Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

西安

甲级办公楼市场需求稳定;诸多国际零售商首次开拓西安市场

2016年上半年西安房地产市场回顾


​​​西安,2016年7月20日 

  • 优质办公楼市场—甲级办公楼市场仅一个新项目交付,同时市场需求稳定。
  • 优质零售物业市场—诸多国际零售商首次开拓西安市场。
  • 高端住宅市场—刺激效应显现,销量回升。
  • 优质物流仓储市场—优质物流(非保税)仓储市场需求保持强劲。


甲级办公楼市场

2016年上半年西安甲级办公楼市场只有一个新项目交付使用。作为近两年来的首个新入市甲级办公楼,南二环与小寨片区的凯德广场二期,总建筑面积达22,280平方米,且由开发商自持并对外出租。因而,截至今年6月末,西安甲级办公楼市场总存量达655,000平方米。

上半年甲级办公楼市场净吸纳量将近13,000平方米,相比2015年同期有所收窄,同比下降49.3%。过去六个月,甲级办公楼净吸纳量同比下降主要由于国内持续低迷的经济环境致使部分企业缩减自身办公面积。外加部分金融机构因经营不善及资金链出现问题而关闭办公点。较为明显的案例包括上海申彤集团关闭其在凯德广场一期、长安国际中心及高新国际商务中心的办公点,总面积超过3,000平方米。此外,一季度交付使用的项目在过去几个月新租赁成交案例少于市场预期。上述多方面的因素抵消上半年的净吸纳量。 

在上半年的所有新租赁成交案例中,按企业来源来看,本地和内地企业的升级和新成立需求仍遥遥领先于外资企业。尽管国内经济放缓,但外资企业仍看好本地经济长远发展所带来的机遇,选择继续在西安开拓市场。按企业类型来看,金融服务、高科技、专业服务及贸易/零售/消费品行业继续主导甲级办公楼市场需求,占总成交面积中的比例分别为29.4%,19.4%,16.8%及12.8%。

截至6月底,甲级办公楼市场空置率为9.9%,同比下降0.5个百分点。受稳定租赁需求推动,市场空置率一直保持下降势头。上半年以来,现存甲级项目的入驻率录得不同程度的提升,空置面积受企业升级及新设立需求的刺激而逐步减少。值得注意的是,曲江片区空置率的改善最为显著,主要在于该片区唯一甲级项目-中海大厦的入驻率得到较大幅度提升。这与业主在商业配套及基础设施配备方面做出的努力密不可分。

展望2016年下半年,市场将迎来650,000平方米的新增甲级项目入市,大量新项目集中交付使得市场面临巨大供应压力。“2016年下半年将有包括中晶科技广场、迈科商业中心和绿地双子塔A等在内的大体量项目竣工交付使用,租赁市场的竞争将进一步加剧。办公楼需求方面,由于政府近期颁布文件,将对当前互联网金融主要风险领域开展专项整治,所以金融服务类企业在业务扩张时或更为谨慎,对办公楼的需求亦将有所放缓。” 仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。


优质零售物业市场

2016年上半年市场只迎来一个购物中心开业;同时,一个百货商场闭店。今年头六个月,西安优质零售物业市场仅有城北片区的熙地港购物中心开门迎客。该项目体量约137,000平方米,由王府井百货和塔柏曼亚洲联合打造。开业之际,品牌入驻率超过90%,且多个品牌首次进入西安市场。与此同时,位于钟楼片区的百盛-东大街店因合约及业绩等多方面的原因结束营业。

国际零售商继续积极布局西安市场,以高端品牌、快时尚和轻餐饮为主。中高端品牌开拓市场的首选片区仍是人流量较大的成熟片区如钟楼和解放路等。Calvin Klein 首次进入西安,在解放路片区的民生百货-解放路店开出第一家店;Z Zegna在钟楼的世纪金花-珠江时代广场开出首店;Versus、Moschino和Marc O’Polo纷纷计划在钟楼王府井百货开出首店;Red Valentino将其第二家门店开设在世纪金花-高新店。

快时尚和轻餐饮继续活跃在城北等新兴片区。熙地港购物中心开业时引进诸多快时尚品牌,包括Inditex旗下所有品牌,如Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka和Stradivarius;还包括H&M, Monki, Gap, Muji 以及Forever 21等。其中,Bershka, Stradivarius, Monki 和Forever 21为第一次进入西安甚至西北地区的快时尚品牌。星巴克咖啡于6月份连续开出三家店,其中,熙地港购物中心两家新店齐开,随后汉神百货增开一家新店。

