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谁在领跑亚太物业市场?

仲量联行2016年第二季度亚太区物业摘要


​​2016年已过半,房地产市场总体活跃度略微走弱,租赁和投资交易额均较2015年上半年下降4-5%。

与经济表现类似,亚太地区的房地产市场增速也不尽相同。今年二季度,投资者在日本和新加坡表现活跃,而企业的强劲需求推动香港和悉尼的租金收益进一步增长。中国和印度市场表现相对波澜不惊。 

​尽管经济相对低迷,但日本的商业地产活跃度领跑整个亚太区,成为区域内最大的投资市场,东京也成为区域内办公楼租赁成交量最高的城市。 


市场不确定性影响办公楼租赁 

继一季度实现不错的上涨之后,二季度亚太区办公楼租赁交易总量同比下降15%。造成下跌的因素有许多,其中也包括早些时候股市的波动,这通常会造成租赁活动数月的下跌。 在中国,围绕经济增速放缓和严格限制P2P借贷带来的不确定性也造成一定影响,一线城市的办公楼租赁成交量同比下降了40%左右,虽然与一年前相比,供应量也有一定的减少。  

印度的租赁交易量降幅与中国接近,部分原因是班加罗尔缺少新增供应,其办公楼市场空置率已降至3%。IT行业在全国范围内持续保持活跃,但来自电商企业的需求有所放缓,这主要是受到政策调整的影响,该调整旨在为零售业创造“公平竞争环境”。  

另一方面,不少市场都实现了租赁的稳步增长。在预租大量未来供应的强势支撑下,东京的办公楼租赁成交量位列亚太区之首。香港的成交量也有稳步增长,主要得益于中国大陆的金融机构和为降低成本进行迁址的需求。新加坡的成交量同样有所增加,主要来自一些新建项目的预租和吸纳。在澳大利亚,整体租赁成交量同比下跌了约5%,珀斯需求维持疲弱。悉尼则因为受到金融、保险和专业服务公司等传统租户群体强劲需求的支撑,在二季度继续良好的增长态势。 


​一些市场的办公楼供应不足

二季度,亚太地区一半的一线市场都有新供应入市,其中大中华区、印度、东京、悉尼和雅加达都录得甲级办公楼交付。良好的预租表现成为许多市场空置率下降的原因。香港和东京等市场的办公楼供应持续短缺,中央商务区的空置率已降至不到2%。但另一方面,雅加达、珀斯和德里等市场的空置率超过了20%,租户在这些市场可以享受充足的选择。


悉尼的年租金增幅最高 

办公楼租金和资本值变化

季度,亚太地区甲级办公楼整体租金环比上涨0.6%,与一季度持平。在技术类企业持续的需求和低空置率的支撑下,班加罗尔录得5%的季度净有效增幅,为亚太区最高。但就全年来看,悉尼年租金涨幅高达17%,高居亚太地区榜首。

​在中国,对P2P借贷的限制和节约策略的执行造成租金增速放缓。东京市场,虽然租赁需求强劲且空置率极低,但大量即将入市的供应仍对市场造成一定影响,租金仅小幅上涨。 在新加坡,巨大的供应量以及银行间的不断整合造成租金的进一步下滑,年降幅已达14%,成为亚太地区租金降幅第二大的市场。租金降幅最大的是珀斯,年降幅达到20%。​


餐饮对零售业主仍具吸引力

在中国主要零售市场中,零售商需求与前几个季度基本相同,餐饮仍是主要需求来源,而儿童品牌在一些商场表现活跃。香港高街店铺的业主继续降低房租以期尽快将空间租出,而商场业主正主动调整租户构成,加大餐饮租户的比例。 总体来讲,东京黄金地段的需求保持健康,但是在奢侈品销售放缓的背景下,也有一些零售商对扩张持谨慎态度。在新加坡,持续的人手短缺和消费者消费意愿不强,影响了零售商需求。在澳大利亚,国际零售商继续成为租赁活动的主要推动力。


香港和新加坡的住宅销量实现增长

为应对价格飙升,上海政府在一季度末推出新一轮的紧缩政策,上海的住房销售随之开始降温。销售增长势头放缓使得二季度住宅价格保持稳定。与此同时,在香港和新加坡,开发商刺激销售的举措吸引一些买家重新回到市场,住宅销量上升。尽管近期销售活动有所提升,但短期内这两个城市的住宅价格并不会有显著上升。


商业地产投资小幅放缓

商业地产直接投资

商业地产投资活动继续得到流动性充裕和资本成本低的支撑。二季度,亚太地区房地产投资额同比下滑8%,至280亿美元,延续了年初以来受到抑制的增速。中国大陆地区的房地产投资额下降24%,香港下降59%,澳大利亚下降3%,部分原因是缺少可供出售的资产。

​日本则出现逆势增长,房地产投资额同比增长16%,占到亚太地区房地产投资总额的四分之一。尽管大宗交易并不多,但录得多个1亿美元以下的中等规模资产成交。新加坡也是二季度的一个亮点。亚洲广场1号楼的整栋成交成为亚太地区迄今为止最大的单栋办公楼投资交易,大大提振了投资者的信心,推动成交量同比增长了2倍多。 


资本值增速同样放缓

二季度,亚太地区甲级办公楼平均资本值环比上涨0.8%,同比增长6%,虽仍高于租金增幅,但较上一季度增速放缓。就年增幅而言,大阪继续高居榜首,在日本有利的借贷环境支撑下,资本值年增幅高达21%。悉尼、上海和奥克兰也实现两位数的增长。​


下半年基本保持稳定

就目前的形势来看,预计亚太地区租赁市场基本不会受英国退欧的影响,理由是区域内的大部分租赁需求来自国内租户。但是,来自欧洲和其它西方国家的租户份额较高的市场会出现租赁决策被推迟的情况,进而影响市场吸纳量。鉴于今年截至目前的租赁成交量和地区及全球经济不确定性增加,预计亚太地区办公楼租赁成交量将与去年持平或略高于去年。

今年下半年,商业地产投资市场将基本保持稳定。日本和澳大利亚凭借诱人的收益利差和安全港的优势,将继续受到投资者的关注。新加坡和印度投资者情绪的改善有望推动这两个市场进入交易活跃期。 


点击下载二季度亚太区物业摘要全文报告(英文​


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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达591亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​