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广州

仲量联行2016年第三季度广州房地产市场回顾

甲级办公楼需求呈现健康态势,短期高端住宅价格上涨将受限于政策收紧


​广州,2016年10月10日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“2016年第三季度,广州甲级办公楼租赁成交量与上季度相比趋于平稳,随着珠江新城的优质办公楼新供应陆续投放市场,区位与项目品质优势对办公楼需求的吸引力逐渐显现。优质零售物业方面,全市整体租金水平保持平稳,经过过去几个季度的业态调整,一些调整进度较快的商场,租金已经呈现相对明显的增幅,预期整改趋势将延续;餐饮类租户扩张继续,传统零售类扩张保持谨慎。工业物业方面,由于新增供应短缺,市内非保税仓储租赁需求保持稳定,保税仓储由于跨境电商税改新政影响持续发酵,小型跨境电商需求受到压抑。住宅市场方面,对广州房价上涨的预期使大量改善需求提前释放,推动本季度房价进一步上涨。供求不平衡使高端住宅市场资本值维持上涨态势,但预计房价上升速度过快会使政策收紧。


甲级办公楼

新近竣工的甲级办公楼租赁情况良好。本季度租赁成交量与上季度相比趋于平稳。相对于仍然迟缓的跨国企业,本地的中小型银行金融类企业和IT互联网行业的扩张需求仍显活跃,近一年内竣工的新项目是他们的首选。而专业服务行业中,国内律师事务所的办公楼需求稳步上升值得留意。

本季度有四栋新竣工办公楼投放市场,由于四个项目近一半的总面积被提前预租,全市整体净吸纳量获得支持,录得近32万平方米。

新增四栋甲级办公楼拉高全市整体空置率。本季有四栋新楼落成,分别是位于珠江新城的广州新地标广州周大福金融中心、环球都会广场和凯华国际中心,以及位于琶洲的环汇商业广场,总新增供应量达54万平方米。至此,全市甲级办公楼总存量逼近500万平方米。尽管新项目的预租率理想,但本季度整体空置率较上季度上升3.6个百分点。

甲级办公楼租金增幅受限,资本值保持平稳。由于本季度录得全年最高的新增供应入市,办公楼租赁市场竞争激烈,导致全市甲级办公楼市场租金水平与上季度相比几乎持平。其中,由于新增供应集中在珠江新城,个别项目租金出现小幅回落。 甲级办公楼资本值升幅也受制于缓慢的租金增长投资者虽有问询,态度仍维持谨慎。但是,国内金融行业的自用需求仍保持活跃。本季度二手市场资本值整体与上季度持平。

市场展望:展望未来,仲量联行广州商业地产部总监马炜图预期未来12个月珠江新城的甲级办公楼供求关系将渐趋平衡。在经济基本面基本平稳,鼓励消费需求继续主导经济发展的大方向不变的环境下,服务于国内市场的金融服务、IT互联网及专业服务业继续呈现健康的办公楼需求,另外新进驻广州的企业维持良好的发展态势。

四季度将有两栋新楼落成,未来12个月有近70万平方米新增供应入市,预测整体空置率将保持上升趋势。租金方面,由于未来随着珠江新城新增供应逐步减少,区域内供求关系将渐趋平衡,预计将带动未来全市整体租金水平缓慢提升。


优质零售物业

餐饮类扩张继续,传统零售类扩张保持谨慎。由于居民消费结构中体验式消费占比保持升高趋势,本季度餐饮类和儿童娱乐教育类租户的扩张步调依然稳定。而传统零售类租户的整体需求依然疲软,对扩张保持谨慎态度,但随着居民消费品质升级,中端及以上的时尚品牌服饰对核心商圈的需求出现轻微反弹。 

对核心区域优质项目内的租赁需求始终比较旺盛,此类物业保持大量的问询。未来一年内于天河北和珠江新城陆续开业的优质项目的预租率也不断提高。

本季度无新项目开业,全市空置率基本稳定。本季度,又有不少商场迎来业态调整,因此这些商场内出现了不少空置;而那些逐渐完成调整的商场和上季度新开业的两个商场,出租率则继续上升。所以整体而言,本季度广州优质零售物业的空置率保持稳定至2.3%。 

由于餐饮类的旺盛需求,目前可用作餐饮的空置面积已经相当稀有;但可用作传统零售的空置空间在很多商场中还是能够觅得的。

整体租金水平保持平稳,完成业态调整的商场租金涨幅较为明显。虽然餐饮类的迅速扩张推升了该业态的租金,但受中低端品牌零售商发展疲弱的拖累,全市整体平均租金的增长在本季度依然受限,仅较上季度微涨0.2%。其中一些业态调整进度较快的商场,租金增长相对明显;而那些刚开始进行业态调整的商场,则有租金下行压力。 

本季度无大宗成交,资本值及市场回报率表现稳定。零售物业投资市场略有回暖,投资者的问询度提高。非核心地段的现成可售商场,若具有较好的预租率或出租率,则有望能以买卖双方都能接受的价格成交。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,由于实体零售增长继续放缓,短期租金增长预期仍然疲弱。预计未来12个月,租赁市场整体保持平稳,体验类租户仍是租赁需求的最大来源,这也迎合了多家商场增加餐饮类业态的调整策略。核心商圈方面,基于对项目竞争力和客流吸引力的双重考量,预期业主将继续积极引进国内外多业态新品牌并对竞争力较弱的业态作出调整。

