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广州

新甲级办公楼预租理想未影响空置率,高端住宅供少于求 快速上涨

仲量联行2016年第二季度广州房地产市场回顾


​​​广州,2016年7月7日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“2016年第二季度,甲级办公楼租赁成交自第一季度的低位后逐渐回温,需求主要来自内资非传统银行和金融业务的搬迁与扩张。由于新增两栋甲级办公楼的预租率理想,因此全市整体空置率几无变化,但未来供应激增减缓了租金的上涨势头。琶洲作为核心区域外的较优选,问询度有所增加。”优质零售物业市场,体验消费趋势有利于体验类租户以稳定速度扩张,新开业项目通过提高餐饮占比提升了预租率,优质的区域型购物中心租金水平保持稳定增长。非保税仓储方面,由于旺季电商及第三方物流企业租赁需求有所上升,空置率明显下降。在保税仓储市场上,受进出口宏观环境及跨境电商税收新政影响,相应的租赁需求放缓。第一季度以来实施的宽松政策继续发力,令本季度广州住宅市场量价齐升。目前广州一、二手高端住宅市场都供少于求,因此资本值均快速上涨。本季度珠江新城租金涨幅明显,并引领全市租金环比上升近2.6%。


​甲级办公楼

租赁成交量自第一季度的低位逐渐回温,但市场保守情绪仍未消散。本季租赁成交较往季回升,主要来自内资非传统银行和金融业务的搬迁与扩张。 值得注意的是,4月份成交量大幅上升,但有可能是上季度过低成交量的滞后效应。跨国企业租户仍维持谨慎态度,多数选择续租或迁往成本更低的办公楼。本季度有两栋新办公楼入市,分别是位于珠江新城的侨鑫国际中心与位于越秀的丽丰中心,总新增供应量达15万平方米,全市甲级办公楼总存量升至440万平方米。由于二者预租率均较为理想,尽管新增两栋甲级办公楼,全市整体空置率几无变化,且推动全市整体净吸纳量从上季度的低位显著提升。

两栋新楼预租率较高,且珠江新城现有办公楼的出租率稳步上升的情况下,本季度广州甲级办公楼市场空置率环比下降0.1个百分点。珠江新城空置率降幅最为明显,而越秀与天河北的空置率则有所上升。

未来供应压力限制租金增幅,资本值则继续平稳增长。尽管本季度净吸纳量大增,但多数业主考虑到未来新供应带来的影响,租金叫价相对稳定,以保留现有租客。因此,本季度全市甲级办公楼市场整体租金相对平稳,环比增长0.7%。

由于核心区域甲级办公楼标的稀少,一手散售市场较为平淡。大宗投资方面,可投资项目相对稀缺且业主叫价偏高,投资者态度相对谨慎,鲜有成交。琶洲作为核心区域外的较优选,问询度有所增加。整体而言,二手市场售价仅温和增长,整体资本值环比涨幅仅1.1%。

市场展望:展望未来,仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示,由于跨国企业需求下滑,加之财富及投资类公司从5月开始注册受限,预计市场情绪将受到打压。但来自本地其他行业的升级与扩张需求相对不受影响,仍将在短期内主导租赁活动。

预期至年底,全市甲级办公楼空置率将有所上升,租金增长仍相对乏力。2016年下半年,广州仍将新增约70万平方米甲级办公楼供应,供应侧的压力将更为明显,推升年末空置率从目前的单位数字至年末15-17%。尽管如此,由于不少新增办公楼的预租率理想,2016年全年净吸纳量预计将达50-60万平方米的高位水平。

大量新增供应将令全市整体租金在2016年保持平稳,越秀与天河北甚至可能出现租金下调压力。但是,马炜图预期,鉴于珠江新城核心区域将恢复供求平衡,租金得以增长,全市整体租金增长有机会于2017年下半年复苏。

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零售物业

受益于消费结构呈现体验消费趋势,体验类租户扩张速度稳定。全市社会消费品零售总额增速仍然维持低位,1至5月同比增速仅为8.6%。尽管整体增速持续放缓,住宿和餐饮业销售增速稳定,批发零售方面,运动用品及美妆产品销售额则录得快速增长,反映出消费结构开始呈现偏年轻化的趋势。

由于居民消费结构中体验性消费占比逐渐提高,销售表现较好的餐饮、儿童娱乐及其他生活体验相关租户扩张计划维持稳定,而传统服装零售类租户扩张仍然谨慎,选址偏好已有良好销售业绩表现的成熟商场。

本季度新开业项目提高餐饮占比,提升预租率。本季度新增两个优质零售物业项目。一是位于海珠区江南西地铁上盖的富力海珠城项目,定位区域性购物中心。此外,位于珠江新城的广州国金天地购物中心正式开业。该项目是广州国际金融中心的裙楼部分通过缩减百货商场面积,并引进大量的餐饮租户,实现从百货公司往购物中心转型。 同时,已有商场的业态调整逐渐完成,出租率稳步上升,使本季度全市净吸纳量回升。本季度广州优质零售物业整体空置率未受到新项目入市影响,继续维持在2.4%的低位。

优质的区域型购物中心租金水平保持稳定增长。目前,传统商圈销售业绩表现平平,零售商进驻意愿不强。同时,大众品牌零售商选址更侧重单店盈利性,为提升品牌形象考虑的高溢价进驻核心商圈策略短期受到考验。因而传统商圈及核心商圈的租赁活动开始放缓,导致租金水平小幅下降。受此影响,尽管逐渐成熟的社区型购物中心租金稳步上升,全市优质零售物业整体平均租金比上季度下降0.3%。

