,销售率环比上升5.1%,库存环比则下降了5.9%。推盘速度明显加快,平均资本值稳步上涨。

新增供应相应减少,平均资本值稳步上涨。继上个季度开发商加速推盘后,本季度新增供应有所减少,全市高端住宅市场有12个项目取得新预售证,其中3个为新推楼盘,共计3,531套, 环比下降16.8%,但同比仍然上升37.2%。

本季度销售较好的热门区域如南部新区楼盘价格涨幅扩大,继而带动平均资本值大幅上涨。截至2016年第三季度末,成都高端住宅市场新房平均资本值达15,061元/平方米,环比上涨4.1%,同比上涨9.3%;二手房平均资本值增至每平方米13,921元,环比上涨9.4%,同比上涨14.8%。二手房涨幅大于新房的原因在于其业主更易受市场情绪所影响。

成都已重启限购政策以抑制房价,市场情绪或将适度降温。国庆期间,国内19个一线及二线城市陆续发布新的楼市调控政策或重启限购政策以抑制今年以来显著上涨的房价,进而稳定住宅市场。成都亦于此期间正式重启限购政策,要求同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。与此同时,成都还上调了首套房及二套房贷款首付比例。其中,首套房和按揭一套房结清后再购买的首付比例上调5个百分点至30%;按揭一套房未结清再购买的首付比例上调10个百分点至40%;此外,对于按揭两套以上未结清再购买的购房者,银行将不可放贷。仲量联行成都综合物业销售部总监何芳表示“尽管自住型购房需求受限购政策影响甚小,但市场情绪仍将适度降温,再加之投资性需求短期内将得到抑制,故预计下个季度成都高端住宅成交量将有所下降。集中发布的限购政策将促使更多购房者持观望态度,住宅成交量的上升空间受限,再加之前三个季度开发商已悉数择机推出新盘,故预计下个季度新增供应将减少。相应地,短期内随着成交量逐步减少,平均资本值上涨幅度亦将显著放缓”。​​

优质物流仓储

2016年第三季度成都优质(非保税)物流仓储市场迎来3个物流园交付,使存量增加45万平方米。新入市项目中,两个位于龙泉驿,一个位于青白江。直至季度末,全市优质(非保税)物流仓储总存量已突破200万平方米。

电商积极拓展业务衍生庞大的仓储需求。第三季度市场需求活跃,且个别新落成项目满租交付,故市场录得27万平方米的净吸纳量,环比大幅增长193%。电商是本季度最主要的需求来源,占约62%的新租面积。当中,以京东在青白江现代物流园新租1万平方米以及菜鸟物流在长虹民生龙泉驿物流园新租2万平方米最为瞩目。然而,受期间的新增供应较多所影响,市场整体空置率上升至季末的21.0%,环比增加约4.4个百分点。

由于本季度新落成的项目均位于新兴物流区域如青白江及龙泉驿,其租金价值较市场整体低,且域内部分已落成项目下调租金以期换取入驻率,导致全市平均有效净租金录得小幅的下降,环比下降0.8%。截至2016年第三季度末,全市平均有效净租金为人民币23.8元每平方米每月。

展望第四季度,市场还将迎来约10万平方米的新增供应,新兴片区供过于求的局面或将加剧“约70%的新增供应面积将落于新兴开放区域如龙泉驿及新津,故区域内各项目间的竞争将进一步加剧。部分高空置率的已落成项目急迫寻找租户,域内租金或将面临下行压力。与此同时,尽管成熟片区如新都目前供需较为平衡,项目运营稳定,但下个季度即将交付的新项目亦会给该区域的租金及空置率带来一定的影响。”仲量联行成都工业部总监景颐表示。

如欲查看报告原文,请点击此处获取


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