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仲量联行2016年第二季度北京房地产市场回顾

需求走弱使得办公楼业主不再提高租金水平;商务旅行和富裕阶层旅游的增加使得酒店业绩持续向好


​​​​北京,2016年7月15日 —— 仲量联行发布2016年第二季度北京房地产市场报告,报告显示:

  • 一些成本敏感的外资企业从金融街区域及其他租金较高区域迁出
  • 需求走弱拖累CBD区域办公楼租金,同时推高空置率
  • 酒店行业表现持续呈上升趋势
  • 新开两个零售项目:其中一个临近著名的太古里;另一个是万科在北京的第三家郊区购物中心
  • 延续自2016年第一季度中旬开始的趋势,高端住宅销售量本季度仍保持强势
  • 经济放缓使得工业吸纳量大幅下降
  • 乐视收购世茂工三,标志该传媒集团进军房地产行业
  • 随着出境管控收紧,本土保险投资者转向国内市场

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甲级办公楼市场

一些成本敏感的外资金融企业选择从租金相对较高的金融街搬迁至CBD区域,减少部分支出以应对经济增速的减缓。但金融街的空置面积很快被内资金融企业所消化,这些企业是本季度需求的重要来源。非金融行业的外资企业同样在保持谨慎,部分公司选择从CBD区域搬迁至租金较低区域,如第三使馆区和望京。

CBD区域办公楼连续两个季度净吸纳量录得负值,导致该地区租金环比小幅下降0.5%。许多业主采取更为保守的租赁策略,更加关注高品质的知名租户,而非新兴的高风险型租户,尽管这类企业的需求更强。这种现象结合部分企业搬迁,以及一些外企缩小规模而减少租赁面积,共同导致了本季度净吸纳量为负。

两座甲级办公楼的入市使得整体空置率略微提高至4.6%。新落成的启皓中心受到全市的关注。这栋位于第三使馆区、建筑面积100,000平方米的甲级办公楼现已出租近四分之一的面积,剩余面积也有大部分已经进入谈判环节。在金融街区域,月坛南街的项目包括四栋自用办公楼及一栋出租办公楼,且该栋办公楼也已取得了较高的出租率。

今年各子市场的表现将会各不相同,但预计金融街的表现将会远超其他区域。在外资搬离的情况下,受益于内资金融企业和政府相关企业带来的强劲需求,金融街租金将继续保持租金。“在外资租户越发谨慎的同时,我们发现内资租户的需求较一年前也有所下滑。” 仲量联行华北区商业地产部总监贺睿柯表示,“在需求整体走弱的情况下,CBD区域和第三使馆区的租金增长预期需要重新调整;这两个子市场的租金下降会抵消部分金融街带来的租金涨幅,导致整体市场租金平缓增长。”


酒店市场

二季度北京高端酒店市场实现出租率和平均房价双增长。根据STR数据显示,2016年5月高端酒店市场出租率达66.3%,同比增长3.5%;平均房价延续一季度涨势,5月累计增长2.4%,达1,034元。在两项指标双向利好下,每间客房平均收益达686元,增幅达6.1%。受国家政策影响,北京高端酒店市场自2013年来受到较大冲击,特别表现在平均房价3年来持续下跌。而今年年初开始,平均房价首度反弹,并在二季度持续走高。这与近年来酒店市场化运营转型和北京第三产业、特别是金融、创新科技和信息技术产业的强势发展密不可分。同时,旅游业正从一般型产业过渡到支柱型产业,游客出行目的从观光游逐渐转化为休闲游,对住宿体验的要求也日益递增,而对价格敏感度下降,这均利好于酒店平均房价上升,促进业绩回暖。

新增供给速度放缓,酒店投资开发趋于理性。2008年北京奥运会引起了酒店开发热潮,一年间北京供给增速飙升至70%,自此之后大量高端酒店陆续开业。大量供给和不稳定的国际经济形势给市场业绩造成下行压力,许多项目推迟开业甚至于取消。同时,近年来北京政府严格把控四环内酒店新增项目,供给增速进一步放缓。2016年上半年仅新增1家位于中关村、五星级定位的泰富酒店。全年预计新增客房不足1,200间,同比增速为3%。至2020年,预计北京新增客房数量年复合增长率仅为3%,与上海、成都等发展迅速的城市相比,供给增速缓慢,投资更为理性。

2016年市场业绩稳健增长,第三产业迅速发展将利好北京酒店业。预计2016年高端酒店业绩将呈现持续走高的势态,出租率和平均房价将有一定幅度的提升。国民消费水平的升级和频繁的商务活动都将对业绩起到良好的支撑作用。同时,据北京政府城市规划,北京是中国首个服务业扩大开放综合试点城市,重点推进科技、金融、互联网和相关服务业的发展,这将产生更多高净值的商务客源。“未来,大型娱乐项目,如将在2020年建成的环球影城,将多元化北京旅游资源;而在2022年冬季奥运会的带动下,北京部分滑雪场正进行设施、服务升级,力求将滑雪度假发展为另一旅游新带动点。” 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询中国区高级副总裁李萌女士表示,“商务和旅游市场的发展以及理性化酒店投资将促使酒店业绩稳健上升。”