本季度无大宗成交。国内投资者对优质零售物业资产的问询量增加。零售物业投资市场受益于房地产投资市场整体回暖,本季度资本值及市场回报率表现稳定。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,由于发展商积极推进调整升级,短期租金增长预期放缓。预计未来12个月,租赁市场整体保持平缓,体验类租户扩张步伐相对稳定。由于该类租户对社区型购物中心的偏好,相对而言他们的预租情况较乐观。核心商圈方面,基于对项目竞争力的培育,预期业主将继续积极引进国内外多业态新品牌,促进核心商圈进一步升级。

未来12个月新增供应量主要集中于核心及次核心商圈,多个由有经验运营商开发的项目将相继入市,预期将推动优质零售物业市场格局提升,并为市场提供多元化选择,加剧市场竞争。曾丽表示,虽然未来新增项目通过增加体验业态规划占比提升预租率,减弱了全市整体优质零售物业市场空置压力,但仍维持对全市整体优质零售物业市场租金增长的谨慎预期。


工业物业

物流园

广州非保税仓储租赁需求回升。尽管广州市工业增速同比去年有所加快,但全市社会消费品零售额增速及限额以上网上商店零售额增速同比去年仍在放缓。然而,在电商筹备季节性促销的临时性租赁需求推动下,本季度电商及第三方物流企业租赁需求环比有所上升。

宏观环境上,前5个月商品进出口总值累计同比下降2.9%,跌幅较一季度继续扩大。保税仓储物流市场整体租金表现受到一定抑制。同时,受跨境电商税收新政影响,租户对于政策细节持观望态度,相应的租赁需求放缓。

非保税仓储空置率明显下降。本季度广州市场仍无新竣工非保税仓储项目。受益于季节性因素,来自电商及第三方物流企业的租赁需求较强,促进全市空置率环比下降1.2个百分点至3.3%。全市非保税仓储总存量维持在170万平方米左右。

本季度广州无新竣工保税仓储项目。跨境电商新政下,相关企业扩租需求放缓,吸纳量有限,空置率小幅下降,仍维持10%的较高水平。

本季度全市仓储项目租金稳定上升。本季度,尽管来自电商和第三方物流企业的租赁需求回升,但考虑到部分租赁需求为临时性,业主并无明显提价心态,而是维持相对稳健的租金策略。本季度全市非保税租金环比上涨约0.9%。

在保税仓储市场上,受进出口宏观环境及跨境电商税收新政影响,租户租金预算收紧,扩租需求趋于谨慎,业主亦小幅放缓租金报价增速。

市场展望:展望未来,曾丽表示,预计非保税仓库和保税仓库租金增幅平稳。预期未来12个月,在珠三角其他地区非保税仓库的竞争压力下,部分租赁需求仍将外溢,广州市非保税仓库业主大幅加价空间将受限。主要租赁需求仍依赖电子商务、第三方物流和零售商。由于新增可租赁面积有限,预期全市非保税仓储物流市场空置率保持稳定,租金增速平稳。

保税仓库方面,在外贸市场的波动及跨境电商税改细节待明确的情况下,短期内保税仓库市场不确定性略微增加,新增及扩租需求相对放缓。但总体而言,国内消费升级的推动下,对各类国际商品的进口需求仍将走强,进而支撑保税仓储物业稳定发展,预计未来12个月保税物业租金增幅仍将相对乐观。


高端住宅

第一季度以来实施的宽松政策继续发力,本季度广州住宅市场量价齐升。有别于其他一线城市,广州现行的住宅市场限购政策并无收紧,政策面的利好促使本季度住宅需求复苏。个人住房按揭贷款利率保持低位,鼓励更多潜在买家入场,使普通住宅市场和高端住宅市场的需求大幅升温;另外,契税调整继续刺激高端住宅需求。

另一方面,“营改增”税费改革对实际成交有部分正面影响,提高潜在买家的入市意愿,并利好一、二手市场交易。加上,广州房价相对其它一线城市来说仍偏低,由于近半年来住宅市场价格处于稳步上升阶段,刺激观望者入市。

高端住宅一手市场新增供应稀少,一二手市场可售单位供少于求。本季度,一手高端住宅市场仅有一个项目推盘,一手销量主要来自于已推项目。本季度,一手高端住宅共售出915套单位,较上季度销量相比高出近两倍。相对较快的去化速度使得不少项目只剩尾盘单位。

在一手整体供应有限的情况下,二手高端住宅市场的询盘量迅速上升。在整体需求较一季度更为旺盛的环境下,可售单位较为稀缺,特别是核心区域的大户型单位。

一、二手高端住宅市场资本值均快速上涨。在一手高端市场整体供应不足和需求迅速增长下,供不应求的市场环境致使全市一手资本值环比升幅较往季升幅明显。与此同时,大量需求转移至二手市场,令二手市场的资本值显著上涨,环比增长约4.8%。

高端住宅租赁市场方面,珠江新城需求持续稳定。加上买卖市场交易活跃,可租房源有所减少,业主提价信心得到增强。本季度珠江新城租金涨幅明显,并引领全市租金环比上升近2.6%。

市场展望:展望未来,曾丽指出,广州高端住宅的资本值已进入快速上升通道,租金将稳定上升。曾丽预期市场情绪将持续乐观,在宽松的货币政策下潜在买家将加速入市。与此同时,市场整体供应相对不足的现象仍将持续,预计一、二手高端住宅市场资本值在今年有望快速上涨。

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

– 完 –


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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​