市场整体空置率达3.9%,相比2015年6月底的3.0%上涨0.9个百分点。上半年空置率上涨主要因为新开业项目和曲江片区空置面积所有增加。由于位于曲江片区的秦汉唐国际文化广场主力店-世纪金花百货关门,令该项目空置率大幅上涨。受此影响,曲江片区走高的空置率顺势拉高整体市场水平。

展望2016年下半年,市场将见证700,000平方米的优质项目开业,推高整体市场空置率水平。大量新开业项目中,约87%左右的项目由缺乏招商或运营管理经验的零售商开发。这些项目开业时的空置面积或将成为年底市场空置率走高的主要原因。“尽管如此,下半年即将开业的项目中,由招商及运营实力雄厚的开发商打造的项目,如中大国际高新项目,有望备受市场关注,引进的品牌值得市场期待,对片区零售氛围的优化也将起到推波助澜的作用。”仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

​​​​​

高端住宅市场

2016年上半年,受国家及当地政府颁布的利好政策的持续刺激,高端住宅的销量开始企稳回升。2月份,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知并明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。6月底,西安市房管局出台“楼十条”,进一步推动住宅市场的去库存进程。在一系列有利于房地产市场的政策影响下,高端住宅市场自用需球在第二季度有所反弹。整体上,上半年高端住宅市场销售的套数为2,600套,相比去年同期减少400套。平均资本值方面,由于部分开发商对后市充满信心,减少项目的优惠力度,导致市场平均资本值上涨6.5%至人民币11,500每平方米。

2016年下半年部分开发商或将陆续推出新项目,销量有望随之持续上涨。截至6月底,整体高端住宅市场库存总套数降至历史新低,去库存年限进一步缩短。受此影响,开发商有望在下半年积极推出新盘,满足市场回升的自用需求。


优质物流仓储市场

2016年上半年有三个优质物流项目建成,新入市面积约192,300平方米。前六个月,市场交付使用的优质物流项目分别为:位于经开区的嘉民西安北物流中心一期、沣东新城的丰树沣东(西安)物流园二期和普洛斯西安空港新城北。截至2016年6月底,西安优质物流仓储(非保税)市场总存量达到849,000平方米。

电商及第三方物流需求强劲,净吸纳量相比去年同期增加60,000平方米至172,000平方米。上半年市场上优质仓储物流成交活跃,其中第三方物流及电商业务的持续扩张最为抢眼。例如,德邦在沣东新城片区的丰树沣东(西安)物流园二期订制将近23,600平方米的面积;顺丰在经开区嘉民西安北物流中心一期订制面积约22,000平方米;京东租下普洛斯空港新城南二期18,000平方米仓库面积。截至6月底,西安优质物流仓储市场因新项目入市上涨1.0个百分点至11.1%,同比下降4.8个百分点。

租金方面,市场平均有效净租金同比上涨3.3%至人民币24.3每平方米每月。前六个月,三个规格较高、硬件设备领先市场平均水平的项目竣工入市,租金高于市场平均水平,推动租金上涨。

展望2016年下半年,市场仅有86,500平方米的新增供应,但净吸纳量或达历史高峰。接下来6个月,只有一个位于空港新城片区的项目入市。然而,位于该片区北部的项目,因交通体系和基础设施配套尚需进一步完善,租赁进度或将受到一定影响,但是其他项目快速提升的入驻率将使得净吸纳量达到峰值。“尽管空港新城北部需要一段时间逐步成熟,但整个片区大部分项目由外资开发商开发,物业规格与品质优于内资或本地开发商打造的项目。凭借临近机场等地理优势,第三方物流及电商等仍将继续看好该片区。此外,部分开发商开始关注紧挨空港新城的大西安文化体育功能区和秦汉新城等新兴片区的潜在发展机遇,亦将积极拿地建设优质仓库。” 仲量联行华西区研究部负责人马伟业先生表示。

如欲查看报告原文,请点击此​​处下载


>>>​​ 敬请访问仲量联行西安城市页面​

>>>​更多仲量联​行​新闻​​​

​​​​​​​​​​​​​​​​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​


关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​