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甲级办公楼市场租赁氛围有所回暖; 社区型商业积极扩张

2016成都房地产市场半年回顾


​​​成都,2016年7月14日 - 国际知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行在新开设的成都公司城南分部办公室举行了“2016成都房地产市场半年回顾媒体发布会”,分部地址位于金融城片区成都银泰中心3号楼1602室。

作为房地产专业服务领域的全球领先者,仲量联行的市场研究团队坚持定期市场调研。本次发布会除提供最新市场动向、揭示最新趋势外,还进一步解析仲量联行最新研究成果《下一个高增值市场​》,以全面领先的市场研究协助客户把握市场脉动,洞悉市场先机。

  • 甲级办公楼市场 – 高性价比项目及某些片区政府提供的租金补贴政策刺激租赁市场逐渐回暖,大面积租赁成交带动净吸纳量同比上涨。
  • 优质零售物业市场  – 上半年仅有一个优质零售项目入市,国际品牌继续优化店铺组合。
  • 高端住宅市场–购房新政加速楼市升温,“去库存”速率明显加快,平均资本值稳步上涨。
  • 优质物流仓储市场 – 上半年仓储需求仍保持高位,但由于市场持续扩张,录得多个新项目入市,故空置率上升。
  • 投资市场 – 可供投资的优质物业稀缺,成都成为投资新热点。


甲级办公楼市场

2016年上半年,甲级办公楼市场仅一个项目建成入市,整体空置率较2015年末降低2.3个百分点,但仍处于高位,截至6月底,录得36.4%。持续高企的空置环境为租户赢得更高的议价能力,大部分业主依然通过降低账面租金或提供更长的免租期等方式来吸引租户。受益于此,多数项目的入驻率录得上涨。而部分年代较久的项目,除了性价比及推广力度不如新落成的高品质项目而导致租户流失外,其对中介或代理公司的佣金政策也通常不及新办公楼项目,这在一定程度上也削弱了中介为其推荐客户的热情。

全市整体租金尚处于下跌通道。截至2016年6月底,甲级办公楼市场净有效含税租金录得94元/平方米/月,较2015年同期下降1.6%,较2015年年底上涨1.1%。租金录得上涨主要是个人业权的办公楼租赁物业租金税率的上调导致。据成都市地方税务局规定,自2016年1月1日起,个人出租办公楼物业,租金税率将由此前的约10%上涨至约30%。多数业主把这部分成本转嫁至租户,因此这部分办公楼的实际租赁成本较此前有较大增长,导致含税租金在第一季度出现短暂回调。第二季度,甲级办公楼市场净有效租金环比下跌2.6%。

稳步回升的租赁需求及大面积租赁成交,带动净吸纳量同比上涨。成都办公楼市场的整体租金水平相对较低,对大部分企业而言,租金及物业管理费等办公室固定成本仅占企业总开支的约5%-15%;且甲级办公楼市场和乙级办公楼市场的租金差仅达33元/平方米/月,企业升级办公楼的成本相对较低,因此甲级办公楼市场的升级活动较为活跃。而成都良好的商业及居住氛围对外地/外资企业的吸引力亦保持高位,新设立需求相对旺盛。著名案例包括咪咕音乐入驻中海国际中心J座,面积约达1.6万平方米;某外资创客空间入驻来福士广场,租赁面积约达2,500平方米;某商贸企业入驻华润大厦,租赁面积约2,000平方米。

多项政策落地,各项目、各分区域所受影响不一。2016年上半年,多项对办公楼市场有影响的政策纷纷开始实施,对市场的影响不一。其中,租金税率的调整加大了个人业权出租物业的租赁成本,导致中大型企业更加青睐单一业权办公楼。而高新区管委会对于入驻区域特色楼宇并且落户高新区的特定类型租户的租金奖励政策,亦对区域的办公楼租赁成交有所贡献。分区域来看,2016年上半年,高新区主要对应的办公楼分区域——南部新区对全市甲级办公楼市场的净吸纳量贡献达约50%。

展望2016年下半年,预期新增供应将集中在市中心,短期内项目之间的竞争加剧;高空置率或提高未来项目延迟交付可能性。“2016下半年,市中心分区域将继续迎来多栋甲级办公楼交付,或进一步推高该区域的空置率,业主或提供更多优惠以提高入驻率;未来2-3年,市中心区域内的高品质办公楼项目凭借优越的地理位置、成熟的商务氛围,有望取得较好的租金及租赁表现。随着中海国际中心、银泰中心等高品质项目的落成,南部新区的办公氛围亦将进一步成熟,区域对优质租户的吸引力或将增强,加之区域整体租金水平相对较低,该区域的成交有望保持活跃态势。”仲量联行成都​商业地产部总监黄璐表示,“同时,我们也看到,由于工期较慢或预租不理想,部分项目延迟交付的可能性较大” 。


