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仲量联行2016年第三季度北京房地产市场回顾

“商转办”同时吸引办公楼市场和投资者的关注;豪华公寓和高端别墅成交持续强劲


​​​​​​​​2016年10月17日,北京 -“尽管办公楼市场需求放缓,许多租户仍然愿意选择高质量的办公楼,这种情况在城市中心区域和新兴区域均有发生。因此,面对市场现状能灵活做出反应的业主将获得更大收益。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。同时,北京零售市场本季度有两个新购物中心开业,这两个项目的零售面积基本已全部租出并且开始营业。而坐落于三里屯地区的盈科中心本季度成功完成了将零售面积改造为办公面积的转型,其高租用率和成功经验促使更多投资者开始寻求其他改建机会。在物流地产方面,电子商务和第三方物流类租户继续主导市场需求。而在住宅市场,北京出台了“930”新政,以期为火爆的住宅销售市场降温。

办公楼

优质项目持续吸引租户,助推季度净吸纳量达107,300平方米。但CBD的吸纳量连续三个季度为负值,低端物业出现面积空置。究其原因,一方面这些项目的业主对市场反应较慢且未能及时降低租金,另一方面,有些物业的基础设施难以满足租户需求和期望。内资金融公司仍积极寻求办公空间,但总体需求保持疲软。另外,部分企业抓住市场机遇完成了办公迁址。

期盼已久的盈科中心“商转办”项目竣工上市,本季度已实现90%的出租率。这个项目面向那些寻求联合办公空间和附近著名的三里屯地区服务设施的租户。该项目的成功为其他有意转型办公物业或开发新项目的企业提供了重要的参考。本季度入市的另一个项目是位于望京地区的利星行广场中心A座,总建筑面积89,000平方米,开业之初即取得了70%的入驻率。业主以低于市场均价的租金水平来吸引稳定的租户长期入驻。

业主和租户采取的多样市场举措,整体而言租金增幅与上季度持平。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示:“当前市场处于多种因素驱动的趋势变化的前夕,有些租户对价格极为看重,希望租赁价格较低的办公空间;有些租户则不惜重金寻求更优质的办公物业。尽管租金涨幅仍然受到当前市场环境的抑制,且大量新增项目将要入市,但优质物业仍将有优异表现。”

零售

生活时尚品牌对地标性购物中心顾客有显著吸引力。随着太古里等地标性购物中心的客户群逐渐成熟化,生活方式类优质品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花钱的顾客的青睐。此外,各大购物中心本季度继续最大限度利用虚拟现实(VR)技术增强其吸引力,而儿童品牌开始取代二层的部分时装精品店,成为郊区购物中心的主流租户。

郊区购物中心的空置率降至4.1%,为该市场自2008年出现以来的最低点,本季度北京南郊一个新建成大型购物中心的开业并未对该市场造成很大影响。由于市场需求不断增长,郊区零售物业空置率较低,绝大部分郊区零售项目开业时达到满租或取得较高的出租率。例如,总建筑面积27万平方米的超大型购物中心——龙湖天街本季度在北京南郊开业并全部出租签约,开业时95%的店面已开始营业。鉴于租赁市场总体放缓且该项目面积巨大,这一成绩格外令人瞩目。与此同时,城区零售市场的空置率与上季度持平。本季度,北京银座和谐广场在城区边缘开业,目前全部对外出租签约,且超过90%以上的店面已开始营业,实现了与龙湖天街不相上下的业绩。

业主仍面临提高租金的压力,但租金增幅因销售额增速放缓而受到抑制。不过,租金走势尚未产生根本性变化,而业绩强劲的零售项目也实现了租金的小幅上涨。总体而言,零售市场租金增幅与上季度持平。仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华表示:“在目前的市场环境下,鉴于租户更加努力地吸引更大客流量,业主也更能接受更为灵活的租赁条款。业主意识到,人流量大的零售项目有更大机会创造高销售记录,这将进一步推动租金的上涨,实现业主与租户的双赢。”​ 

