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成都

高端办公楼抢占市场高地

今日头条专访仲量联行华西区投资部总监何树奇先生、华西区研究部总监马伟业先生


​​​近几年, 经济放缓增加了险企配资的难度,而投资政策放闸却给险资带来了新的增长点,险企频频瞄上不动产。在成都,持续攀升的办公楼供应和存量致成都办公楼供需矛盾进一步加大,从目前来看,开发商出售物业意愿增强,未来出售节奏或加快,办公楼大宗交易案也频现。从今年7月仲量联行发布的成都市场上半年回顾来看,2016年上半年,成都甲级办公楼市场仅一个项目建成入市,整体空置率较2015年末降低2.3个百分点,但仍处于高位,截至6月底,录得36.4%,稳步回升的租赁需求及大面积租赁成交,带动净吸纳量同比上涨。


打破沉寂 | 仲量联行促成2016年成都市场第一大单

就今年成都办公楼市场来看,仲量联行代表银泰经平安信托将成都银泰中心T3办公楼整栋售予平安人寿,此项交易打破了成都办公楼大宗交易市场长达两年的沉寂,同时也开创了成都金融城以及整个城南地区机构投资人整栋收购甲级办公楼的先河。作为全案负责人,仲量联行华西区投资部总监何树奇在接受记者采访时表示,“尽管成都市场,尤其是城南区域的办公楼供应量较大,但事实证明,银泰中心这类高品质地标项目对看重长期投资的机构投资人仍有很强的吸引力。

同期相比,在2015年上半年,成都办公楼存量突破600万方,与广州、深圳等一线城市存量水平相当,成都办公楼步入一线城市阵营,与其他二线城市相比,成都办公楼存量几乎是排名紧随其后的城市——重庆的2倍。

存量一路攀升,而租赁市场租金持续下跌。仲量联行2016年上半年成都办公楼报告指出,成都甲级办公楼市场平均租金由于日益激烈的市场竞争,净有效含税租金录得每平方米94元/月,较2015年同期下降1.6%,较2015年年底上涨1.1%。连续四个季度下跌,环比下跌2%,同比下跌6.1%。但是,对不少投资者而言,此时恰是入市的最佳时机。


地标效应 | 整栋销售模式中现新的契机

如果说住宅项目有“地王”效应,办公楼靠的就是“地标”效应。据世界自由贸易中心统计,过去一年全球超过2000亿的资金开始流向地标性办公楼。

仲量联行华西区研究部总监马伟业表示:“2016年上半年,多项对办公楼市场有影响的政策纷纷开始实施,对市场的影响不一。其中,租金税率的调整加大了个人业权出租物业的租赁成本,导致中大型企业更加青睐单一业权办公楼。而高新区管委会对于入驻区域特色楼宇并且落户高新区的特定类型租户的租金奖励政策,亦对区域的办公楼租赁成交有所贡献。分区域来看,2016年上半年,高新区主要对应的办公楼分区域——南部新区对全市甲级办公楼市场的净吸纳量贡献达约50%。作为成都的发展之核,世界500强聚集、商务气氛浓厚的金融城,正是这类险资机构眼中的第一核心腹地,而银泰中心的优势除了区位之外,地标效应更为明显”。 

背靠成都的大经济平台,又选择金融城这一西部核心金融引擎,这无疑是平安相中银泰中心的先行逻辑。对于“整栋销售”来看,策略是关键,动辄千万上亿的资金,非一般投资者所能承受,但整栋销售模式避免了散售办公楼可能发生的客户“良莠不齐”、租金“各自为战”的现象,从而保证了办公楼的品质。 


脱颖而出 | 优质办公楼抢占市场高地

作为“中国西部经济核心增长极”,成都商业地产正在经历着一次跨越式发展,近几年的表现也是可圈可点,成都楼市的国际化程度迅速提高,地产也迎来了全球巨头。2013年在成都举办的财富全球论坛将对这个城市的住宅、商务办公、零售地产、产业地产等都有一个长时间的推动作用,而这些影响则较为明显地体现在了办公楼和高端公寓市场。

在“后财富时代”,机遇与挑战并存。2016年下半年,成都也将还有更多的优质项目入市,市场竞争压力并不小。“今年市场的消化能力其实超出了我们的预期。”仲量联行华西区投资部总监何树奇认为,“现在我们讨论的不是办公楼过剩不过剩,而是看办公楼的品质是否能提升。”

在办公楼密布的南延线区域,优质办公楼更是容易脱颖而出。何树奇在谈到成都办公楼市场时说,“抛开价格因素来看,成都的优质办公楼在硬件条件上跟一线城市相比,差别不算大,但差距在于软件服务方面,需要服务来支撑其生命力,围绕项目整个产业链、服务业、物业管理服务,怎么样让企业长期在这个区域留下来,让其生意可持续,才能真正推动商业地产向前发展”。


引领发展 | 金融城打造 “城市经济动脉”

平安购入银泰中心T3整栋,被业内普遍解读为险资的投资行为。目前中国保险资产管理业协会一份数据也表明了险资对于优质不动产的青睐。2016年上半年,保险资产管理机构注册各类资产管理产品共计58项,其中,不动产债权投资计划35项,数据显示上半年的资管计划半数以上都投向不动产。同时,保险业总资产规模近14万亿元,继续加大不动产投资的空间还很大。

成都金融城凭借产业、区位、人才和环境等比较优势,吸引了大量跨国公司总部,国内大企业集团总部在此聚集,已经成为中西部发展总部经济的重要载体和成都城市经济发展的动脉。政府提出的“再造一个产业成都”并不仅仅是一句口号,相信城南将成为成都未来发展的重要引擎,此次交易也很好地印证了投资者对于该区域的信心。​​

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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达591亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过34,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​