Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

上海

仲量联行2016年第三季度上海房地产市场回顾

非中央商务区办公楼市场保持火热;强劲需求带来交易量整体增长


​​​​​​​上海,2016年10月13日–“在浦东中央商务区,低空置率促使租金继续小幅上升。然而,来自非中央商务区市场的大量供应和竞争导致浦西中央商务区办公楼空置率小幅上升,租金微跌。”仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示。第三季度投资市场活跃,尤其是在零售领域。在住宅市场,未来政策收紧的传言导致八月份的住宅销售呈现量价齐升,我们预计未来的市场将逐步走稳。在物流市场,来自第三方物流和电子商务的强劲需求消化了大部分上季度新增的仓储供应。在非核心市场,三个购物中心于近期开业,体验式和主打健康生活的商户表现活跃。


办公楼

非中央商务区净吸纳量的增长弥补了中央商务区净吸纳量的增速放缓。在中央商务区内,过去几年快速增长的租金已经超出了一些企业的承租能力,导致部分企业转而在非中央商务区选址。来自P2P行业的干扰因素,包括提前终止租约以及禁止注册新的P2P公司的规定,继续对净吸纳量产生负面影响。中央商务区第三季度净吸纳量为31,945平方米,与去年同期相比下降56%。仲量联行上海商业部总监张静表示:“本季度虽然中央商务区需求减弱,但是一个积极的趋势是非中央商务区内的需求保持强劲,企业继续在非中央商务区寻求升级、整合以及节约成本的机会。” 第三季度非中央商务区的净吸纳量为124,107平方米。

需求减弱以及新增供应入市致使浦西中央商务区空置率上升。浦西中央商务区三个项目竣工交付:香港兴业中心一座(95,725平方米), 长宁来福士广场 2座(32,418平方米)以及外滩金融中心N1/2/3(29,010平方米)。浦西中央商务区本季度空置率环比上涨3.8个百分点,达到7.6%。除需求减弱以外,大量新增供应的入市也是导致空置率上升的原因。浦东中央商务区本季度没有新增供应,空置率基本维持不变,为6.5%。浦西非中央商务区内,歌斐中心(59,775平方米)以及虹桥万科中心二期(40,036平方米)竣工交付。虽然本季度非中央商务区有新增供应量较大,但是空置率并未受到影响,下降1.1个百分点至15.8%。

浦东中央商务区租金保持平稳,浦西中央商务区租金有所下降。随着空置率上升,浦西中央商务区的租金环比下降1.0%。考虑到来自于非中央商务区的竞争,中央商务区内一些楼龄较长物业的业主更愿意提供优惠条件以保留租户。在浦东,本季度租金保持平稳,环比增长率仅为0.3%。

销售型办公楼 

强劲的需求继续推升市场成交量。2016年第三季度,上海销售型优质办公楼项目成交量达到169,027平方米,同比增长101.8%。虹桥交通枢纽区域继续受到大量买家的关注,合计售出90,429平方米,贡献了本季度53%的成交量。大宗成交(总价超过三千万人民币)的面积占总成交面积的比例继续维持高位,约为71%。然而,户型分割到小单元出售的项目本季度同样表现活跃,例如城开国际商业中心和金源中心,这一现象表明个人投资者和小型企业购买优质办公楼的需求仍然稳定。得益于来自投资者和自用买家的稳定需求,本季度成交价格环比稳步上涨0.7%。


投资

强劲的需求带来交易量的整体增长。在2016年第三季度,投资者对高质量资产的投资意愿强烈,导致上海整体交易量反弹。虽然由于国内充足的市场流动性和较低的利率导致卖方报价依然坚挺,延长了几个潜在交易的决策过程。上海2016年第三季度总交易额达到人民币242亿元,环比增长146%,同比增长75%。

零售业态表现抢眼。由于投资者继续寻求在优良地段具有良好租户组合的零售资产,零售业态在过去一个季度备受青睐。例如,新加坡主权基金新加坡政府投资公司的和大陆保险公司中国人寿以人民币92.9亿元的价格购得中粮集团旗下一资产包49%的股权,其中包括上海大悦城购物中心。此外,崇邦房地产发展有限公司从吉宝置地和首峰基金管理有限公以人民币55亿元回购了上海金桥国际商业广场80%的股权。

办公楼成交量有限,但投资者兴趣不减。办公楼成交量在2016年第三季度放缓,部分原因在于可供出售的优质资产数量有限,以及进行中的交易所需的决策过程被延长。第三季度上海办公楼交易总额达人民币97亿元,环比下降26%,同比下降34%。主要整栋办公楼交易包括SOHO中国向国华人寿出售价值人民币32亿的SOHO世纪大道。

​保险公司计划在地产领域扩张。寻求多元化投资的中国内地保险公司越来越关注营收性的地产资产,如办公楼、酒店、购物中心、仓库和养老地产的开发。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:“虽然某些业态的收益率存在进一步收紧的风险,但我们预计保险公司的投资活动仍将继续增长。”国华人寿于本季度购买SOHO世纪大道,显示出保险公司对中国一线城市安全、高流动性资产的投资热情,而且类似的投资活动未来预计会更多。