投资

盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。盈科中心较高的出租签约率,加之投资者对办公楼项目的偏好,极具改建潜力的资产在本季度尤其受到投资者的欢迎。与此同时,北京东部的百盛购物中心太阳宫店在本季度以总价人民币23.2亿元完成出售。该项目的中国买家很可能考虑将其改建为办公楼,以便最大限度地利用该市场商机。

政府对海外投资的管控收紧,继续促使国内投资者(尤其是投资机构)更多地考虑国内的投资机会。仲量联行北京投资部总监秦子凡表示:“自今年年初以来,国内市场日趋活跃,预计年底前这一发展趋势将延续下去。这将为北京的卖方市场进一步推波助澜,在北京甲级办公楼整售项目稀缺的情况下,鼓励买家考虑替代选择方案。鉴于本季度已有多宗交易在开展过程之中,预计今后地段优越的优质乙级办公楼的交易活动将继续增加。”​

工业地产

工业地产租赁活动小幅提升,推动市场租金微幅上涨。本季度,工业地产市场相对表现活跃,业主纷纷利用续租或租户搬迁的机会来提高租金,而那些位于成熟子市场的工业地产业主则利用租户变动状况来提升现时租金。受此影响,可比租金较上季度上涨0.7%。尽管需求仍处于略显疲软的状态,但市场空置率连续第六个季度保持在5%以下,表明市场总体仍然供不应求。预计未来12个月内租金仍有小幅上涨的空间。由于第三方物流和电商企业寻求那些拥有更好设施的工业地产项目,优质仓储设施在租金上涨方面将成为最大的赢家。

北京通州物流园与天津合作,加强京津两市之间的联系。通州物流基地计划与天津宝坻经济开发区共同建设北京通州物流基地宝坻产业园。北京物流用地供应有限,为天津市与北京市合作带来了机会,特别是来自北京的溢出需求可以由此进入天津市场。

住宅

为使过热的住宅销售市场降温,北京市政府于第三季度末出台一系列新的紧缩性调控政策。新政提高了首套房和二套房买家的首付比例下限,将抑制整体住宅市场的需求。考虑到对非普通住宅项目特别是二套房购买者提出了更高的首付比例要求,该政策对高端住宅市场需求的抑制作用将更为明显。不过考虑到高端住宅买家的资金承受能力更强,新政的影响有望在一定程度上受到限制。同时此次调控政策中,政府通过加大住宅用地供给和调整土地供应结构,鼓励更多普通住宅项目入市,从长期看这将使得未来高端项目的供给量进一步减少。因此未来高端市场售价仍有上涨的可能性。本季度早些时候,在这一紧缩性调控政策公布之前,北京市政府曾要求严格限制商住项目,而这将导致部分需求进入商品住宅市场。

2016年第三季度豪华公寓和高端别墅得成交量均有强劲表现,分别成交939套和634套,环比增长39%和17%。2016年上半年高档住宅销量强劲,使得开发商乐于继续在市场上推出新的项目。第三季度共有1,766套豪华公寓单元进入市场,环比大幅增加152%。不过高端别墅市场仅有479套新增供给,环比小幅减少4%。

在交易量表现强劲同时新增供给略有减少的支持下,高端别墅的一手资本值较上季度大幅增长5.2%。不过,本季度豪华公寓市场供给的放量,使其一手资本值增幅受到抑制,仅比上季度增长1.8%。第三季度租赁市场活跃度比上一季度略有提高,主要需求来自于受外资企业住房预算收紧导致的搬迁需求以及各种夏季短期租约。这推动豪华公寓和高档别墅的租金环比分别小幅上扬1.8%和1.0%。服务式公寓市场存量的下降,为部分业主提高租金带来机会,服务式公寓的租金环比上涨1.0%。

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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资​管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达591亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲 量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​