未来12个月,多个由有经验运营商开发的项目将相继入市,为市场提供多元化选择的同时市场竞争将相应加剧。因此,虽然未来项目通过增加体验业态规划占比提升预租率,减弱了市场整体空置压力,但曾丽表示,仍维持对全市整体租金增长的谨慎预期。


工业物业

物流园

非保税仓储租赁需求保持稳定,保税仓储需求​放缓。今年1-8月规模以上工业总产值稳定,社会消费品零售总额增速轻微提高,同时受益于临近的季节性促销活动,电商以及第三方物流企业租赁需求保持稳定。

与去年同期相比,1-8月外贸净出口增长13.8%,但跨境电商税收新政对市场的影响持续发酵,小型跨境电商受到主要冲击,其仓库租用需求有所减小。由于规模效应和抗风险能力较强,大型跨境电商影响不大,需求保持稳定。

由于新增供应短缺,市内非保税仓储空置率持续走低。广州非保税仓储市场方面,本季度没有新增供应,全市现有总存量维持不变。由于11月开始的季节性促销活动加大仓储需求,以电商及第三方物流公司为主的租户继续吸纳现有不多的面积,本季度空置率持续走低,下降至3.1%。

保税仓储市场总存量本季度没有变化。但在税改政策影响下,部分小型跨境电商出现退租情况,导致整体保税仓储空置率轻微上升至10.4%。

业主对非保税仓储租金升幅期望维持乐观,涨幅轻微增大。伴随近12个月以来非保税仓储空置率持续下降以及季节性扩租需求的延续,业主租金期望较上季度有所上升,本季度非保税仓储租金涨幅较上季度扩大0.4个百分点,环比上升1.3%。

小型跨境电商退租对整体保税仓库空置率影响不大,保税仓库业主信心并无太大影响,使得本季度保税仓储租金涨幅维持平稳。

市场展望:展望未来,曾丽认为,广州市内需求将持续外溢,未来12个月内非保税仓储租金增幅平稳。非保税仓储租赁需求将持续外溢至周边城市,市内业主租金提价将逐渐趋于保守。由于新增供应有限,预计未来12个月内空置率保持稳定,租金增幅相对平稳。电子商务、第三方物流以及零售业将继续主导租赁需求。

受限于跨境电商税改以及全球贸易放缓的风险,短期内保税仓储市场仍具有一定不明朗因素,预计未来新增及扩租需求将较为谨慎。但长远来看,社会整体消费需求的升级将扩大进口需求,保税仓储需求以及租金具有乐观的中长期增长预期。


高端住宅

“补涨”预期致市场情绪高涨,潜在买家加速入市。本季度广州住宅市场的限购政策并无变化,针对个人住房购置的信贷政策也继续维持宽松,低利率支持着更多新买家进入市场。市场情绪普遍积极,普通住宅市场上多个新盘在开盘首日便已去化80%。 

由于广州房价相较于其他一线城市仍有一定距离,而前两季度的价格上涨令市场参与者对于广州房价“补涨”的预期得到确认;而宅地“地王”的出现,更大幅提升市场情绪,不少改善型买家在这种预期与市场环境中提早入市,锁定价格,以避免未来可能更高的房价。

高端住宅市场销售维持高的成交量。本季度,一手高端住宅市场虽有两新项目推盘,但推盘时间均在九月底,因此一手市场售出的近900套单位几乎全部来自于已推项目,其中白云本季度售出套数再超200套。虽然本季度销量较上季度减少了近50套,但仍是近6年的第三高位,仅次于上季度与去年三季度。 

由于一手供应较上季度更为有限,而二手高端住宅市场的询问量依然较高。上季度二手市场成交活跃,致本季度大户型单位普遍稀缺,包括非核心区域。

供求不平衡使高端住宅市场资本值维持上涨态势。高端市场整体供应不足而需求增长稳定,致全市一二手资本值分别环比上涨3.6%和4.4%。由于一手市场核心区域的高端房源多已售罄,资本值涨幅依然低于二手市场涨幅。部分投资者开始对未来资本值走势持谨慎态度,对价格溢价的接受程度显著低于改善需求的买家。 

高端住宅租赁市场方面,珠江新城需求稳定。但由于二手市场买卖交易中,自用需求占多数,令可租赁房源进一步减少,业主提价信心得到增强。本季度全市租金涨幅与上季度基本持平,环比上升2.5%。

市场展望:展望未来,曾丽指出,虽然广州政府仅重申将严格执行现有的限购政策,但鉴于“十一”期间多地出台或加码楼市限购,预计广州住宅市场的情绪仍将受到影响。而且央行行长对信贷政策和楼市现状的表态,也令市场上对货币政策转向的预期提升。曾丽预期,虽然住宅政策有收紧的倾向来抑制房价上涨过快,如果房价上涨速度加快,政府很可能会出台新的政策抑制房价,但是广州房价保持上升轨道的势头不变,“这主要是因为,广州市场整体而言仍偏向供不应求,特别是高端住宅市场,在改善型刚需上升势头不变的预期下,将一定程度上减轻政策调控对需求的影响”。因此曾丽预计未来12个月,虽然广州高端住宅的成交量将出现一定幅度的下滑,但由于高端住宅供求关系的不平衡使资本值仍将维持上涨势态, 但其幅度会比前两季度出现一定程度的放缓。

租赁市场方面,对珠江新城的租赁需求仍将大于可租供应,又由于广州高端住宅存量大量集中在珠江新城,其租金上升空间较其他区域大,因此曾丽预计未来整体高端住宅的租金增长将维持良好的预期。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

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仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲 量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​