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北京

中国机构投资者崛起,房地产物业投资市场的格局也因此而经历重大的历史变革

仲量联行白皮书为投资者分析市场变化和投资机会


仲量联行今天发布了其最新研究报告《正在崛起的中国机构投资者》。这份白皮书重点指出了中国房地产投资市场正处于重要的结构性转型期。中国大陆机构投资者的崛起将在未来数年给中国房地产投资市场带来重大且不可阻挡的变革和机遇,其中包括:

• 房地产市场的大宗物业投资力量将从国外企业转变为国内企业,并且主要是国有企业;
• 市场竞争加剧,国际资本必须变得更加积极主动创新, 从而证明他们能够与日益活跃的大陆机构投资同台竞争;
• 交易量的增加以及市场透明度的提高将会降低市场平均投资回报率。

2009年10月1日生效的修订后的《中国人民共和国保险法》允许保险企业将投资范围扩大到房地产市场,这一举措将成为正在悄然变化的中国房地产市场的里程碑。仲量联行中国投资部总监翰德伟表示:“中国房地产的大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资过渡到国内的机构投资者,而中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场仅仅是这一重大转变的第一步。中国大陆的市场参与者主要包括:国有保险企业、大型国有企业集团以及很快会投身其中的房地产投资信托基金。在他们崛起的同时,外国机构投资者正遭受着全球经济衰退的挤压。”

仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示:“我们对商业房地产重大交易的跟踪研究表明,在过去5年中,大陆机构投资参与者所占的市场份额已经有了显著的增加。这些研究结果和这份最新的《正在崛起的中国机构投资者》白皮书阐述了中国的房地产物业投资市场将要经历不可阻挡的变革,这场变革既可转化为国内外机构投资者的机会,也可演变成对他们的挑战。”

该白皮书的第一部分主要分析了中国房地产近些年的形势变化,包括国内有投资价值的物业显现,过去十年里国际机构投资者在本地市场的活跃和成长,以及金融危机对于世界范围内的普遍影响,致使国际机构投资者对中国房地产市场参与的放缓和停滞。

覃晓梅指出:“2009年上半年,外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。与此同时,大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目,2009年上半年,他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%。”

白皮书考察了各类现有的国内投资者以及新进入的国内投资者,指出了国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金正准备进入房地产物业投资领域。由于这些新的市场参与者的出现,物业投资市场格局的变化将会对中国和外国投资者产生的影响,包括竞争的加剧、市场透明度的增加,价格上涨的压力,以及继续扩大的投资规模。该白皮书最后就市场参与者如何处理这些新的问题和如何面对机遇给出了行业专家的建议:

• 价格上升的压力:加剧的竞争以及国内机构投资者所具有的本土优势将为商业资产的价格提供支撑。

• 外国机构投资者寻找新途径对与市场竞争:成立人民币基金、加强合作投资及拥有丰富的经验和专业知识将支持外国投资者继续保持重要市场参与者的地位。

• 投机性投资将减少:机构投资者、开发商和最终用户的合作将推动市场提高物业质量,完善多方合作机制。

• 投资机会大幅增加:随着中国物业投资市场的发展和成熟,投资者的投资组合将更加多样化。

翰德伟先生补充道:“就当前的形势而言,外资机构投资者的购买力正处于历史性低谷时期,而国内企业受到鼓励,并积极进入这一市场,这将成为中国房地产市场的转折点,但外国投资者的作用不会被完全遗忘。我们殷切希望中国通过现有的以及新的合作方式,与国际资本保持在资本与专业知识方面的合作。总体而言,伴随着当今市场的迅速变化,无论是国内投资者还是国外投资者都要适应新的环境并塑造中国新的物业市场投资格局。”