Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

青岛

仲量联行:2009年第三季度青岛房地产市场谨慎看好


2009年第三季度,青岛写字楼市场较上季度表现较为良好。不仅国内企业对写字楼的需求出现增长,众多发展势头良好的外资企业也开始寻求扩大经营的办公空间。预计2009年底将有五座乙级写字楼投入市场,新增供应将累计达到18.1万平方米。本季度写字楼租金下行的压力依然存在,不过下跌的幅度已有所减缓。鉴于市场仍存在大量的空置空间,同时未来12 - 18个月内有大量新增供应投入市场,新竣工写字楼的业主为吸引租户仍向租户提供极有吸引力的租赁条件。

随着全球财富的持续缩水,众多国际零售品牌已暂停了其全球扩张计划的实施。由于缺少承租方,很多商铺开发商已推迟了购物中心的开业时间,部分购物中心甚至推到了2009年底开业。预计四个新建商铺项目将在2009年底完工。随着20.5万平方米的商铺空间投入市场,青岛商铺市场的整体空置率将推高至前所未有的水平。

第三季度,青岛高档住宅市场的交投渐趋活跃,销售市场的交易量出现反弹。本季度高档和豪华住宅市场的销售率均达到了33%。豪华和高档公寓的平均售价均出现了上涨。
 
写字楼市场

尽管市场需求小幅回弹,但市场压力依然存在。2009年第三季度,由于青岛写字楼市场未出现新增供应,因此甲级和乙级写字楼的总存量仍分别保持在384,000平方米和1,604,141平方米。今年青岛唯一一座新建甲级写字楼香格里拉中心已于2009年第二季度竣工,写字楼的总建筑面积为32,000平方米。

受施工延误的影响,保时捷中心、世奥国际和国发中心均已推迟其竣工日期,预计将在2009年第四季度竣工。2009年第三季度,很多跨国公司在全球金融危机的持续影响下,已决定推迟其在青岛的扩张计划或者新公司成立计划。本季度青岛甲级写字楼的空置率为70.1%。市场空置率超出市场预期,主要是受香格里拉中心2009年第二季度末正式交付使用的影响。仲量联行指出,写字楼的租赁交易绝大部分出现在那些租金相对便宜且位于CBD(中央商务区)优势地段的写字楼中。乙级写字楼的空置率则从上季度的18% 小幅攀升至本季度的18.4%。
 
2009年第三季度,青岛甲级写字楼空间的平均有效租金仍然延续2008年第四季度以来的下跌势头。由于需求疲软,甲级写字楼的平均有效租金较上季度下降4.8%,降至118元每平方米每月。市南区和崂山区的乙级写字楼空间的平均有效租金较上季度微涨0.68%,增至74.1元每平方米每月。

预计2009年下半年将有总共181,000平方米的乙级写字楼大量新增供应投入市场。其中2个开发项目位于市南区,另外两个位于崂山区。崂山区是青岛的新兴商业区,估计最多五年内该市场就将发展成熟,届时将与市南区商业氛围相当。
 
商铺市场

尽管租赁市场放缓,中档零售品牌仍在大幅扩张。澳门宝龙集团现已投资20多亿元人民币开发位于青岛城阳区的宝龙城市广场。整个项目分四期完成,一期已于2009年第一季度开业,其中包括一个总建筑面积3万平方米的韩国乐天玛特超市。二期2009年9月30日正式开业,总建筑面积约为10万平方米,包括多个零售店、品牌折扣店(Outlets)以及一个室内主题公园。该主题公园总面积约5万平方米,是目前中国国内面积最大的室内主题公园。

在中秋节和国庆节到来前,很多购物中心纷纷通过发放优惠券、打折以及发放免费样品等方式加大了促销力度。第三季度,高档和豪华商铺市场的平均空置率仍然较低,保持在8%左右。本季度青岛优质商铺物业的平均租金较上季度微涨1.6%,涨至505元没平方米。

预计2009年底将有四个新建商铺项目完工。届时将共有205,000平方米的商铺空间大举投入市场,从而将把青岛的商铺市场总体空置率推高至前所未有的水平。由于青岛的经济发展严重依赖出口和海运,已对当地居民的购买力及消费意愿,尤其是奢侈品的购买意愿造成了严重影响。不过,这些新增供应绝大部分将是中高档商铺项目。
 
住宅市场

销售市场需求开始回暖。在经过了长时期未有新楼盘(尤其是豪华住宅市场)推出的局面后,本季度青岛住宅市场仍保持较好的回暖趋势,共有628套豪华住宅开盘预售。一个豪华住宅项目(麦岛金岸)以及一个高档住宅开发项目(瑞纳紫域)已完工交付使用。自2009年第2季度季度开始,销售市场的交易量出现回弹,本季度高档和豪华住宅市场的销售率均达到33%。

本季度青岛豪华公寓的平均售价较上季度增长2.43%,涨至18354元/平方米。部分新推出的豪华住宅项目的报价高于市场平均水平,例如,上实海上海的平均售价达到25,000元每平方米。本季度高档住宅市场的平均售价较上季度增长2.05%,涨至11,915元每平方米。