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青岛

仲量联行2016年第三季度青岛房地产市场回顾

中高端住宅供需两旺,创5年同期最高成交量;非核心区办公楼集体入市,市场存量继续走高


​​​​​2016年10月17日,青岛 - 全球领先的房地产专业服务公司仲量联行(纽交所代码:JLL)今日发布2016年第三季度青岛房地产市场报告,报告显示:
办公楼:
•     非核心商圈办公楼陆续入市,市场存量被继续拉升
•     年末供应仍将高企,项目间分化将愈加明显
零售地产:
•     青岛零售物业市场进入市场调整期
•     80后和90后消费增长带动商业业态更新和增长
住宅:
•     中高端住宅市场供需两旺,去化周期缩短,价格环比上涨5.6%
•     政策的不确定性将推动中高端住宅市场量价齐升


办​​公​楼​

非核心商圈乙级办公楼陆续入市,市场存量被继续拉升。全市办公市场第三季度共录得17万平米新增供应,均位于市北和崂山两个办公子市场;市南商务区已近四个季度未有新项目交付。而在新增供应中,近半数为优质单一业权物业,进一步丰富​了租户的选择。截至三季度末,全市办公楼总存量达356万平方米。

新增供应推高净吸纳量,但空置率仍呈上升走势。大量散售项目新增供应集中入市,带来买家自用及企业扩租等需求,推动本季度市场整体需求有所上升。但多个入市项目由于自用等原因并未出租,致使全市整体办公市场空置率升至26.0%,同比上涨4.1%。甲级办公楼方面,中小型P2P贷款企业退租压力仍在继续,甲级办公楼空置率上涨0.7个百分点至27.8%。位于崂山商务区的多个自用型物业已竣工且租金条件相对优惠,本季度有部分企业选择由市南商务区搬迁至市北和崂山商务区,且这类企业的数量呈增长态势。其中位于市北新都心的和达中心凭借其良好的硬件配备以及较之核心商圈相对优惠的租金条件,分流了原市南和市北商务区乙级办公楼租户,具有较高的市场预期。

市场整体租金持续走低,甲级业主降低市场预期。本季度除多个区位偏离核心商圈的项目以低于市场平均水平的租金入市以外,崂山和市南商务区部分入市较早的散售物业由于租户的不断外迁,租金持续走低,截至三季度,全市办公楼有效净租金下降至89元/平米/月,同比下降3.2个百分点。市南区香港中路部分甲级业主迫于持续走高的空置率降低租金报价,以期通过引入制造业和专业服务业等企业的入驻获得更健康的租户结构,三季度全市甲级办公楼租金环比下降0.5%达到138元/平米/月。

年末供应仍将高企,项目间分化将愈加明显。2016年末,将有近20万平方米的新增办公楼入市,即将交付使用的楼宇同样集中于崂山和市北两个商务区。随着众多具有竞争力的项目入市,更多的租户也将选择从硬件相对老化、物业管理服务落后的楼宇搬迁至品质较高的新项目,项目间入住率和租金表现的分化也将愈加明显。与此同时,大量新增供应也将削弱业主的议价权,租户占主导地位的市场来临。


零售地产​

青岛零售物业市场进入市场调整期。受经济增长放缓、电子商务日趋成熟和新兴商业竞争等多环境影响,青岛优质商业进入优化调整期, 零售物业寻求升级换代。8月份阳光百货的停业引发了社会各界的关注和讨论。截至第三季度,青岛优质商业入住率达88%,环比下降0.2个百分点,首层平均租金达309元/平米/月,可比项目同比增长0.3%。

80后和90后消费增长带动商业业态更新和增长。80后和90后成为当前优质商业消费的主要力量,带动了商业业态的更新和增长,其中前者多以家庭为消费单位,对餐饮及儿童类品牌的需求较强劲;后者则倾向于个人时尚类品牌的消费。本季度,胡桃里音乐餐厅、虾米餐厅等在金狮广场开业,消化商业面积近900平米;CBD万达广场新增餐饮面积近500平米,海信广场亦引入400余平米的轻餐加儿童娱乐为主题的Lilliput Kids Café,丰富了餐饮服务能力。新都心凯德广场在本季度开业,其定位于时尚人群和周边年轻家庭消费,凭借优秀的招商运营能力实现了90%以上的开业率,并引入了izzue、 Moussy & Sly、i.t.、UR等时尚潮牌,获得较高的客流和市场反馈。此外,Michael Kors在海信广场开出青岛第二家店,New Look租下金狮广场366平米的面积。

未来供应增长放缓,租金或小幅震荡。据仲量联行统计,未来三年主城区核心商圈新增供应近50万平米,且多数位于非核心商圈,大多定位为区域型中端购物中心,青岛商业服务水平将变得更加均衡,但同时也对招商和运营能力提出较高的要求。需求方面,面向家庭体验的儿童、餐饮类和时尚类品牌仍将是需求的主要推动力量。相对于有限的商业品牌资源,商业投资和运营商议价能力处于弱势,且非核心商圈商业处于养商周期内,预计未来优质商业租金涨幅将受限。


住宅

对政策环境及价格上涨不确定性心理预期,推动成交量持续居于高位。第三季度,受北、上、广、深及厦门、杭州等城市市场调控事件的影响,增强了消费者对未来市场不确定性的判断,进而加速了置业的步伐。本季度,青岛市商品住宅成交均价为10,392元/平方米,同比上涨2.1%。全市新建商品住宅的总成交量为51,008套,同比增长59.8%。其中,市内四区(市南、市北、崂山、李沧)成交量为13,301套,同比增长47.5%。

中高端住宅市场供需两旺,去化周期缩短,价格环比上涨5.6%。作为传统的销售旺季,本季度多个项目加推,成交量继续上涨,达到近五年历史同期最高成交量水平,供需比为1:0.9,供需两旺。得益于较快的市场去化,中高端住宅去化周期同比缩短4.9个月。一手中高端住宅价格达到23,600元/平方米,环比上涨5.6%,增长速度较上季度上升2.3个百分点。

政策的不确定性将推动中高端住宅市场量价齐升。购房政策的不确定性,将缩短购房者的购房犹豫期,快速置业。此外,新项目的开盘也将成为带动成交的另一重要因素。2016年中高端住宅市场繁荣发展,核心区稀缺地段项目将吸引改善型和投资型需求购房者入市。基于前三季度高企的成交量,开发商资金和销售任务压力较小,中短期内将继续上调卖价,在此过程中不排除政府为维护青岛市房地产市场健康稳健发展,以行政监管或信贷政策等措施,保障房价理性的增长。

注:中高端住宅主要指售价高于大众市场平均售价50%以上的物业,即售价高于15,600元/平米的物业

– 完 –


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资​管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达591亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲 量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​