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上海办公楼租金显现触底迹象;投资市场逐渐活跃

根据仲量联行第三季度市场回顾报告


延续上一季度趋势,甲级办公楼租金跌幅进一步趋缓,尤其是浦东市场。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出:“随着办公楼市场越来越多的空间被自用客户购买,以及浦东地区新近竣工物业整体入驻率的上升,办公楼业主对市场也更具信心。”商铺市场本季度保持平稳,市中心区域无新项目竣工,可租用面积有限。豪宅市场,新推出的几个项目市场销售良好,平均资本值再创历史新高。投资市场方面,受到国内自用型客户收购活跃的推动,本季度整体投资市场出现升温。同时,国内配送需求继续推动物流市场回暖,非保税仓库受到热捧。

办公楼

本季度全市整体租金环比仅下降3.6% 。随着租赁交易的增多以及市场信心的回升,本季度租金降幅较之上一季度明显放缓,其中以浦东中央商务区市场尤为明显,租金环比仅下降2.2%,二季度的租金环比降幅则达到8.5%。随着浦东新竣工物业的入驻率持续上升,越来越多的业主开始停止下调其租金。国内金融企业继续成为浦东市场新增吸纳的主力,促使浦东空置率大幅下调至18.4%。在浦西,为了和浦东新完工的优质办公楼竞争,越来越多的业主调降租金,从而使得本季度浦西中央商务区租金环比下降4.4%,这是继上一季度后浦西的降幅再次大于浦东。

自用客户购买需求增加。可用资金充裕使得许多国内企业具备了购买办公空间的能力,这一现象在浦东尤为明显。同时,亦有业主将整栋拥有的办公楼入市销售给自用客户。中国农业银行购买中信泰富船厂项目一栋41层的办公楼成为本季度最受瞩目的交易。交易涉及面积为85,073平方米,总价约人民币 37.7亿元。中融集团售出中融碧玉蓝天的更多楼层,其中包括上海农村商业银行以人民币10.5亿元买入10层办公楼和4个商铺单元。浦东其它一些办公楼亦有意向出售。浦西方面,位于虹口区的上海港国际客运中心项目的其中一栋面积为15,190平方米的办公楼以人民币10.5亿元被国家开发投资公司买入。截至目前为止,多个国有企业已购买了该开发项目中的六栋办公楼。从前景来看,自用客户新兴的购买需求将继续成为未来12个月浦东地区办公楼市场吸纳的主力,可供租赁的办公空间将随之减少,从而进一步降低租赁市场的空置率,并缓解业主需降低租金的压力。
 
商铺

优质购物中心租金保持平稳。历经两个季度的租金微幅下调后,本季度,市中心优质商铺首层平均租金环比上升2.0%,淮海路区域的租金反弹是其中一个主要原因,而其余大多数区域的业主则将租金维持在二季度的水平。许多零售商继续将现阶段的重点放在提升现有店铺的利润上,而非在城市内大量拓点。例如,Fendi恒隆广场店扩张后于本季度重新开幕,这也是其在上海唯一的店铺。但仍有一些零售商的新店于本季开业,如Me&City和G2000在淮海路的旗舰店相继开张,店铺面积分别为2,400及1,000平方米。由于本季度市中心区域没有新增供应,优质商铺空置率仍维持6.4%的低位。在目前的市场条件下,业主在与租户的租金谈判中仍处于强势地位。“ 由于新的零售商,特别是一些中端时尚品牌,已开始在上海寻求2010年开业的场所,预计未来12个月的需求将有所增加。”仲量联行华中商铺部总监邓汝舜指出,“这对于预期在2010年入市的374,828平方米新增供应无疑是个利好消息。 ”

住宅

住宅销售在经历火爆夏季后,是否将面临平淡秋季? 第三季度伊始仍然延续了第二季度销售量的强劲表现,房屋存量亦有所下降。一个普遍现象是,自住买房者和个人投资者均陆续回到市场购置物业。上海再度成为长三角地区投资者偏好的购房地。在强劲购买需求的推动下,房价于六、七月迅速攀升至历史新高,八月的中房上海指数较六月上升了13%。在房价上升因素的影响下,高企的房价降低了大众的可负担能力,交易量在九月有所收缩。整体而言,第三季度交易量环比下降11.7%,但比一年前仍有大幅增长,同比上升131.6%。由于房价居高不下,加上针对第二套房屋购买者的政策及信贷方针调整的预期,尽管接下来的几个月是传统上的销售旺季,但销售量仍将可能出现下滑。