物流

电商和第三方物流助力吸纳量再创新高。“强劲的需求验证了我们此前的预测,即第二季度低至2,600平方米的净吸纳量和攀升的空置率是暂时的。”仲量联行中国工业部总监司徒艺(Stuart Ross)表示:“大部分于上季度新增的空置面积在过去几个月内被消化,尤以上海西区的项目最受欢迎。” 第三方物流和电商继续成为需求主力。例如,一家本地的第三方物流公司租赁了维龙在闵行新竣工项目的全部面积以服务周边客户。而一家母婴用品电商在普洛斯浦东机场项目扩租近20,000平方米面积。此外,制造业及车企也对本季度194,000平方米的净吸纳量有所贡献。

维龙的一个项目竣工。本季度,维龙位于闵行莘庄的项目竣工,为热门的上海西区市场带来38,000平方米的新增供应。该项目被全部租赁给一家本地的第三方物流公司,主要服务周边工业园区内的客户。有限的供应和较高的吸纳量促使非保税市场的空置率从2季度的14.1%下降至10.8%。随着上海西区市场空置率保持低位,在上海寻找仓库的租户开始将目光转向上海东区或宝山和金山等新兴市场,这些地区的租赁活动在过去几个季度中日渐活跃。

租金增长保持平稳。受惠于强劲的吸纳量和持续走低的空置率,租金增速较上季度略有回升。然而,由于各细分市场表现有所差异,租金环比增长仍低于1%。空置率较高的项目业主继续保持租金不变以优先去化空置面积。


住宅

关于政策将进一步收紧的谣言促使八月成交量骤增。上海市购房政策将于九月进一步收紧的谣言(已被证伪)促使部分购房者恐慌性入市购房,从而导致本市住宅成交量在八月底意外骤增。尽管九月份市场逐步冷却,本季度上海一手房住宅成交量仍然环比上涨32.7%,而高端住宅市场成交量也增长了70.9%。在住宅供给方面, 本季度上海市新房总体供应量与第二季度相比下降了约40.9%。在高端住宅市场,本季度共有7个项目合计推出1,126套新房供应,其中238套(占总推出数21.1%)已于当季售出。开发商对于购入上海住宅用地热情不减。由于竞争激烈,本季度住宅用地成交的平均溢价率达到了112%。

​成交骤增推动价格进一步上涨。强劲的购买需求增强了开发商定价能力。本季度高端住宅市场一手均价加速上涨,环比上涨1.5%至人民币103,126元每平方米,超过上季度0.9%的增幅。二手高端住宅市场价格也稳步增长。本季度二手高端住宅销售均价环比上涨3.0%,但平均租金出现小幅下滑,导致投资回报率下降。

季节性租赁活动放缓导致租金下调。在高端住宅租赁市场,由于租赁活动出现季节性放缓,本季度租金环比小幅下调0.45%,这是自2009年以来的首次下降。然而此次小幅下跌不太可能成为租赁市场的转折点,上海对于全球高端人才的持续吸引力将保证其住宅租赁市场正面的中长期展望。

八月反弹不可持续,市场将保持稳定。“尽管八月新政谣言告破,购房政策预计将依旧保持紧缩状态,并且也不排除政府进一步收紧政策来应对房价上涨的可能。因此,我们预计价格和销售都将在短期内保持稳定。”仲量联行上海住宅部总监周静表示。从屡创新高的土地价格可以看出开发商对上海住宅市场中长期表现依旧乐观。我们也依然看好上海市场的长期增长潜力,但是房价上涨速度不太可能达到一些开发商的预期。


零售物业

体验类商户的租赁需求强劲。餐饮类的租赁需求旺盛,特别是定位中端的中式地方菜,以及咖啡厅和茶馆。奢侈品零售商比如Dunhill继续调整店铺组合,而主要的快时尚品牌包括Zara和Gap继续放慢扩张速度。儿童娱乐业态依然活跃。“为迎合消费者日益增长的健康需求,越来越多的健身中心和瑜伽馆在全国范围内涌现。”仲量联行中国区零售地产部总监豪建思(James Hawkey)表示,“同时我们也看到,健康饮食逐渐成为一大新趋势,包含果汁和其它健康食品。有机食品在上海这样的一线城市越来越受欢迎。”

2016年第三季度,三个非核心区域项目开业。在浦东金桥,久金购物中心和金桥太茂商业广场开业,主打快时尚和餐饮,服务于周边居民。 艺术文化气息浓厚的七宝宝龙城在闵行开业。三个项目总共为非核心商圈增加了167,000平方米的存量,开业率均达到60%以上,小幅推动非核心区域商业空置率上升至10.1%。本季度在核心区域没有新增供应,但由于市场竞争激烈,一些优势较弱的项目被迫调整租户,特别是在南京西路和淮海路等成熟商圈,导致整体空置率微升至10.3%。

大量新增供应和激烈竞争导致租金涨幅放缓。在核心区域,购物中心首层租金同比增长2.8%(环比持平)至52.3元每平方米每天。非核心区域租金同比上涨3.0%(环比下跌1.4%)至20.8元每平方米每天。在大量供应和激烈竞争的背景下租金增长放缓,特别是零售物业饱和的商圈和地铁通达性不强的项目,这种现象更为明显。

​如欲查看报告原文,请点击此处获取

– 完 –


​ ​

>>>敬请访问仲量联行上海城市页面​
>>>​更多仲​量联​行​新闻​​​
>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​



关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资​管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达591亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲 量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​