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新闻

北京

第三季度市场需求稳定回升,商业物业依然面对潜在新增供应的压力


2009年10月19日,仲量联行发布第三季度市场报告,北京优质写字楼市场需求稳定回升,同时中档品牌零售商继续加速在北京扩张,具体内容如下:
 
写字楼市场:随着全球和中国逐渐走出经济衰退及市场开始回暖,北京写字楼市场需求在上个季度的小幅上升后,在本季度开始出现稳步回升的迹象。虽然高企的空置率仍然给市场租金带来不小的压力,新进入市场项目的业主仍然以优惠租金来吸引客户,但租金下滑的幅度远低于前几个季度,近期市场上的大单成交更是给业主带来了积极的信心。
 
优质商铺市场:在今年前三季度中虽然国际奢侈品的扩张几近停止,但是中档品牌的扩张却在断续加速,这些中档品牌也为北京零售物业市场提供了有力的支撑。开发商在经历了奥运前后奢侈品牌的快速扩张和收缩的过程后,其整体的经营思路也逐步成熟,一些开发商在对其物业的定位上更加注重项目本身的特色及未来实际人流及营利能力。
 
高档住宅市场:北京的高档住宅销售市场已从2008年年初开始的调整期恢复。前三季度,市场成交价格与成交量均恢复到市场的高点。但是,由于部份项目的售价上涨过于迅速,同时平均单价超过人民币20,000元以上的项目大量增加,导致了政府相关部门的关注及潜在购房者的观望。基于很多投资者在本轮的房价上涨过程中已获得了丰厚的回报,因此整体市场的购买能力仍然强劲,为当前较高的房价提供了有力的支撑。
 
工业物业市场:由于经济的持续回暖,北京工业市场在今年第三季度需求开始有回升的表现。然而,由于对于物流设施和厂房的需求仍然有限,大量的新增供应和高空置率继续对租金造成压力。
 
投资市场:宽松的货币政策与良好的销售业绩使得开发商们的现金流得到很大改善,也加强了对于北京土地资源的争夺,2007年火热的画面再次重演。随着北京基础设施条件的改进,地铁正在向亦庄、大兴、房山、门头沟地区延伸,当前土地市场的热点地区也随之向这些潜在的新兴居住区转移。
 
写字楼市场

市场需求开始出现稳步回升的迹象

自从08年三季度金融危机以来,北京写字楼的业主通过采取降低租金、租期减免、赠送装修等各种方式吸引客户。在此期间,约有147万平方米的写字楼进入市场,其中56%为优质甲级写字楼,而初见成效的政府经济激励政策、宽松的银行贷款给予了很多公司特别是国内公司业务扩张的机会,并使得这些扩张对于办公面积的租赁需求在本季度大量释放出来。09年三季度,整体市场的净吸纳量达到139,000平方米,是08年三季度经济危机以来的最高值,并接近08年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业,特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力,大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求。虽然跨国企业持续受到经济危机的影响,在本季度的租赁需求仍然明显弱于国内企业,但是跨国企业的需求正在逐渐回暖。整体市场平均租金环比略下滑2.9%,达到人民币208元每平方米每月, 同比下降19.2%。租金下跌主要来自于新近落成写字楼的成交,甲级写字楼的租金本季度环比下跌3.9%,达到人民币228每平方米每月。
 
本季度金融街地区的净吸纳面积首次超越CBD,达到60,800平方米,占总净吸纳量的一半,而构成这些净吸纳量的成交全部来自于国内金融机构。其中值得关注的成交包括:北京农业商业银行租下了金融街中心的北楼,面积为29,000平方米。浦东发展银行租赁了丰融国际大厦的30,000平方米面积。而这些客户由于得到政府的支持以及拥有雄厚的资金实力,有很强的支付能力,因此金融街地区的成交价格远高于其它写字楼区域市场的价格。CBD的租赁需求在本季度持续稳定,净吸纳量为41,300平方米,尽管低于金融街的吸纳面积,但其成熟的配套设施、大量的优质写字楼供应、有竞争力的价格以及政府的行业优惠政策仍然吸引最有实力的公司前来入驻,而该地区的客户群也比金融街地区更加多样化。
 