​优质零售物业市场

新兴的虚拟现实概念作为业主招揽客源的一种方式,在第二季度出现在人们的视野里。以中岛的形式为代表,虚拟现实体验馆正在快速涌现于市场。第二季度,两家虚拟现实游戏体验馆在西单大悦城和国瑞城正式营业。“为吸引客流,业主对于创新型零售业态的兴趣持续增长,我们预计未来会有更多的虚拟现实概念在市场中出现。”仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示。

位于著名的太古里对面,备受期待的通盈中心正式开业。该项目专注于概念型租户,以一家大型奔驰体验中心为主力租户,同时引入包括猫抓烤肉等品牌。此外,万科在北京的第三个城郊项目——住总万科——本季度在大兴区开业。这座总面积98,000平方米的社区型购物中心已全部签约,开业率高达98%。“如许多新开业的城郊社区商场一样,餐饮及儿童业态在住总万科购物中心占比超过50%。”罗绮华介绍:“这些租户迎合了附近有儿童的家庭需求,而这部分家庭也往往是商场消费的主力。”

疲软的市场状况持续限制租金,本季度租金基本持平。市场的疲软继续抑制租金涨幅,本季度租金呈现零增长。 值得关注的是,与过去几年相反,不同区域的租金正形成反向扭转趋势:核心区租金持平,市区租金略有上升,郊区租金上涨最快。​


投资市场 

第二季度最知名的一宗成交是在线传媒企业乐视集团以29.72亿元收购世茂工三项目。该项目位于工人体育场对面,临近三里屯地标性购物中心太古里。乐视集团收购这座建筑面积50,000平方米的购物中心,旨在打造用户体验旗舰中心以增强与终端用户的互动。“由于世茂工三的净营业收入持续为负值,且该趋势仍将继续,因此,该项目难以迅速产生现金流。”北京仲量联行资本市场部总监秦子凡介绍道:“但这同时意味着他们将非常可能用全新的方式打造这这座购物中心。”

对出境资本流动更严格的管控使得国内保险公司已开始将目光投向本地市场。尽管尚无相关政策出台,但在目前政策执行更为严格的大环境下,境外投资正在变得愈发困难。“这种现状正迫使更多国内公司转向本地市场。而在本地市场上,国内需求本已非常强劲,机构投资者尤为活跃,”秦子凡认为,“但由于市场上可交易资产持续紧缺,国内保险公司将会和其他机构投资者一样意识到国内投资同样面临困难:稳定的租金收益不断推升资产价值,因此业主们倾向于坚持更高的售价水平。”


高端住宅市场

延续2016年第一季度的走势,第二季度住宅市场成交量强劲,这主要是由买家担忧未来价格将持续上升同时改善型需求增加而造成。第二季度共售出677间豪华公寓,环比显著增长46%。同时本季度共541套高端别墅出售,环比大幅增长106%。交易量的不断上升支持开发商提高售价。由于众多项目以较高价格入市,后续进一步上涨的空间有限,同时豪华公寓市场竞争激烈竞争,致使豪华公寓市场价格增长乏力,环比仅增长0.6%。同时本季度高端别墅更受欢迎,其一手价格增长更快,环比增速达到5.1%。

作为高端住宅租赁市场的主要需求者,尽管本季度新来外籍人士与第一季度相比略有增加,对豪华公寓和服务式公寓的租赁需求仍与往年持平。然而,三家服务式公寓项目的接连关闭触发了较大的搬迁需求,部分人员溢出至北京本季度重装开业的雅诗阁服务公寓项目。同时,缩减的存量使得部分服务式公寓业主适当调高租金,致使本季度租金环比小幅增长0.4%。与此同时,市场逐渐活跃促使第二季度豪华公寓租金环比增长0.9%。然而,对于高档别墅的租赁需求疲软不断压缩其租金水平,致使租金环比下降0.9%。

在市场库存量较大的情况下,房价的涨幅预计将承压。随着更多住宅用地供给出现在北京五环外出现,未来高端住宅的新增供给将更多地出现在高档别墅市场,豪华公寓的供给预计将逐渐减少。尽管2016年年度销量预计会超过2015年,但现有库存需要至少两年时间才能消化,资本值的增速将面临下调压力。


物流仓储市场

本季度净吸纳量为56,000平方米,环比显著下降51%。在经济增长放缓的大环境下,许多公司对于扩张仓储需求表现谨慎,但是拥有大量现金的行业巨头以及部分国有企业仍在寻找更多扩张的机会。然而,大规模可租赁仓储面积的匮乏抑制租赁交易的发生。本季度物流仓储市场的吸纳量大多由新投入运营的、位于通州物流港的金路物流港提供。

第二季度租金与上季度持平,各成熟子市场中租赁活动的放缓使得业主在租金上涨和维持租户质量中寻找平衡。大多数业主仍倾向于挽留或吸引高质量租户而非大幅度提高租金。因此,本季度物流仓储市场可比租金维持在每平方米每天1.13元。尽管需求正在放缓,但考虑到有限的供给,尤其是在成熟地区,拥有优越地理位置的项目业主在2016年末以前仍有小幅提高租金的机会。

– 完–

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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​