优质零售物业市场

成都零售市场总体保持活跃,国际品牌继续优化店铺组合。上半年,成都优质零售物业市场继续保持活跃态势,其中不乏一些国际知名品牌。如:美国婚纱品牌Vera Wang,德国潮牌PHILIPP PLEIN以及美国女装品牌EVE BY EVE’S分别于成都国际金融中心开设新店;法国香氛品牌Roger & Gallet以及韩国品牌Line Friends则将成都远洋太古里作为登陆成都的首站。此外,运动类品牌和电子类品牌也扩张迅速。如:Nike跑步体验店以及国内单车品牌轻客TSINOVA双双入驻成都远洋太古里,美国运动品牌Skechers分别入驻成都来福士广场、鹏瑞利青羊广场、王府井购物中心、成都国际金融中心等优质零售物业;小米落户银石广场,极米无屏电视旗舰店入驻成都来福士广场,微软授权店蓝坤也分别于世豪广场和成都来福士广场拓点。

与此同时,受奢侈品消费减弱以及核心商圈竞争加剧的影响,国际品牌进一步优化店铺组合,如:Burberry继Dior之后也关闭了其在仁恒置地广场的店铺,Gucci关闭了其位于仁和春天百货的门店,Tiffany&Co.则关闭了其在美美百货的店铺。面对国际品牌的战略转变,传统高端物业也开展了新一轮调整,如仁恒置地广场引入了川内首家跨境保税服饰店Ailin、香港戴瑞珠宝、上港商城等;邻近的美美百货则引入了Dsquared2、JLAB等品牌。总体来看,地段好、品质高、运营能力强的物业往往能够在较短时间内吸引适合的品牌以保持入驻率。

2016年上半年成都仅有一个新项目入市,租户调整导致空置率小幅攀升。2016年上半年,成都仅迎来了泛悦Mall的入市,体量约为65,000平方米。该项目位于城南商圈,主要租户包括:家乐福、星聚汇电影院、屈臣氏及VERO MODA等。另一方面,随着市场竞争压力的增大,部分项目出现业绩下滑,聚客能力下降等情况,其中百货业态受影响最为明显。例如:位于春熙路-盐市口商圈的摩尔百货于今年2月底停业,而位于同一商圈的星际里百货将转型为其他业态,此外位于建设路商圈的成都华联商厦也已关店。因此,在新增供应和百货关店的共同影响下,上半年成都优质零售物业的总存量减少约2.2万平方米至564万平方米。

就空置率而言,由于上半年市场录得多个主力店调整闭店,其中包括NOVO关闭了其在万象城的门店,以及百佳超市关闭了其在成都国际金融中心、成都来福士广场和新城市广场的三家门店,故上半年全市优质零售物业空置率环比上涨0.4%至11.2%。尽管空置率有所上升且主力店的退出难以在短时间内找到新的租户更替,但整体市场的租赁需求仍然活跃。

新增供应将集中在非核心商圈,零售物业的调整转型或将持续。今年下半年,成都预计还将迎来包括青羊万达广场在内的多个优质零售项目入市,但受招商方面的压力,部分项目推迟开业的可能性仍然较高。与此同时,随着市场竞争的加剧,项目间两级分化的趋势愈加明显。为了提升物业的竞争力,减少同质化,部分优质零售物业或将采取调整租户组合,引入更具特色的体验型业态或者举办各类主题活动提振人气。仲量联行成都董事总经理谢凌​表示:“在宏观经济增速放缓、电子商务对实体零售的冲击以及零售物业的集中供应等多重压力下,物业市场将会面临较为频繁的品牌或定位调整。部分购物中心将有可能引入更多餐饮、儿童、娱乐及服务业态以吸引客流。在此情况下,如何引进恰当租户,在提升入驻率的同时精准定位目标客群是它们需要首要考虑的因素” 。


高端住宅市场

利好政策促进楼市升温,“去库存”速率明显加快。2016年上半年,中央及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策,大大减低了购房门槛,并有效促进了购房需求的释放。其中包括:2月,国家住建部、商务部以及中国人民银行联合颁布了新的首付政策并下调了房地产交易环节的契税;3月,中国人民银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点;5月,成都住房公积金管理委员会将现行个人贷款最长年限由20年提高至30年,并将无差别的最高贷款额度60万元,调为差别化贷款,即两人及以上的职工家庭单笔最高贷款额度为70万元,单职工家庭单笔最高额度为40万元;6月,成都市政府发布《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》,大力支持房地产市场去库存。

上述新政效果已于上半年逐步显现,市场情绪加速升温。截至2016年上半年,全市高端住宅共录得5,570套成交,较去年同期大幅上涨了41.0%,环比亦上涨22.0%。分区域来看,成交活跃的区域仍然集中在东大街片区以及城南,分别占到了上半年成交量的41.4%和28.6%。其中,位于东大街片区的信和御龙山及乐天圣苑表现抢眼,分别录得851套和282套成交。此外,位于城南的复地金融岛也表现不俗,共录得约280套成交。受多个利好政策的叠加效应,成都高端住宅市场去库存速率明显加快,令库存量较去年第四季度显著下降了24.8%。

