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亚洲投资者转向全球房地产市场,寻求可持续投资回报


​​中国投资有限责任公司("中投")在其7月发布的最新年度报告中强调了全球房地产对于这一主权财富基金投资策略的重要性。

中投指出:"在长期资产投资方面,我们增持了可带来稳定投资回报的资产,如房地产和基础设施。"迄今为止,中投已在北美、欧洲、亚洲和大洋洲地区进行了40余项房地产投资。

据报道,作为全球最大的资产拥有者之一,中投自2013年起在地产开发领域的投资总额已超过55亿美元。仅2015年,中投在海外房地产市场的投资额就超过了30亿美元,其中包括中投与关联企业AEW Europe共同斥资13.5亿美元收购了位于法国和比利时的10个购物中心。

"不再另类"

目前中投仍是中国最大的跨境房地产投资者,但其它机构投资者也在迎头赶上。来自中国保监会的数据显示,中国的保险公司在另类投资类型中的投资配比自2012年以来大幅攀升,已超过了债券,占比超过总资产的1/3。

中国险资的资产配比

数据来源:中国保监会

阿布扎比投资局(ADIA)、新加坡政府投资公司(GIC)、淡马锡控股(Temasek)、马来西亚退休基金局(KWAP)和澳大利亚未来基金(Australian Future Fund)近期纷纷宣布计划将更多的资金投入另类投资类型,其主因还是当前在股票和债券方面的投资回报不尽人意。

JP摩根资产管理公司近期开展的一项调查显示,日本企业养老基金存在类似的动向。调查发现,大约70%的受访企业已投资于另类投资类型,且占到其投资组合的17%-18%,仅次于国内债券。

总体而言,在截至3月31日的财年中,受访企业在另类投资类型中的加权资产比重达到了创纪录的14%,养老基金纷纷转向房地产、基础设施和私人债务,以获得与此前主权债券类似的稳定回报。调查指出,由于日本政府债券的负利率进一步降低了其吸引力,接近一半的受访企业表示正在改变或考虑改变其投资策略。

仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan表示:"随着越来越多的国家出现接近于零的利率甚至负利率,世界各地的机构投资者在实现可持续收益方面举步维艰。固定收益率正降至零。即便你愿意将资金投向固定收益类资产,但由于各国央行在市场上表现非常活跃,投资者也很难买到债券。"

在当前"持久低价"(lower for longer)的全球环境下,房地产不再是"另类投资",相反它正转变为一种主流资产类型。

切实效益

对于那些流动性状况保持在适宜水平的投资者而言,全球房地产可以为这些机构投资者提供他们所渴求的东西:长期持续的收益,以及在其投资周期内升值的潜力。

"与其他资产一样,房地产也会出现周期波动性,租金相应会出现涨跌,"Green-Morgan表示,"但在许多市场中,投资者可以通过物业出租的方式保持租金长期不变。因而,相较于其它资产类别,你可以更准确地预估你的房地产投资收益。"

"房地产的另一个吸引力在于,投资者可以随着时间的推移,通过资本支出改善资产的绩效。"Green-Morgan指出,"你可以通过收取更高租金提高收益。"

PGIM的一项最新研究证实了房地产的这些优势。该项研究对2000年1月至2015年3月期间各种对冲基金、私募股权和房地产投资策略的绩效开展了分项研究,以确定每种投资策略的阿尔法暴露(alpha exposure)和贝塔暴露(beta exposure)水平。PGIM的研究显示,房地产(包括核心、增值性和投机性房地产)表现相当良好,在所有被研究投资策略(连同杠杆收购私募股权)中的阿尔法暴露水平最高,同时具备富有吸引力的多元化投资特征。​

投资过度集中的问题

不过,房地产的吸引力不断增强也需要付出代价。在更多的资金继续流入房地产行业的过程中,这些资金往往集中于同一些城市的同类型资产。

Green-Morgan指出:"目前,全球约30座主要城市的房地产投资交易额占到全球房地产投资交易总额的50%以上。由于这些城市的房地产市场通常非常稳定,因而吸引了大量的机构投资资金。"

但是,这也不可避免地影响了房地产的资产价值和收益率。"今后5-10年,房地产市场面临的最大挑战之一,将是如何将更多的资本吸引到不同的城市和地区。"

转变已开始显现,投资者开始在次级市场或"另类"房地产领域寻求更高收益的投资机会。

 "例如,学生公寓投资此前在英国增长尤其迅猛,现在已开始转向欧洲和世界其它地区。"Green-Morgan指出,"物流投资是机构资本需求强劲的另一个领域,尤其是在欧洲和美国。西雅图、奥斯汀和波特兰等规模较小的美国城市中的房地产资产也日益受到投资者的关注,其可投资性和可交易性开始增强。"

​对于不熟悉这些另类投资类别或地区的新投资者来说,与本地市场的专业机构合作,是投资这些极具吸引力资产的有效方式之一。"我们看到越来越多来自世界各地的投资者准备携手进入这些市场——而他们单独进入这些市场可能会面临更大的风险。我认为,今后这一发展趋势将会愈加显著。"​

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