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新闻

上海

​地价狂舞,豪宅市场将如何演绎?


​日前,因为三块住宅用地的拍卖,上海再次让全国乃至全世界见识到了房地产与资本相结合的力量。

8月17日,位于上海新静安中兴社区地块,以110.1亿的总价拍出,晋升为全国的总价地王。同一天,宝山顾村和青浦徐泾的两块宅地,也拍出了区域历史土地价格的最高价。

在“价高者得”的玩法下,在货币宽松、资产荒等的时代背景下,“地王”的出现,几乎成为了一种必然的常态。然而,作为地价最终传导的表现载体——房价,走向将如何呢?尤其是“地王”往往的“产物”——豪宅,又将何去何从呢?


宽松环境助推“地王”

一天三“地王”的出炉,让市场一片哗然。

市场最大的关注点之一在于,该地块的竞得方,不是万科、恒大乃至绿地等实力房企,也不是仁恒、绿城等传统意义上的豪宅打造专家,而是一家中等规模的闽系民营房企。无独有偶,8月17日另外两个地王的竞得者——中骏、建发等,也都是闽系开发商。而纵观今年上半年以来,大多数“地王”的制造者,除了央企,多是此类规模中等、谋求发展的房企。

​​对此,仲量联行上海住宅部总监周静女士认为,创造地王的这些房企基本是出于自身发展需要而做出的拿地行为。对于他们而言,后期产品的塑造以及运营能力或将面临严峻挑战。

不过,能适逢高地价入手,与经济信贷大环境有关。仲量联行中国研究部总监周志锋就认为,地王频出,与当前宽松的货币政策不无关系;当前的资产荒、杠杆率的使用,也都起到了一定的助推作用。

其实,一定杠杆率的使用,给了开发商在拿地拼杀时更多的底气。不过,杠杆率所蕴含的风险,无疑也给开发商带来了较大的压力,唯有保持良好的产品高周转、风险管控能力和融资能力,才能让杠杆拿地变成顺势发展的优势。


建议买家理性出手

​宽松的政策环境,促成了“地王”。而“地王”要在未来折现,选择开发豪宅是为数不多的可选路径之一。以中兴地王为例,该地块的楼面价已经达到10万/平方米。而据市场估算,该地块未来保本的市场售价将超过15万元/平方米。而15万元/平方米的售价,已远在当前沪上豪宅的平均价格之上。可以料想,走豪宅路线,是必选之路。

不过,令人担忧的是,今年以来不少“地王”的竞得者,并非是传统意义上的豪宅开发商,开发经验​和开发能力都有待市场检验。

周静就指出,今年绝大多数“地王”的竞得者并不是为市场所熟知的拥有豪宅开发力的那些房企。如此一来,未来这些“地王”上市究竟能不能卖到市场预期的价格,尚需存疑。

进一步说,高地价促使豪宅遍地化,那豪宅市场又将如何表现呢?

周静表示,土地价格的上涨,并不意味着房价将“同步同时”上涨。毕竟土地拍卖市场与住宅散售市场,属于相对独立的两个市场。二者的最终市场表现,仍然由供需关系来决定。 “地王”的拍出,一定程度上会缩短高端买家的出手周期,但并不意味着豪宅价格将持续走高或者成交火爆。此外,豪宅买家相对理性,会根据自己的需求而选择出手。

周志锋也指出,尽管当前地王频出,但下半年成交量将趋于平稳,建议豪宅买家理性选择,量力而行,选择高性价比产品。

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