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新闻

武汉

中南中北路新增一个甲级办公楼项目入市,高端住宅成交价平稳上升

仲量联行2016年第二季度武汉房地产市场回顾


武汉,2016年7月19日 - 2016年第二季度,武汉各物业市场表现平稳。优质办公楼市场本季度有一个项目竣工入市,共带来2.5万方新增供应。受到政策影响P2P公司大量退租,传统金融业公司承租能力上升替代了退租面积,故空置率环比小幅下降。优质零售物业市场无新项目入市,各个区域业态呈现特色;总体租金微跌。高端住宅市场在第二季度中心城区成交价格依然上涨,增幅放缓,江岸区成交价依然领跑全市,销量环比小幅下降。


办公楼

武昌中南中北路甲级写字楼长城汇T2入市,全市空置率下降

二季度新增一个优质办公楼入市,为位于武昌核心区域的中南中北路的甲级办公楼长城汇T2,由于开发商全部自持对外出租,共计新增供应25,000平方米,推动全市甲级办公楼市场总存量升至为755,017平方米,截止第二季度末,该新增项目的出租率为50%;原计划这个季度入市的甲级办公楼长城汇T1将延期到下个季度入市。从本季度整体租赁市场来看,于2016年开始大量退租的非传统金融业P2P公司面积迅速被传统金融业公司所替代,故全市空置率环比下降1.8%至17.8%,同比下降2%。优质办公楼总体租金保持平稳,由于甲级办公楼依然供应有限,乙级办公楼项目逐步增多,所以甲级办公楼租金呈现小幅上升,乙级办公楼则小幅下降。 

租户被核心区域氛围吸引,净吸纳量录得环比上升

本季度全市净吸纳量录得近68,031平方米,环比上升173%,主要由于本季度传统金融业公司承租能力环比增强,替代了于上个季度大批退租的P2P公司的租赁面积;另,部分位于非核心区域优质写字楼的租户选择搬到核心区域优质办公楼,租户选择办公地点更偏向于具有浓厚商业氛围的地段,例如汉口区域的金融中心建设大道和武昌区域的金融据点中南中北路,还有汉口沿江商务区也是租户的热门选择之一。

传统金融行业公司及升级需求为主要租赁来源

中国整体经济进入新常态,增速放缓,武汉第三产业势头强劲,其中传统金融行业尤为突出。本季度证券公司需求高涨,原本位于自用型办公楼或非优质型办公楼的多家证券公司于本季度升级办公条件,搬入甲级写字楼,此外,已经位于甲级写字楼的传统金融公司也选择在原有面积上扩租。本季度著名租赁案例包括某国内知名证券在华中总部办公点设在长城汇T2,租赁面积约1,200平方米。


零售物业

本季度零售无新项目入市,租金趋于平稳,空置率下降

截止到第二季度,武汉2016年上半年市场优质零售项目总体量为566万平方米,其中购物中心占总体量的80%,百货商场仅占20%,因为受到电商影响,零售市场格局有相应的调整,预计未来百货商场总体量将持续减小。

核心商圈优质零售项目大部分表现正常,本季度租金基本趋于稳定,非核心商圈项目受到市场竞争力影响小幅下调租金,从而全市优质零售项目平均租金环比小幅下降0.3%。第二季度由于未录得新项目入市,优质零售物业空置率下降至7.4%,同比上年同季度下降1.6%。

此外,在未来半年预测将有近53万平方米优质零售物业入市,供应高峰持续,市场压力较大,届时总体空置率预计小幅上升,租金增速放缓。未来高端零售商业体增多,使得开发商会更加注重租户品牌和顾客需求来保持自身项目在市场的地位,经验丰富的开发商将结合市场并运用自身的运营经验,为武汉消费者带来高消费体验的同时也提升了武汉愈加浓厚的商业氛围。