推盘速度明显加快,平均资本值稳步上涨。2016年上半年,受市场情绪回暖的影响,全市高端住宅市场共有6个项目取得了新预售证,新增供应套数约5,199套,同比大幅上涨106.9%。就平均资本值而言,随着利好政策地逐步落实,以改善型为主的购房需求被大幅释放,新房和二手房的平均资本值都出现不同程度的上涨。截至2016年上半年末,成都高端住宅市场新房平均资本值达14,472元/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨5.2%;成都高端住宅市场二手房平均资本值增至每平方米12,726元/平方米,环比上涨4.3%,并较去年同期上涨5.2%。

政策环境预计将持续宽松,平均资本值或将继续平稳上涨。与国内部分主要城市相比,成都住宅价格在2016年上半年的上涨幅度相对健康,我们预计2016年下半年内成都的住宅市场政策环境将持续宽松,令购房需求进一步释放。加之购房者对房价持上涨预期,部分持观望态度的购房者,或将于近期择机购房。因此,我们预计成都高端住宅成交将会持续活跃,平均资本值有望继续平稳上涨。


优质物流仓储

2016年上半年成都优质(非保税)物流仓储市场迎来6个物流园交付,使存量增加34万平方米。新入市项目中,两个位于青白江,其余四个分别位于新都、新津、龙泉驿及双流。直至季度末,全市优质(非保税)物流仓储总存量达195万平方米。

电商积极拓展业务衍生庞大的仓储需求。上半年仓储需求活跃,市场共录得20万平方米的净吸纳量,环比大幅上升88.5%。电商是上半年最主要的需求来源,占约60%的新租面积。当中,以京东在普洛斯新都物流园扩租逾5万平方米以及天猫商城新租整个中外运龙泉驿物流园二期(约4万平方米)最为瞩目。然而,受期间的新增供应较多所影响,市场整体空置率上升至上半年末的16.6%,环比增加约5.3个百分点。

由于上半年落成的项目多位于新兴物流区域如青白江及龙泉驿,其租金价值较市场整体低,导致全市平均有效净租金录得较显著的下降,环比下降2.0%。截至2016年上半年末,全市平均有效净租金为人民币24.0元/平方米/月。

下半年展望,市场新增供应将达30万平方米,新兴片区供过于求的局面或将加剧。“新兴开发区域如龙泉驿及青白江预计有多个大型物流园入市,加之部分高空置率的已落成项目急迫寻找租户,因此,我们预计新兴片区的项目之间将越来越激烈。反之,在成熟片区如双流及新都仍会受到最终使用者青睐,项目将能保持稳定的运营状态。”仲量联行成都工业部总监景颐表示。


投资市场

成都投资市场相对活跃,市场情绪逐步提升。上半年,成都投资市场成交相对活跃,共录得三宗成交,其中包括:奥园地产以2亿元人民币收购大东展项目70%的股权;融创中国收购成都本地房企天合房产旗下三个项目所有股权;而最为瞩目的则是仲量联行代表银泰经平安信托将成都银泰中心T3办公楼整栋售予平安人寿,此项交易也打破了成都办公楼大宗交易市场两年的沉寂。尽管近年来成都城南市场的办公楼供应量较大,但事实证明,像银泰中心这类高品质地标项目对看重长期投资的机构投资人仍有很强的吸引力。

成都物业价值被低估,投资等级的项目较少。在最新的市场研究中,仲量联行发现成都的资产价值被低估,其主要原因来自于当前高企的空置率以及庞大的未来供应,导致许多外来投资者误认为这些城市的投资型物业并不具备巨大的增长潜力。然而,供过于求的现象只存在于低品质物业市场,而成都投资市场目前缺乏的是可供投资机构选择的高品质物业。由于大型房地产资金公司只考虑成熟区位的集中业权物业。同时,项目品质以及运营情况也是投资者的关注点。因此,能符合以上条件的物业仅占整体市场的较少比例。以优质零售市场为例,成都仅有约8%的落成存量可供机构性投资者选择。

在“去库存”的大环境下,投资等级的物业将备受关注。目前,政府正在推动商业地产“去库存”的进程,并积极研究通过行政手段提升单一业权项目的入驻率,同时致力于从改变土地用途、区域规划等方面以达到减少未来商业地产供应量的目标。在此背景下,随着中国西部地区的产业升级,我们预计未来商业市场最终使用者的需求将主要集中于高品质商业物业。此外,在资产证券化及未来房地产信托推行的前景下,拥有较高回报率的优质办公楼及零售物业将有更大的资产增值空间。因此,机构投资者需要更加关注华西区的投资机会,以迎接未来丰厚的回报。

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​