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成都

潮牌混搭仿古文化街区,其实也可以毫无违和感


​​​​​​自改革开放以来,中国城市进入高速发展时期,大量的古建筑、古街巷被拆除。不少城市建设一味只追求高楼大厦、大马路,城市面貌千篇一律,千城一面。所幸,随着人民生活得到极大改善,大家对于社会快速发展中所遇到的问题开始进行反思,开始注重精神文明的建设。

随着城市营销理念的普及,城市间开始寻求差异化定位,并开始对城市文化的脉络进行梳理,寻求城市历史文化展示的窗口和名片,眼下,文化商业街区的打造成为热门话题,各地开始打造仿古文化街区,其中已经有不少成功的案例。然而并不是每一个文化商业街区项目都能一举成功,其商业模式也是经过了一代又一代的摸索。

​在文化地产开发方面,成都取得了令人瞩目的成果,具有较强的参考性,一方面成都具有独特而明显的城市个性,另一方面成都人消费观念较为前卫,包容性强,所以在这个城市里渐次产生了第一代、第二代、第三代、第四代的文化街区项目产品。因此本文将以成都的文化地产为例,从其四代文化街区产品的演变来分析文化商业街区的发展趋势。

第一代产品:文殊坊

文殊坊是成都市规划的三大历史文化保护片区之一,中房集团原计划将其打造成以佛禅文化、民俗文化为主题,以川西街院为载体的都市文化休闲旅游胜地。从建筑上看,文殊坊完全仿古,主要是为了满足了人们对古建筑的怀旧情结和好奇心,虽然保留了项目的原汁原味,但由于没有融入现代商业理念,所以牺牲了一部分商业形象的展示效果,未能达到“艺术来源于生活又高于生活”的境界。

同时,该项目也缺乏合理的商业动线规划,其业态组成比较单一,主要以餐饮为主,辅以旅游纪念品售卖以及低商业价值的文化产业(蜀绣、糖画等民间艺术代表),夜间经济没有完全展开,对传统庙会经济的依赖较大,同时在该项目中糖画、蜀绣等民间艺术利润偏低,而曾经占项目体量50%的博物馆连年亏损。大量商铺是为了出售,整体商铺面积偏小,缺乏主力店铺,业态零碎分散,商业运营难以进行有效的组织。商户的品牌档次也比较低,不太注重商业形象,进而将整体项目档次及形象拉低,以致于无法形成良好的休闲消费氛围。

第二代产品:锦里

相较文殊坊,成都的第二代文化地产产品“锦里”就有了很大的提升。把武侯祠背后的商业街进行了整体的改造实则是为了保护武侯祠。在建筑上,锦里虽然依旧完全仿古,但引入了现代的规划理念,同时也更加注重商业景观的设计。并且,它开始考虑一些现代商业设计的动线走向,节点以及公共活动空间的布置,同时进行了商业分区,比如分为酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色工艺品展销区等。

此外,锦里的业态也更加的丰富,包括酒吧、咖啡厅、主力店等,一些诸如星巴克、德克士等很注重对自己形象打造的知名连锁品牌也入驻进来,使得锦里整个街区的形象和档次都得到了比较大的提升。

第三代产品:宽窄巷子

到了第三代的文化地产产品“宽窄巷子”则更为成熟。商业动线设计、公共活动空间、商业分区更加明确;建筑上不再拘泥于传统表现形式,在设计上注重现代建筑材料与中国传统建筑的融合,在保留了传统建筑韵味的同时,现代感及时尚感得到了极大的凸显。对景观设计的重视程度更高,公共空间以及商户经营区都更具观赏性。建筑设计上也逐步引入现代商业理念中的重要元素——橱窗,对现代商业的适应性更强。

宽窄巷子的业态组成也更加丰富,逐步引入高商业价值的品牌零售业态,主力店的比例上升,档次提升。众多优质商户的引入使得项目整体档次得到了提升,由于品牌商家更加注重自身品牌的形象和推广,无形中也对项目产生了推动作用。在统一经营管理的模式下,商户经营更加有序,外部空间得到了协调统一,消费环境也得到了提升。更多互动体验元素的植入使得消费者的参与性更高,获得更好的消费体验,增强了项目美誉度和黏性。

第四代产品:远洋太古里

文化商业街区需兼具两个元素,一个是传统文化,另外一个就是现代商业,那么,在第四代产品“远洋太古里”这个项目中,它的商业占比相比于前三代产品,比重是最大的。

远洋太古里创新的文化商业空间,与开放式、低密度的街区形态的古建筑相得益彰。定制化招商是其一大亮点,针对各个品牌定制店铺,定制形象,在设计之处就已经考虑了商户的需求,所有的建筑设计理念都围绕着商户的需求来进行,形成历史文化及商业交融的和谐氛围。

同时,太古里在业态组成方面也进行了创新,引入市场空白业态及品牌,同时进行形象店设置,大幅提升商业街区档次及展示形象。它保留了古老的街巷以及历史建筑,然后融入2-3层独栋独立体系,采用川西风格的青瓦坡屋顶与格栅,配以大面积的玻璃幕墙,创造极佳的商品展示场所。同时在公共空间里设置了很多艺术品,例如出自世界顶级艺术家之手的21件艺术品,也与周围环境、独一无二的古建筑相呼应,提升项目的可逛性。​

通过对成都四代文化商业街区的进化过程进行分析,仲量联行深圳零售地产部总监许斌总结了以下几点经验

  1. 项目的开发应该选定某个历史年代建筑或人文故事作为背景,把它充分融入项目中,通过建筑形态或商业业态进行演绎;

  2. 成熟的文化商业产品势必​越来越贴近现代商业的需求,应在建筑设计和材料的应用上更加勇于突破和创新。这个是未来文化商业街区需要特别注意的一点;

  3. 随着项目的商业档次不断提升,在未来进行类似项目的前期规划时,就需要充分地把现代商业的法则,包括动线、店招、景观等等考虑得更加成熟,使得整个产品更好地推陈出新;

  4. 除了建筑本身不断突破创新,项目的景观小品需要更加主题化与情景化,意在通过细节展现深厚的人文底蕴。​

​​许斌表示:“在做这种类型的文化商业街区时,我们认为最核心的是如何让古建筑、文化与现代化的商业业态以及租户很好地融合在一起,或者产生强烈的碰撞,因为有碰撞才有火花!倾向于引入一些注重文化设计的独特小众设计师品牌,比如陈冠希的潮牌(CLOT),卖的是最新潮的鞋,但是它的店面设计成一个中药铺的形象,中药的抽屉打开以后里面放的是最新款的鞋。当我们在做项目招商时,对于这一类型的商铺,往往会优先考虑。如何让古建筑与现代商业融合所产生的矛盾能够和谐的结合在一起,其实是这类项目最重要的核心因素。只有把这两个元素打造好,融入好,文化地产项目才能获得成功。”

– 完 –


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