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新闻

天津

强劲本地需求推动天津房地产市场复苏


市场观察人士将中国视作经济复苏的风向标,而中国观察者则将天津市场的表现视为市场已经走出低谷的前兆。“就长期而言,天津仍面临一些供应问题,但其房地产市场,特别是商铺和住宅市场为我们提供了信心,”仲量联行天津董事总经理何迈可先生表示。在2009年第三季度高端住宅的价格上涨迅速,价格趋近于一年前的水平,与上一季度相比成交量也略有上升。“国内对汽车,电子和其他产品的消费促进了制造业对仓储空间的需求,”他同时指出。
 
写字楼
 
租户构成多样化:在2009年第三季度,天津甲级写字楼的平均毛租金达人民币4.85元每平方米每天,比上季增长1.7%,在过去的四个季度首次出现增长。租金的增长主要源于津汇广场2座较高的成交租金。考虑到2010年天津甲级写字楼的供给有限,我们相信甲级写字楼的租金还有进一步上涨的空间。
 
传统的写字楼用户行业继续吸纳写字楼面积。一知名跨国金融机构本季度在津汇广场2座设立了其在天津的首个办公室。这一新的银行租户租赁了624平方米。“除了银行机构,众多来自其他行业,如本地建筑公司和投资公司等非主流的写字楼用户正在涌现,”仲量联行商业地产部副董事吕蔚然先生表示。致力于城市基础设施开发的天津市政投资有限公司在新落成的天津城市大厦租赁了1,055平方米。创丰投资也搬迁到了同一项目中租用425平方米。
 
2009年第三季度天津甲级写字楼的空置率为19.1%,与前一季度相比下降0.9%。乙级写字楼的空置率则升至20.5%,比上季度上升2.0%,主要是由于新投入市场的供应推高了空置率。
 
随着业务的恢复,天津一些此前迁至低租金写字楼的小型贸易、物流和船运公司重新回迁到高品质写字楼。此外,之前由于全球金融危机的影响,一些租户对进入天津市场或在天津扩张表示犹豫。随着市场的进一步恢复,这类被抑制的需求将在接下来的几个月得以释放。
 
商铺
 
跨国零售商重新开始扩张: 在经历了2009年上半年短暂的租赁低迷后,自2009年第三季度起,众多国际零售商加速了在天津的扩张。继乐天百货作为主力租户与仁恒海河广场签约并计划在2011年开业后,同属乐天集团旗下的超市和快餐店品牌,即乐天玛特和乐天利也在本市开业。南京路上的天津国际商场引进了一系列新的零售商,取代了已退出天津市场的美美百货。来自日本的休闲服饰零售商优衣库在一楼租赁了1,300平方米,首次亮相天津。7-11便利店在和平区主要的零售分市场开设了两家分店,一家在小白楼,另外一家位于荣业大街。7-11在今年早些时候就显示出对天津的雄心,宣布未来几年将在天津投资7,000万元人民币开设200家分店。
 
未来项目将是塑造天津零售市场的关键,其中包括正在建设中计划于2012年投入使用的由中粮集团开发的大悦城项目。继八月与金逸国际影城签订租赁协议后,该项目近期又锁定了另一个主力租户 — 来自泰国的中央百货。
 
2009年第三季度唯一完工的新项目是位于金融城的津湾广场一期。这一由天津城投集团开发的总建筑面积达171,000平方米的零售项目位于天津火车站正对面,由沿海河分布的六栋低层建筑构成。该区域获得了天津市政府的大力支持,希望将此区域打造成海河沿岸的重要商业和休闲场所。
 
高端住宅
 
价格迅速攀升:住宅价格自2009年第二季度开始反弹,在第三季度天津高端住宅物业的平均价格继续攀升,与上一季度相比增长7.9%,达人民币13,360元每平方米。由于强劲的住房需求,几乎所有开发商都提高了售价。同时,高端住宅的租金也止跌回升,与上一季度相比上涨2.3%,达人民币42元每平方米每月。
 
2009年第三季度高端住宅的成交套数接近1,300套,略高于上一季度。一些毗邻成熟商业区的项目不仅交易量可观且售价较高。新开盘的位于天津老城厢区域的仁恒海河广场一期推出的250套精装修住宅在数天内售完。位于南京路的另一个新项目— 金德园,推出了795套毛坯房,也实现了良好的销售记录。此外,中心城区最昂贵的高端住宅项目 — 天津环球金融中心津门公寓在本季度售出217套。这三个项目的交易量占到了2009年三季度高端住宅总销售量的一半以上。
 
物流
 
国内消费加速物流恢复:两个非保税项目在2009年第三季度完工,即位于塘沽海洋高新技术开发区的宝湾(天津)国际物流园和位于天津空港物流加工区的普洛斯空港物流园二期,这两个项目总建筑面积达177,000平方米。因此,整体空置率推高至39%,与上季度相比上升7%。市场已经显示出对这些新项目的需求,如宝湾国际物流园在2009年第二季度预租了部分仓储面积给维斯塔斯。除这两个项目之外,其他现有的仓储项目与上一季度相比空置率均有所下降。据观察,保税项目的空置率继2008年底出现明显上升后已连续三个季度下降。
 
国内消费推动了包括电子、快速消费品,特别是汽车及其相关产品等制造业对仓储空间的需求。例如,为电装提供服务的日本山九物流在普洛斯西青物流园又扩租了10,000平方米。
 
租金在持续几个季度的下跌后,在本季趋于平稳。2009年第三季度的平均租金为人民币0.78元每平方米每天,与上一季度持平。国际投资者和开发商先前受市场低迷的影响非常保守,但现在他们已经开始积极在天津寻找机会。预计在2010年将达成更多的投资交易。