本季度有四个新项目完工进入租赁市场,总面积约为257,000平方米,使得整体市场的写字楼存量达到900万平方米,其中甲级写字楼的存量达到380万平方米。位于第三使馆区的凤凰置地广场是本季度落成的唯一一个甲级写字楼,而位于东二环路的80,000平方米的中汇广场也在推延了好几个月后落成。新增供应继续推高整体市场空置率0.5个百分点,达到新的历史高位27.8%。CBD地区由于本季度没有新增供应,空置率出现连续四个季度以来的首次下跌,达到36.7%,环比下跌1.7个百分点。
 
市场需求的回暖快于预期,但由于跨国企业的需求恢复仍在进行中,整体经济形势还存在不明朗的情况,第四季度的净吸纳量是否能超过第三季度仍然有待考察。“第四季度的租金预计仍然有所下跌,但逐渐恢复的市场信心将不会使租金出现大幅下滑。业主仍然将以优惠的租金条款来吸引客户,更多的公司仍将有机会升级办公环境和搬迁到便利的商务核心区。”仲量联行北京公司董事总经理张莹指出。
 
优质商铺市场

中档品牌依然保持扩张的势头

在2009年第三季度,北京零售物业市场的亮点就是中档品牌依然保持扩张的势头。例如Asobio在北京来福士广场新开了北京的第一家店。H&M在国瑞城购物中心和来福士广场的店铺在本季度陆续开业。ZARA、Uniqlo和Bershika 也分别在位于中关村的华宇购物中心开业和签约。本季度也有一些电影院和超市在新的商场或购物中心签约。由于市场竞争激烈,开发商们对于一些以前未曾进入中国的国际品牌更感兴趣,而对于国际零售商来说,也希望继续开拓中国市场。例如GAP、 River Island 正在积极地了解北京市场。 国际奢侈品品牌在经历了上半年观望之后,转向积极关注市场变化,开始着手明年度的开店计划。
 
本季度有两个项目竣工。前门大街建筑面积达56,491平方米。目前开业的商家有103家。其中不乏国际品牌,例如ZARA、New Balance、H&M、Uniqlo 以及Swatch等品牌。赛特奥莱在本季度开业,总建筑面积达到40,000 平方米,是北京第一家纯欧美式的品牌折扣店。同时,在本季度一些新项目由于预租率不足或其它原因,推迟到下一个季度或者是2010年开业。例如长安Mall、北辰购物中心-绿色家园以及国贸三期等项目。 在今年的优质商业物业市场,品牌折扣店以及中档定位的项目更受开发商的推崇。例如赛特集团在顺义新开的奥特莱斯店、晨曦百货将其在富力购物中心的商场改为奥特莱斯店。
 
本季度租金较上个季度持续下滑,至人民币500每月每平方米,环比下降5.4%,较去年同期下降了17%。 由于新入市项目的入驻率较高,本季度空置率与上季度持平,为16.1%。“在第四季度将会有195,371平方米的新增供给进入市场,这些新项目将会推高整体市场的空置率,同时很多零售商会利用大量潜在新增供应的市场机会,加大与业主方的谈判筹码,预计下一季度市场平均租金将进一步下滑。”仲量联行华北区总经理张志贤表示。
 
