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中国物流地产:“销”烟四起?


​​​​一直以来,可交易资产的匮乏是阻碍中国物流地产投资活动的一大壁垒。由于大多数开发商竭力打造覆盖全国的仓储网络以服务蓬勃发展的电商市场,极少有人愿意出售手中资产。因此,中国物流地产投资市场自2013年以来一直由公司层面的交易主导——各路投资者已向活跃在中国的物流地产开发商注资逾100亿美元。

然而,在2015年中,澳大利亚开发商嘉民将一包含四个项目的资产包推向市场,并在短短几个月内售出其中三处物业。嘉民的此次“试水”在市场中激起层层涟漪,引得一众开发商纷纷开始将一些资产打包出售。此举不免营造出一种中国物流地产市场正在促销的氛围,甚至引发对于外资开发商开始撤离中国的担忧。

然而事实果真如此吗?并不见得。

尽管租金增速在近几个季度有所放缓,物流仓储地产仍是中国最炙手可热的资产类别之一。通过对上述交易特点的简要分析,不难了解开发商剥离资产的动机:

首先,开发商倾向于出售单一资产或小型资产包,并且所售物业集中在二、三线城市。同时,鉴于未来供应极度短缺,这些开发商往往将核心位置(如上海和北京等)的物业牢牢握在手中。通过出售这些“可替代”资产可以为开发商带来充沛的资金,从而投入到未来在中国的开发项目中去。

开发商背后的资本合作伙伴或许是他们出售物业的另一动因。为了说服投资人继续注入资金,开发商最好能拿出一些斩获超高回报的交易成果。同时,潜在买家对于不同物业的反馈也为开发商和投资人调整未来开发计划提供了很好的参考。

​值得注意的是,开发商对潜在买家的选择非常谨慎。成熟的开发商通常选择将物业出售给规模较小甚至刚刚进入市场的玩家,而绝非他们的直接竞争者。这表明开发商们既没有撤离中国,也没有急于将旗下物业脱手。相反,他们都在部署更多的开发项目以期扩大在中国的市场份额。

总而言之,大可不必担心开发商准备撤离中国市场——事实上,他们正纷纷谋求扩张。相较于之前开发商惜售,大宗投资交易匮乏的局面,最近兴起的交易活动恰恰是中国物流地产投资市场走向成熟的一个重要标志。

如需了解中国物流市场更多信息,敬请访问仲量联行​​​​工业物业和物流仓库服务页面

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