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沪港双城记:中国的全球金融中心​

随着中国经济改革步伐的加快,中国的两大金融中心——香港和上海日益享誉全球。但这两座城市的房地产市场发展却又大相径庭


从城市经济发展水平来看,上海拥有中国最大的集装箱港口,服务业(包括零售、批发、金融和房地产行业)占其国内生产总值(GDP)的68%,制造业和农业则占32%。而香港的"支柱产业"是金融、物流、贸易、旅游和专业服务,服务业占香港GDP的93%。

 

上海城市地位持续上升

上世纪20年代,上海被称为"东方巴黎",繁荣可想而见。但在二次大战之后,许多外国公司将其总部从上海迁往了当时仍受英国统治的香港。1949年新中国成立后,上海开始其复苏之路,香港则日益繁华,成为"东方之珠"。

几十年一晃而过。1997年,香港回归中国,在当时给香港地区的未来发展带来了不确定性。与此同时,上海从一个工业中心转型发展成为中国的主要金融中心。随着过去10年间政府改革步伐的加快,上海作为中国大陆经济中心的地位也进一步凸现。鉴于跨国企业在上海设立分公司的数量增多,上海的房地产行业也开始突飞猛进。

过去两年间,整个亚太地区,在吸引商业房地产直接投资方面,上海仅次于东京,位居第二。同时,上海也成为国内外企业在拓展中国大陆市场时备受青睐的投资目的地。

仲量联行上海商业地产部总监占姆士(James Allan)表示,2015年全年上海办公楼净吸纳量达到创记录的150万平方米。

在上海的陆家嘴中央商务区,目前其办公楼市场的空置率不到3%。仲量联行的数据显示,预计2016年,在上海中央商务区和非中央商务区的新增办公楼供应将超过150万平方米。占姆士表示,尽管如此,上海办公楼市场租金仍将继续上涨,但他同时也指出,"由于供应量较大,租金增幅与去年相比将会有所放缓。"

同时,占姆士还补充道:"在中国政府的金融改革和自贸区发展计划的推动下,金融行业及其相关行业增长强劲,这将有利于促进办公楼市场需求。例如,自2015年4月上海自贸区扩大以来,陆家嘴金融区的办公楼租金涨幅达到12%。

 

上海看齐香港,办公楼租金位居全球第五

上海现已成为众多企业进军中国大陆市场的首选城市之一,而香港已成为中国对内对外投资的一个主要枢纽。一方面,对于海外企业来说,香港仍比上海拥有优势,境外投资者将香港作为一个投资于中国大陆市场的"特殊目的实体"。另一方面,香港为中国国内企业提供了进入全球债券和贷款融资资本市场的机会,是国内企业走向国际市场所向往的城市。

仲量联行香港研究部主管马安平表示,香港中环办公楼租赁需求主要仍然是来自中国大陆企业,尤其是从事证券交易及资产管理且在港扩张分支及设立新办公室的企业。上半年中环新租赁中,中国大陆企业占到 37%。

而在过去十年间,上海同样取得了巨大进步,许多企业在上海设立总部或分公司就是一个明显的体现。

从两地的顶级办公楼租金情况来看,香港的顶级办公楼租金目前在全球居于首位。上海正在奋起直追,现已位居第五。"不过,在人民币未实现完全可兑换前,上海仍不能被称为真正的全球金融中心,"马安平表示,"香港将继续受益于有利的中央政府政策。中国在开展进一步的金融改革时,赋予了其先行者的地位。"

 

上海会成为中国第二个全球金融中心么?

值得关注的是,在主要的经济发展指标(如金融基础设施和税务透明度)方面,上海与香港仍存在一定差距。仲量联行《全球房地产市场透明度指数》报告显示,香港的房地产市场透明度在全球名列第15,而上海则位居第33。

不过,政府为改善房地产市场透明度的举措已开始奏效。目前上海的房地产投资、开发和企业活动出现了结构性增长,与2010年相比,上海房地产投资额增长了三倍。而作为比肩纽约、伦敦和东京的全球金融中心,香港在今后仍有能力继续保持这一地位。

占姆士表示:"中国作为全球最重要的经济体之一,只要它继续按照现有的节奏向前发展,就很有可能需要同时拥有上海和香港两大全球金融中心。"

随着中国在满足国内需求的同时迎合全球市场的需求,上海和香港这两大金融中心之间的关系将日益演变为一种合作关系,而非相互竞争的关系。

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