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广州

广州物业市场复苏,写字楼需求强劲反弹

根据仲量联行第三季度市场回顾报告


随着国内经济好转,第三季度广州甲级写字楼市场比预期提前复苏,整体空置率下降,租金终于结束自全球金融危机爆发以来连续三个季度下滑的势态并有所上升。商铺市场也走出谷底,零售商对市场转好持正面预期,租金恢复平稳。工业物业则由于出口贸易仍然疲弱及市场供应量大而抑制租金增长。第三季度广州整体豪宅市场仍保持上升势态,但成交量则较上一季下滑。投资市场方面,大宗成交持续攀升,国内金融行业呈现主导地位。

甲级写字楼市场

第三季度广州全市甲级写字楼净吸纳量录得约15万平方米,活跃的国内企业持续带动甲级写字楼需求复苏并出现强劲反弹,其中国内金融企业充当领头羊的角色。来自国内银行的自用写字楼需求进一步推动吸纳量攀升。广东发展银行广州分行和上海浦东银行分别在珠江新城新落成的甲级写字楼购买大面积的写字楼自用。因此,即使第三季度出现13万平方米新供应落成,全市甲级写字楼总体吸纳量增至近240万平方米,空置率持续下降至18%。但是,相对国内企业,外资企业需求表现仍然疲弱。

随着需求复苏,相比之前软化的态度,业主开始对租金协商持强硬态度。部分业主更先行加租,导致本季度整体租金环比上升3%,从而终止了自全球金融危机爆发以来连续三个季度租金的下滑,并且出现了上升的势态。同时,写字楼的大宗成交量上升和投资者信心恢复有助资本值的推高,本季度录得环比上升2.3%。
仲量联行广州商业地产部副董事石坚涛预期,“短期内国内企业将继续主导广州写字楼需求。年底租金下调压力将大大减少,预期第四季度将继续保持平稳。但由于2010年供应量增大,对租金仍然构成压力。但是与此同时,新增的优质供应量,例如万菱汇、太古汇和广州国际金融中心将为租户带来更多的选择,促进需求上升。”

商铺市场

随着经济渐趋稳定,第三季度消费市场继续平稳增长。1-8月累计全市实现社会消费品零售总额同比增长13.8%。租金在历经上半年大幅调整后首度回稳,第三季度环比上升0.8%,市场出现稳定迹象。虽然整体零售租金相对年初仍有折让,但情况较显著的主要在一些位置较差及空置率有上升压力的商场出现。位于黄金地段的一线商场,租金相对年初的折让则相对轻。

即将落成的新商场,以及部分成熟的商场进行内部调整,优化租户组合,纷纷吸引众多大型国际品牌进驻广州,导致整体租赁成交上升。在众多新品牌陆续进驻广州的刺激下,广州现有的连锁店零售商对市场信心和消费市场的预期纷纷转好。为了巩固市场地位,部分本土零售商重新开始扩张计划,使整体空置率录得下降。在这些有利因素带动下,租金在本季度回稳,环比上升0.8%,大部分业主对市场持正面的预期。

仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示,零售商对广州市场信心的恢复以及因此出现的租赁成交量恢复预示着市场已经走出谷底。近期准备落成的优质商场继续吸引零售商进驻,预期将继续有不同类型的新品牌进入广州市场。“随着天河的优质商场日益增多,未来天河商圈将显现领导性的地位,将成为广州最核心的商圈。租金走势方面,预计短期内整体租金下跌机会甚微,但租金在短期内难以V型反弹,上升的空间有限。”

工业物业市场

第三季度广州外贸出口仍然维持倒退的形势,1-8月出口额同比下降20.3%。除了出口总额继续出现负增长,供应量的增多逐渐对物流市场施加压力。个别新落成的物业由于空置率高,业主采取减价策略吸引租户,导致整体物流市场租金首次出现明显减幅,第三季度环比下降2.1%。整体来讲,物流业务外包需求的增长引发第三方物流公司需求上升,成为本季度的需求动力。而随着租金下调,大部分租赁需求集中在新落成的物流仓库。例如普洛斯云埔物流园三期。

产业园方面,在政府推动产业发展的情况下,国内企业的需求有助产业园租金保持平稳,本季度租金轻微环比下降0.4%。中国目前最大规模的动漫主题公园马莎罗动漫城签订合作协议落户广州开发区,将带动开发区的相关产业园及配套设施发展。

仲量联行广州及深圳工业部主管符永康认为,国内经济的改善和全球出口市场的逐渐恢复将有助于在中期内对广东出口带来正面影响,从而提升物流市场的租赁需求。但是,现有以及未来即将落成供应量将抑制租金增长。产业园方面,外包服务和创意产业的需求增长将是需求的增长点,但是,同样出现的供应量过大的情况将抑制租金增长。

豪宅市场

第三季度广州楼价虽然持续上升,但升幅亦已较第二季放慢。由于豪宅市场在第二季度量价齐升,导致潜在投资者对市场的投机热度降温,加上上半年市场在售单位吸纳速度快,发展商也对后市楼价的上升持乐观的态度,因此相对减少了新推售的单位数目,造成第三季度市场成交量环比有所回落。一手豪宅销售量从第二季度的约2000套单位,回落到第三季度约1450套。

由于经济的持续恢复以及整体住宅市场已经迈入上升周期,本季度二手豪宅资本值继续环比上升2.6%,但升幅已放缓。虽然一些位于天河市中心的个别热门楼盘于今年有约20%升幅,但部分位于非黄金地段及以自住需求居多的二手楼盘升幅仅属轻微,这也是拉低整体楼价升幅的原因之一。租务市场方面,由于近年豪宅落成量充足,租务需求未见恢复,本季度租金保持平稳,微升1%,低于售价的升幅。

鉴于上半年市场从谷底走向快速反弹,已经消化了大部分之前由于楼市低迷压抑的需求,特别是投资需求,市场将慢慢回归理性,短期内成交量将继续放慢,但是自住需求仍然殷实,支撑整体成交量水平。预料短期内豪宅的新推售量仍然充足,再加上由于楼价已经从谷底反弹不少,资本值将趋向平稳。仲量联行广州战略咨询部主管唐文杰指出,“经济的基本面保持良好,整体经济情况持续恢复,这将抵消预期紧缩性货币政策能带来的风险,预期楼市将保持稳定。”

投资市场

资本市场继续投入房地产领域。本季度大宗房地产投资主要集中在甲级写字楼。优质写字楼供应的增多,以及在扩张性货币政策在资本市场的推动下,再加上国内企业购买甲级写字楼的自用需求大幅上扬,对整体成交量上升起支撑作用。

投资市场继续由国内投资者主导,特别是国内银行,纷纷通过购买甲级写字楼来更新办公场所,以提高企业的竞争力。而珠江新城在金融业优惠政策的支持下,成为众多金融企业置业的首选。和中国整体投资市场相似,外国投资者仍然持审慎态度。随着需求上升和商业物业租金回稳,投资者需求将继续上升,预计投资活动将继续保持活跃。

市场前景

仲量联行广州董事总经理吴仲豪总结:“从目前写字楼和商铺市场的复苏情况来看,广州商业物业已经从市场衰退中渐渐走出来,而且结合同期经济的稳定增长,反映了这一轮商业物业市场的复苏拥有坚实的基础。过去不甚活跃的一些国内企业现在利用市场调整的机会入市,抵消了海外机构性投资者放慢投资步伐的影响,并且正是这些殷实的国内需求使市场早于预期走出谷底。”