体验和生活服务类需求强劲,超市租户在本季度表现活跃

本季度中,核心商圈需求依然保持强劲,特别体现在餐饮类和时尚生活类。位于汉口解放大道核心商圈的武汉国际广场增加餐厅很高兴遇见你第二家武汉分店,以及国内高端奢侈鲜花品牌Roseonly武汉首家店铺;西贝莜面村武汉首家店铺于本季度在汉口菱角湖万达开业;生活类租户气味图书馆在武汉的第一家店于6月正式入驻武昌徐东商圈群星城;同时来自王品餐饮旗下的餐厅花隐日式怀石料理武汉首家于本季度入驻武昌中南中北商圈的汉街万达。体验类和生活服务类需求加大,租户增多,武汉优质零售物业市场正在进行业态转型,未来将会有更多体验类和生活服务类租户入驻,代替零售类成为增长最快的业态。

除此之外,部分大型零售商对武汉消费市场的增长以及新兴社区消费潜力持较为乐观态度,积极进驻武汉市场以进一步增大其市场份额,例如德国麦德龙超市已经计划在武汉增开3家店,确定了其中两家选址分别位于武汉客厅和黄陂盘龙城,现有店铺计划升级成风情小镇形式的大型综合广场。 另一方面,中百罗森在本季度已经成功设立了6家门店,其中一家在江汉路地铁站开业;本土便利超市品牌Today开进武汉13座地铁站,我们可以看到,武汉已经全面翻开了地铁便利生活新时代的篇章。

VR体验馆入驻购物中心,带来消费感官新体验

VR(虚拟现实)体验馆陆续在武汉各大购物中心登陆,去年年底入市的凯德1818一楼不仅有一家VR体验馆,还在购物中心一楼处设立了大型VR体验设施,供消费者在购物的同时体验VR带来的全新视觉感官冲击。类似这样的VR体验馆在武汉购物中心未来将陆续增多。


高端住宅

高端住宅供应稳中有升,二季度成交量小幅回落

延续2016年初在国家针对房地产市场实行分区差异化政策的情况下,武汉市政府采取温和调控,但住宅市场需求依然旺盛。本季度,有两个高端住宅项目开盘分别是位于江汉区的华发中城荟和位于江岸区的万科阅庐。高端住宅市场于第二季度共带来3,324套供应,销售2,513套,供应需求趋于平稳,销售量环比小幅下降。

江汉区销量表现依然活跃,江岸区成交价持续领先

二季度,江汉区高端住宅市场成交量继续领跑全市,其他各区表现不及上季度强劲增幅减小,武昌和汉阳区本季度高端住宅成交量环比下降,其中武昌区这季度成交量达775套,去化表现良好但不及上季度火爆。江汉区新增供应2,577套,成交量达1,360套,占全市成交量80%左右。江岸区高端住宅市场成交价虽环比小幅下滑4%,但是仍然为全市第一。由于武汉市周围城市人口的需求加大,预计未来市场总体需求持续上升,销售价格短期的将保持上涨趋势,武汉高端住宅市场前景依然需求旺盛。

未来江岸区、江汉区和武昌区并驾齐驱,总体武汉高端住宅市场均价保持上升势态

从本季度数据可看出,江汉区成交价大幅上升,高端住宅持续开盘,供应增多,需求强劲,由于江汉区为武汉主城区之一,周围商业氛围浓厚,重点学校环绕,购买人群基本为青年白领和年轻家庭居多,优良的区域环境和知名开发商高端的品质保证,预计本区域未来有持续的购房需求。除了江汉区,本季度江岸区成交量和成交均价环比小幅回落,由于江岸区知名楼盘武汉天地已于上季度迅速售罄,新开楼盘暂时供应不足,使得本季度江岸区销售量小幅下跌,但成交价依然领先其他区域,未来江岸区高端住宅前景良好,也将会成为武汉市高端住宅楼盘集中区域。除此之外,武昌区紧随其后,价格保持平稳上升,需求不断增多,未来价格将会持续走高。相比之下,汉阳区高端住宅市场本季度均价有小幅回落,由于此区域高端住宅相对较少,需求暂不及其他几个区域旺盛。

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关于仲量联行​

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​