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新闻

重庆

优质办公楼租赁活动相对活跃;零售市场持续结构调整

2016年上半年重庆房地产市场回顾


​​重庆,2016年7月19日

  • 优质办公楼市场 –存量过大使租户议价能力持续增强,租金下跌有效刺激租赁成交。
  • 优质零售物业市场  – 百货闭店给零售项目提供提升空间,国际品牌持续青睐核心商圈物业。
  • 高端住宅市场 – 利好政策致市场情绪升温,销售情况良好刺激资本值持续上涨。
  • 优质物流仓储市场 –仓储需求维稳,但新增供应推高整体市场空置率,租金增速亦放缓。


优质办公楼市场

上半年共有3栋优质办公楼入市,新增供应面积达16万平方米。新增优质办公楼分别为位于解放碑片区的平安国际金融中心、江北嘴片区的金融城3号T1和位于照母山片区的信达国际A栋。其中金融城3号T1被设立为中新(重庆)战略性互联互通示范项目,重点引入与中新项目相关的企业入驻。

上半年重庆优质办公楼市场租赁需求相对活跃,空置率微幅下降。尽管有新增供应,但上半年市场租赁需求持续增长,净吸纳量录得约10万平方米,致使整体市场空置率环比微幅下降0.9个百分点,截至上半年末为49.7%。按区域来看,江北嘴片区及解放碑片区分别录得大面积的租赁成交,例如:重庆乐视小额贷款有限公司入驻位于江北嘴片区的金融城3号T3(租赁面积约1,000平方米),中石化升级至位于解放碑片区的环球金融中心(面积约4,700平方米)。按行业来看,金融服务行业仍为需求的主要驱动力,占上半年新租赁面积的31%。而来自于专业服务及贸易零售消费品行业的需求亦活跃,分别占上半年新租赁面积的19%和18%。就企业来源方面,重庆优质办公楼市场仍然是本地及内资需求主导的市场,两者合共占有超过92%的上半年成交面积。

新增供应致市场竞争加剧,整体租金继续下跌。持续的新增供应致市场竞争更趋白热化,租赁需求于第一季度明显减弱。为吸引潜在租户并提升入驻率,大部分业主进一步下调租金。因此,市场租赁需求于第二季度显著回升的同时,整体租金亦继续下跌。截至2016年6月末,重庆优质办公楼平均有效净租金较2015年年底下跌3.7%,录得人民币87.3元每平方米每月。

2016年下半年重庆优质办公楼市场将持续扩张,业主将面临更严峻的挑战。尽管市场供过于求的压力致部分楼宇推迟入市,但今年下半年市场仍将迎来约100万平方米的新增供应,其中超过70%的新增办公楼位于江北嘴片区。因此,集中供应将进一步推高整体市场空置率,业主将面临更严峻的挑战,其或将提供更多优惠政策以维持或提高入驻率,故市场平均有效净租金将继续面临下行压力。“在众多优质办公楼纷纷下调租金的情况下,业主需更多关注提升物业软实力,通过有效租赁策略和专业的物业管理团队,进一步提升楼宇品质,以期在激烈的竞争市场中脱颖而出。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。


优质零售物业市场

2016年上半年重庆仅有一个新项目入市,百货闭店及租户调整导致空置率环比攀升。上半年,重庆零售市场仅迎来了大坪协信星光天地的入市,总建筑面积约5万平方米,成功引入了永辉精致超市Bravo YH, Burger King和博纳影院等品牌。然而,在电商和购物中心两方面竞争的冲击下,全国零售市场都在经历的百货关门趋势于上半年影响重庆。不过,百货退出零售市场给零售项目运营者提供了更大的提升自身资产价值的空间。具体而言,NOVO百货退出后大融城积极引入Charles & Keith,Cache Cache等时尚品牌,顺利填补原NOVO百货的空间。而位于南坪万达广场的万达百货撤离后,万达广场将其空间升级为购物中心命名为 “万达新馆”,MJ Style、Top Sports等品牌纷纷进驻,成功提升万达广场入驻率。与此同时,随着市场竞争的加剧,项目间两级分化的趋势愈加明显。位于区位较差的零售项目,依旧持续业态调整,但因其区位劣势和运营能力问题,招商仍然面临困难。因此,在百货闭店及租户调整的共同作用下,上半年重庆优质零售物业市场空置率环比上升2.8个百分点至15.4%。

