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JLL带你看中国 | 2016年二季度住宅市场概览


JLL带你看中国 | 2016年二季度住宅市场概览

政策分化、市场分化

2016年第二季度,中国大部分城市的住宅市场仍以去库存为主要目标,政策​环境相对宽松。但在一些价格上涨过快的热点城市,政府陆续出台了调控政策以抑制房价的快速上涨,市场热销势头也随之逐步褪去。以上海为例,在三月末新一轮的紧缩政策出台之后,住宅交易骤冷。四月份上海商品住宅成交量相比三月份跌幅超过一半,第二季度上海商品住宅成交量仅为320万平方米,环比下降26%;同时,在苏州、深圳等城市,随着当地政府陆续出台紧缩政策,市场交易活动的上涨动力开始逐步下降。

整体住宅市场成交量和价格变化

在高端住宅市场,成交开始放缓,并且伴随着供应量的增加,个别城市高端住宅库存量开始小幅上升。根据过去12个月的平均销售速度计算,本季度末20个城市高端住宅库存去化时间与上季度末基本持平。

 20城市高端住宅库存量及去化时间


销售放缓、价格企稳

随着销售放缓,众多城市的住宅价格开始企稳。上海一手房价格在经历了一季度的疯狂上涨之后,二季度由于销售乏力而基本保持稳定。在众多热点二线城市,随着紧缩政策出台以及销售量有所放缓,价格涨幅较第一季度有明显回落。

2016年2季度高端住宅价格环比变化

​中国整体的信贷规模已处于历史高峰,出于风险控制的要求,预计下半年市场的流动性将会有所收紧,这无疑将对购房者产生影响。此外,部分一、二线城市的房价已到达一定的高位,一些购房者开始作出暂缓购房的决定。展望未来,尽管我们看好主要一、二线城市长期的增长潜力,但是在紧缩政策的环境下,未来几个月的销售量仍将呈下降趋势,房价有望企稳。


地王频现、风险加剧

与成交量下滑相反的是,4月份以来热点城市土地市场急速升温。热点城市在经历了房价的快速上涨之后,开发商特别是国企和央企,在这些热点城市“疯狂”拍地,地王频现。如下图所示,在上海,土地溢价率达到200-300%已成为常态。市场分化的加剧致使开发商们不约而同地选择在基本面较好的一、二线城市增加土地储备,降低风险。

住宅土地 土地溢价率

虽然热点城市出台的紧缩政策不会改变当地的市场基本面,这些城市拥有长期投资的价值,但是部分城市的地王热存在一些泡沫——这些城市的购买力不足以支撑起部分开发商当前支付的土地价格。从万科和信达在杭州地王上的分歧已经可以看出一些端倪。长期来看,虽然大部分一、二线城市值得看好,但是随着紧缩政策的出台以及价格企稳,这些一、二线城市地王的缔造者将在未来的两三年内面临巨大压力。

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