高档住宅市场

租赁需求回升,售价快速上涨

三季度,高档住宅租赁市场进入一年中的旺季。表现为一些来自于日本及欧洲的跨国企业在本季度增加外派至北京外籍人员的数量,在一定程度上推动了市场的新增租赁需求。服务式公寓市场存量较大,一些定位于小户型的服务式公寓项目积极地抢占短租市场,接受七天以下的短期租约,在一定程度上加剧了高档酒店市场的竞争。本季度,整体租金保持了小幅下滑趋势,高级公寓与别墅的租金分别为人民币82每平方米每月和人民币109每平方米每月,环比下降了3.7%与0.3%,而服务式公寓的租金则比上季度下降2.2%,达到人民币172每平方米每月。“虽然北京高档住宅租赁市场正在积极地从经济危机的影响中恢复,但是在第四季度将进入北京传统的租赁淡季,受新增供应增加而市场需求增长放缓的影响,预计在2009年底,住宅租赁市场的平均空置水平维持在20%左右水平,而租金也继续呈小幅下降的态势。”仲量联行北京企业住宅服务部主管张红指出。
 
第三季度,北京的高档住宅销售市场供需两旺,平均售价呈加速上涨的趋势。由于四环路以内的大规模住宅开发用地已较为有限,拥有一定的社区规模,占据了优越的自然环境、成熟的商业环境及教育资源的高档公寓普遍取得了良好的销售业绩。由于市场成交量的回暖以及后期产品的升级,很多高档公寓售价环比上季度有了大幅度的拉升,本季度高档公寓的平均售价已达到了人民币24,510每平方米,比上一季度上涨了9.7%。高档别墅市场的需求也表现得十分旺盛,本季度平均售价达到人民币20,594每平方米,比上一季度上涨了6.2%。在第四季度,高档住宅价格的上涨空间将明显放缓,同时预计成交量将比本季度有所下降。
 
工业物业市场

大量的新增供应和高空置率继续对租金造成压力

第三季度,市场进出口额相比今年前几季度有所增长。在物流市场,活跃的物业升级更新的租赁需求带动了吸纳量的显著上升,许多公司搬迁到拥有更高品质的厂房和物流设施的通州物流园和北京空港物流园。然而,不断进入市场的新增供应进一步推高空置率,并达到新的历史水平,本季度空置率上升5.5个百分点达到32.7%。 对于工业厂房市场,净吸纳量值在今年以来首次表现为净增长,但仍有一些公司在缩小他们的工业厂房租赁面积。本季度厂房市场的空置率稳定在24.5%,环比微降0.2个百分点。

随着需求逐步回升,业主也通过提供免租期以及装修等优惠政策来吸引客户,这些租金政策使得有效租金进一步降低。本季度北京物流市场的平均租金环比下跌了2.8%,达到每月每平方米人民币24.8元。而厂房市场的平均租金稳定在每月每平方米人民币27.9元。 北京持续强劲的零售需求将给予物流市场以积极发展的信心,但在未来12到18个月中,12万平方米的新增物流物业面积将持续推高市场的空置率,并对租金造成压力。“预计到2009年年底,三分之一的物流物业设施将为空置。在工业厂房市场上,尽管对于厂房物业的需求将随着国内和国际市场的回暖也逐步恢复,但租金也仍然会因为大量的新增供应而存在很大的压力。”仲量联行北京工业部主管罗蔷蔷表示。
 
投资市场

物业投资市场活跃,土地市场继续升温

本季度,在整体房地产市场需求迅速回暖的背景下,有实力的机构投资者加强了对于北京市场的投资力度。几宗位于核心商业区内长期处于烂尾或停工状态的高端物业被新的投资者整体收购或者获得了新的资金注入。这些项目在长期的停工期间一般均进行了多次的融资,在一些权益与产权方面存在或有的风险,因此新的投资方在资金实力、处理前期投资者利益及后期产品的重新定位与策划中都需要有很强的实力,才能控制好项目的后期开发。同时,也有几宗涉及写字楼的大宗购买交易成交,新兴的IT企业和有实力的能源类公司是写字楼自用投资的重要买家。
 
部分地区的土地成交价不断创出新高,楼面价格超出当前住宅销售价的50%,反映出开发商们对未来2 — 3年的房地产市场前景持乐观的态度。“土地价格过快上涨对于房价的潜在推动已引起了政府相关主管部门的重视,预计未来的土地市场交易中,‘高价’将不再被作为企业中标的唯一标准。”仲量联行中国投资部主管翰德伟表示。