国际品牌零售商持续于重庆扩张,餐饮及儿童业态需求强劲。上半年,国际品牌持续入驻重庆,尤其青睐人流量有保证的核心商圈零售项目。例如:法国奢侈品牌Hermes于万象城开设重庆首家店铺;法国珠宝品牌APM monaco继万象城第一家店之后,入驻观音桥商圈的北城天街;韩国美妆品牌Innisfree 和新加坡时尚品牌Charles& Keith保持扩张态势,均在观音桥商圈盈嘉中心开设新店。此外,餐饮及儿童业态仍然是主要租赁需求方,占上半年新租赁面积的44%。餐饮及轻餐饮除本土餐饮继续为主导需求外,特色连锁餐饮如探鱼和the Open Life 继续在重庆扩店;嫩绿茶亦继续扩大其市场份额,分别在解放碑商圈的国泰广场和日月光广场开设新店。儿童室内游乐品牌悠游堂分别于龙湖时代天街C馆和英利大融城扩店。

​下半年预计新增供应将持续高位,零售物业的调整转型或将持续。今年下半年重庆优质零售物业市场还将迎来包括龙湖时代天街D馆和长嘉汇购物中心在内的七个优质零售项目入市,市场存量将持续增加。与此同时,随着市场竞争的加剧,项目间两级分化的趋势愈加明显。为了提升物业的竞争力,减少同质化,部分优质零售物业或将调整业态组合,引入更具特色的体验型业态以提振人气,届时零售市场新兴业态比例将逐渐升高。“市场竞争之下会推动运营商准确定位自身项目,规避同质化而引入更多特色品牌。同时重庆的零售品牌还有待进一步丰富,未来的新增供应一方面能借助运营商招商能力吸引到新品牌入市,同时也为更多零售品牌提供了更多扩店机会。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。


高端住宅市场

高端住宅市场以去库存为主放慢推盘速度,利好政策持续发酵促进住宅销量。2016年上半年重庆高端住宅市场共计推出2,600套,同比环比均有所下降。由于利好政策效应,加上重庆经济的强劲发展有效提振了楼市购房情绪。因此上半年销售套数达5,600套,与2015年底相比增加了近400套。由于供应速度放缓和销售情况改善,在本季度市场库存明显下降,录得约3,500套数,较2015年底环比下降46%。

销售情况良好和高品质楼盘入市,推动市场平均资本值微幅上升。上半年共有三个新楼盘推出,分别是重庆天地七期翠湖天地、喜马拉雅和棕榈泉悦来国际。新楼盘以较高单价入市,尤其是位于南滨路的喜马拉雅住宅项目远高于高端住宅市场均价,拉升了整体市场平均资本值。同时部分楼盘在上半年录得较好销售表现,如香港置地约克郡、紫御江山和融创白象街,其销售量占到了市场总销售量的37%。市场回暖和销售情况改善刺激该类项目平均资本值上升。截至2016年上半年末,重庆高端住宅市场平均资本值录得约11,700元每平方米(套内面积),环比微幅上升1.7%。

购房优惠政策或将延续,重庆高端住宅市场库存量有望明显下降。“目前重庆高端住宅市场气氛回暖,因中新项目和重庆的强劲经济发展趋势,开始吸引到投资者关注重庆高端住宅市场,增强了购房者的信心。加之利好政策的影响,高端住宅市场的销售表现将得到延续。” 仲量联行重庆战略顾问部负责人马丽华表示。


优质物流仓储市场

上半年共计两个优质(非保税)物流仓储入市,空置率推至高位。位于空港片区的三菱普洛斯和巴南片区的巴南普洛斯三期在上半年入市,为优质(非保税)物流仓储市场带来约10万平方米新增供应。其中三菱普洛斯成功吸引知名第三方物流中通物流入驻租赁26,000平方米,而另一知名电商京东在巴南普洛斯三期租赁约10,000平方米。虽然在上半年仍录得大宗租赁成交,但是因国家经济增速放缓,影响部分租户的业务发展,因此出现了缩减租赁面积甚至退租的情况发生。因此在上半年末,市场空置率跌升至11.2%,较2015年底上升5.1个百分点,录得净吸纳量约48,100平方米。

租赁市场需求维持平稳,非成熟片区物流项目面临招租压力而下调租金。重庆成熟片区多处于满租状态,凭借其区位优势在市场中仍然具竞争力,租金水平保持平稳。但是上半年出现退租情况,对位于非成熟片区的项目造成压力,租金微幅下调。因此在上半年末租金录得租金26.9元每平方米每月,同质比租金环比上涨0.2%。

下半年新增供应减少,未来项目多集中2017年入市。2016年下半年仅两江片区或有新项目入市,2017将面临新增供应的集中入市,其供应量达约60万平方米。其中两江和空港片区为新增供应主要集中片区。虽然第三方物流和电商需求仍然活跃,但是制造业及汽车行业需求放缓,或使两江片区的项目面临招租困难。“同时新增项目的集中入市或引发价格战,业主或为吸引租户而进行租金调整,因此整体市场租金增速或将进一步放缓。为应对目前的情况,部分开发商或考虑修建定制仓库,来增加需求来源。”仲量联行重庆工业部负责人杨会良表示。


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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​