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新闻

天津

促进城市有机更新,探索城市新型发展模式


​城市是一个不断经历新陈代谢过程的生命体,建设与改造一直是城市发展并行不悖的两大主题。经历了以新城快速发展、城市规模化扩张为特点的城市化阶段之后,中国城市发展的重点逐步过渡到了以存量资产的优化与改造为主的时期,即城市更新时期。这一时期新的发展模式对于城市土地开发及物业空间的精细化运营都提出了更高的要求。

伴随着城市更新的进程,如何在更新的过程中协同优化社会经济产业结构?如何高效盘活旧城存量资产?如何构建城市新旧区域(项目)之间的有机互动和持续增长?这些问题引发了业界对于城市更新课题的关注与探讨。最近,北方网就城市更新话题采访了仲量联行天津战略顾问部总监谭燕女士

北方网:城市更新涉及到旧城改造问题,在旧城改造建设中,需要注意什么策略?

谭燕:旧城作为城市空间体系的子系统,它的改造、更新、复兴与整个城市的空间结构、经济结构、生态结构休戚相关,在旧城改造中涉及到的项目林林总总,比如棚户区改造、老的商业街区更新、老厂区改造或历史文化保护区域更新等,不同类型的城市或区域,其更新重点、改造模式、运作机制等都不尽相同。总的来说,在旧城地区改造过程中有三点需要尤为关注:

  • 立足于城市总体发展战略高度制定改造区域发展策略。旧城是城市空间的重要构成部分,其地理位置一般来说较为核心,其空间优化、功能更新与产业导入均将影响到城市总体的发展格局,从高处着眼可避免改造工作方向过于片面单一化的局限;
  • 深化城市肌理保护与地方文脉延续的意识。城市里的老居民社区、老商业区、老工业区都不是孤立存在的,它们承载着地区的变迁印迹,是市民最为熟悉的生活场所,与其他新建地区共同构建出持续生长的城市有机体,尊重地方发展特点、注重特色保护的改造策略更有利于旧城持续有机的更新,从而有效地避免大拆大建与千城一面;
  • 平衡旧城民生诉求与经济增长的目标。在旧城改造中经常会碰到产权情况复杂、基础配套滞后、产业空心等多重瓶颈,这些也是诸多旧城改造项目难以推进的背景因素,成功的旧改项目不仅有自上而下的经济发展策略、产业功能优化措施,同时也有自下而上的愿景策略研究,广泛听取并归纳汲取旧城改造区域中在地居民、企业与各类社会群体的诉求与意见,从而真正实现旧城改造以人为本与促进地区经济发展的双重目标。


北方网:城市更新对开发商来说,有哪些机遇和挑战?

谭燕:在房地产行业与整个社会与经济的转型期,城市更新成为了众多实力开发商关注的重要风口。在土地供需紧张的城市,通过城市更新项目拿地更是成为开发商的主要模式。

就天津而言,近年来的解放北路金融城、海河沿线改造、新八大里、新梅江等区域都为开发商提供了在市区成熟地段获取稀缺地块的机会。这类项目依托于更新区域在交通条件、基础配套与宜居环境等方面的规模投资,项目投资的价值提升空间得以迅速展现。这些地块对投资者也表现出较强的吸引力,

从国外及国内一线城市更新的经验来看,开发商是城市更新的主要参与方,无论在老厂区改造、老商业区改造、老居民社区更新或者更多的混合功能更新项目中,开发商都将获得更多的投资机会,争取更多元的开发或运营角色。

当然挑战也是同时存在的,例如动迁难、产权复杂、配套投资高等等,在这些普遍问题之外,城市更新项目也对开发商熟悉的传统建屋卖楼式开发模式提出新的挑战,历史建筑的保护更新、多元功能街区的开发保育、公建项目运营等都是城市更新中常见的课题。

在具体的拿地与开发环节,通过城市更新项目拿到的地块多处于核心地段,土地价格不菲,容积率与商业配建比例一般较高,对承接大面积旧城改造的企业而言,需要注意改造区域内的功能调节,更需要理性评估地块的市场投资潜力,制定合理的拿地策略与开发方案,充分释放更新地区的市场价值,达成预期开发目标。

北方网:城市更新的积极意义是什么?

谭燕:城市更新并不是一个新名词,其最早起源于二战后欧美各国对不良住宅区的改造,随后扩展至城市其他功能地区的改造,以改善旧的城市中心衰退现象,恢复城市生机。

在当前中国国民经济产业结构调整、城市迅速发展的过程中,城市更新承担了推进城市产业转型升级、增强城市经济发展动力与城市发展质量等方面的重要作用。从长远看,城市更新应当是城市发展的常态,其积极意义主要有:

  • 激发城市运行活力。城市更新不仅是城市局部地区物质、经济和社会形态的更新,更是关乎城市未来可持续发展和城市综合竞争力的重要手段和关键举措;
  • 促进节约集约用地。通过城市地区改造与更新,释放可优化的土地资源,对于城市规模较大或用地指标紧缺的城市,城市更新是破解土地资源困境有效途径;
  • 探索城市化新时期的新型发展模式。例如通过与国际城市的合作提升城市更新质量,地方政府可以通过在城市更新或改造项目的国际合作,借鉴城市更新的实际经验,使城市更新成为城市合作的聚焦点之一,推动城市高效创新发展。


仲量联行城市更新顾问案例

  • 北京大栅栏历史街区修缮更新项目
  • 上海虹桥交通枢纽提升改造项目
  • 天津市泰安道五大院项目
  • 武汉市武昌古城改造项目
  • 南京市秦淮河西五华里改造升级项目
  • 青岛啤酒城改造项目
  • 广东佛山岭南天地项目
  • 广西南宁三街两巷棚户区改造项目

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在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​