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脱欧后的伦敦房地产市场——薛定谔盒子里的猫


英国脱欧

​​量子力学认为当我们去观察某个事物的时候,“我们去观察”这个动作本身就改变了事物存在的状态。这对于最近两周时间里的伦敦房地产市场来说或许更加如此。随着市场各个参与者对于各种信息的不断交换,我们发现各个参与者都开始逐步形成了自己对市场的一个基本判断,市场总体出现了趋于稳定的迹象。


英镑汇率

GBP/USD上周经历了31年的最低点。其实英国在G4经济体中的经常性贸易逆差一直都处于较高的水平,而且财政赤字从上次全球金融危机开始一直未得到明显改善,因而英镑自身存在贬值的压力,加之这次脱欧的冲击,外汇市场短期内几乎倒向空头一方。考虑到房地产投资自身所具备的天然汇率对冲(当地融资且收入与费用相匹配),相信其在大资产类别中的投资吸引力将得到进一步提升。

英镑贬值最直接地利好了伦敦的旅游和酒店业。据统计,在公投结果出来后,中国携程网上英国假期搜索量翻了三倍。美国类似网站kayak上美国游客查找英国航班的搜索量也出现了54%的上升。中国复星集团在英国旅游中介公司Thomas Cook股价下跳超过20%时提高了对该公司的持股比例。另外,在公投的当天,香港的华大酒店就收购了国王十字火车站附近的酒店Travelodge Royal Scot Hotel,显示了海外投资者特别亚洲投资者对伦敦酒店的看好。


央行方面

英格兰银行为保证市场流动性强化了相对长期低利率(lower for longer)的市场预期,并暗示在需要的时候会重新启动自2012年以来已经停止的量化宽松国债购买计划(即QE)。目前所有发达国家发行的国债中已经有超过40%进入了负利率区间,这将给全球核心房地产的定价提供一个长期的基准支撑。


债券市场方面

期限利差(term spread)下降至了2008年全球金融危机以后的最低点,但依旧没有下探至负利差区间,反映出市场的谨慎,但并未担心脱欧公投将导致英国进入经济衰退。在房地产债券融资上,相信银行将更趋于保守,对风险的定价会有所上升,考虑到基准利率的预期下调,对于资产负债表较强的投资者而言,融资成本较大波动的可能性不大。整个银行业的风险水平还有待市场的进一步观察——包括英国国内和欧洲大陆的主要各家银行。


证券市场方面

富时(FTSE)100指数和富时250出现了较大的分离。100指数目前已经收复公投后短期恐慌抛售的下跌,但富时250依旧处于缓慢恢复之中——反映出市场对于英国国内市场基本面的相对保守。

房地产上市信托基金(REIT)遭遇了较大的抛售压力,富时REIT指数到上周为止大约下跌20%。受投资者的赎回压力,目前市场已经有7家公众商业地产基金(retail fund)暂停了二级市场交易。公众商业地产基金占英国商业地产的资产比例约为7%,涉及的7家基金占公众商业地产基金的资产比例约60%多。目前写字楼市场缺少必要的交易量和流动性,可以预计在这些地产基金开始在市场逐渐出售部分资产后,整个市场的价格发现和透明性将得到极大的提高。写字楼租赁方面,市场表现并未超出预期,金融城的吸纳量从1季度的140万平方英尺下降至2季度的86.1万平方英尺;伦敦西区降幅相对较小,从83万平方英尺下降至67.3万平方英尺。


项目开发方面

在建项目开发进度会有一定的放缓,工程承包商短缺的情况将有所缓解。但预期由于材料和人工成本的上升和银行开发贷款的收紧,规模相对较小的开发商将承受不小的市场压力,我们预计后面半年时间内将是投资具有规划批复的开发项目的窗口时机。


结语

法语里有个说法叫les absents ont toujours tort(不在场的人总是错的)。在英国公投决定离场的时候,市场交易在一定程度上会具有情绪化,对于资产的定价也会带有一定的“惩罚性” (即所谓的trade on tilt)。事件驱动导致过度抛售的机会,会让那些懂得控制和分配风险的投资者收益。


​注:在本文发表(2016年7月15日)时,7家暂停交易的公众商业地产基金中的Aberdeen已经重新开放了市场交易。

关于各个房地产资产类别的分析,请参考JLL的研究报告JLL Making Sense of Brexit

- 完 -


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