豪华公寓购买需求保持强劲。 本季度,上海豪华公寓的购买需求延续了第二季度的强劲态势。来自上海和浙江两地的富裕的本土投资者仍是其中的主要购买力。一些豪宅项目出现了破纪录的高销售额。例如星河湾,浦东的一处豪宅项目,于八月八日推出322个单元,本季度就已售出311个单元,成交均价约为每平方米人民币52,030元。一天之后推出的黄浦湾86个单元,本季度也以均价每平方米人民币52,463元售出75个单元。知名豪宅项目--汤臣一品本季度销售成绩亦表现亮眼,第三季度总计售出22个单元,而该项目在过去三年总共仅售出19个单元。与销售市场的火爆现象不同,由于各公司外籍员工数量仍未见增长,豪宅租赁市场依旧呈现停滞状态。仲量联行上海研究部总监柯志谦指出:“随着越来越多的业主将持有的物业转租为售,租金跌势已有所放缓。”

投资

市场活跃,推高资本价值。第三季度的办公楼收购交易,一反过去两个季度的相对低迷,出现了数个大宗交易。浦西市场的最大交易为SOHO中国以人民币24.5亿元从摩根士丹利旗下的房地产基金手中买下东海广场。东海广场此前已数度易手,此次交易后该项目已改名为SOHO东海广场。市场普遍预期SOHO中国将在近期开始将该物业散卖。2009年第一笔外资整栋收购交易也于本季度成交,香港资本策略以人民币4.8亿元购得上海四季坊(In Point),一位于南京西路与吴江路交界处、建筑面积为11,000平方米的购物中心。“由于空置率较低及租金具备上涨空间,优质商铺项目倍受国内外 投资者的热切关注。因此,当数量有限的可出售优质商铺项目出现在市场上时,竞买过程变得更为激烈,使得收益率下降和资本值的攀升。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰指出。

虽然空置率居高不下,且市场对未来的新增供应仍有顾虑,但由于自用客户的投资需求突然升温,尤其是对陆家嘴区域,本季度办公楼市场的平均收益率依然有所下降。通过这些成交案例可以看出,本土企业仍是办公楼物业最活跃的买家,而外资则专注于其它的房地产分类市场。本季度住宅市场亦有数宗成交案例,例如,摩根士丹利将莎玛徐家汇服务式公寓以人民币7.8亿元出售给一个本地开发商。   

工业

物流

国内配送持续驱动需求。上海八月的零售消费继续以两位数增长,同比上升14.6%,因此作为零售消费的国内配送服务在上海物流市场中所占份额继续扩大。与此同时,八月份进出口量继续下滑,同比分别达到23%和13%。优质非保税仓库依然广收欢迎,租金维持平稳,而保税仓库租金则进一步下跌。整体市场平均租金受到的影响不大,维持在每天每平方米人民币0.96元,预计至今年年底市场整体都将维持相对紧张的态势,因为即将入市的新增供应多数已被预租。

产业园区

市场维持平稳。整体而言,产业园区市场本季度相对平稳,平均租金在每天每平方米人民币3.0元左右。与浦西市场较为平静不同,浦东方面,张江及金桥区域由于有不少小型本土IT公司租赁需求的推动而交易活跃。在跨国企业积极寻求机会在产业园区扩张或搬迁的同时,国内企业对于产业园区的需求也开始成为一种趋势。从未来供应面来看,下一个即将完工的大型产业园区是将于2009年第四季度完工、总建筑面积为76,832平方米的IBP产业园区六号地块。2010年第一季度,还将有三个位于漕河径、金桥和张江板块的项目入市,分别带来154,977平方米、24,000平方米和65,000平方米的新增供应。

制造业

跨国企业冀望扩大产量以应对国内市场需求。本季度,计划建造新厂房项目的跨国公司有所增加。“一些产业,例如精密化工、快速消费品以及餐饮,由于受到国内市场对其产品需求的增加而显得格外活跃。”仲量联行中国工业部总监司徒艺指出。例如,波士胶在江苏省常熟市为其计划投资4,800万美元的新厂举办了奠基典礼。波士胶是财富全球五百强企业道达尔的子公司,是一家全球领先的粘合剂及密封剂制造公司。该项目完工后将成为波士胶全球最大的工厂。此外,投资者对于收购长三角区域那些拥有高入驻率及稳定租户的制造业厂房兴趣浓厚。但是,本季度还没有此类大宗交易发生。