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二线城市重启限购,地王泡沫谁来买单?


​​​​8月11日,苏州宣布正式重启限购,成为第一个重启限购的二线城市。除了苏州,7月以来合肥、南京也陆续出台了限贷政策,热点二线城市调控政策全面收紧已然是大势所趋。

苏州市政府此次出台的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》显示,将在土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面调控楼市。尤为引人注目的是对外来人口购房的限制,新政明确规定:非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

在苏州重启限购的同一天下午,南京市也宣布将提高二套房首付比例,结清贷款再买二套房的首付比例从30%提升为35%,未结清贷款买二套房的首付比例从最低45%提升为不低于50%。

政策的收紧是意料之中。今年以来,部分二线城市受益于一线城市的“溢出效应”和“比价效应”,再加上自身有一定的产业和经济体量,在一线城市受限后成为接棒的热点城市,出现成交火热、房价上涨过快的局面。为了抑制房价的快速上涨,当地政府陆续出台了紧缩政策,直至重启限购。

仔细研究苏州和南京的新政可以发现,相较于一线城市严厉的限购政策,二线城市​的各项限制都相对宽松。但仲量联行中国区研究部总监周志锋强调,调控收紧还是会对当地市场带来很大影响:以上海为例,在三月末新一轮的紧缩政策出台之后,住宅交易骤冷。四月份上海商品住宅成交量相比三月份跌幅超过一半,第二季度上海商品住宅成交量仅为320万平方米,环比下降26%。 

整体住宅市场成交量和价格变化

“预计随着苏州和南京等城市进一步出台紧缩政策,当地的市场交易量将会减少,甚至出现较大幅度的跌幅。随着销售放缓,住宅价格有望企稳,价格涨幅会有明显回落。” 周志锋分析说。

从全国层面来看,仲量联行维持一贯的判断——2016年将是楼市分化、政策分化的一年。2016年,楼市和政策都将继续分化,预计二、三线城市房产政策总体上将会保持当前的宽松态势,部分城市甚至有望出台更为宽松的措施以加速去库存。然而,伴随着一线城市政策收紧的趋势,部分热点二线城市迎来政策收紧,在抑制投资性需求的同时加大土地供应以缓解目前房价快速上涨的局面。中国各城市的经济、人口和房地产市场基本面大相迥异,宏观调控措施越发精细化将是大势所趋。

值得强调的是,风险也是不容忽视的。虽然热点城市出台的紧缩政策不会改变当地的市场基本面,这些城市依然拥有长期投资的价值,但部分城市的地王热确实存在一些泡沫。

周志锋认为,这些城市的购买力不足以支撑起部分开发商当前支付的土地价格:“从万科和信达在杭州地王上的分歧已经可以看出一些端倪。随着紧缩政策的出台以及价格企稳,这些一、二线城市地王的缔造者将在未来的两三年内面临巨大压力。”

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