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“45分钟通勤半径”理论是如何影响深圳房地产市场的?


据英国国家统计局公布的数据显示,工薪阶层如要保持其个人幸福感,从家到工作地点的上班时间一般需要少于45分钟。这也导致越来越多的工薪阶层选择在少于45分钟车程距离内的地区置业或租房居住。在伦敦,这一“通勤半径”内的地区,其住房需求在过去几年持续增长。

这一理论同样适用于中国。仲量联行发现,在国内,特别是北上广深这些一线城市,部分外来务工人员选择在中央商务区工作,但生活在周边区域甚至卫星城市。这种居住外溢已成为一种购房趋势。

作为一线城市的深圳同样也再在经历这样的变化。从中长期来看,位于深圳中央商务区“45分钟通勤半径”以内地区的房价将得到良好的支撑。

由于深圳房价高居不下,过去一年里,深圳市区,如罗湖、福田和南山区的平均房价同比上涨了66%;而原特区外,如宝安、龙岗和盐田区的平均房价则增长了77%。因此,越来越多的年轻白领选择外溢到深圳周边区域居住,这些区域与中央商务区的距离仍然保持在45分钟以内,是白领们可以接受的上下班通勤时间,既能保证个人幸福感,又能降低生活成本。这些周边区域包含了东莞的长安、樟木头、清溪、塘厦等镇;惠州惠阳区的西南部以及未来中山的东区。下面这张图表,清晰展示了深圳的上下班通勤半径覆盖区域:

深圳的上下班通勤半径覆盖区域

而这一“45分钟通勤半径”理论已然在深圳得到证明。例如:

  • 在福田中心区上班的白领,近年来倾向于在北部的龙华新区置业,每天通过地铁4号线龙华线到福田区上班。鉴于龙华新区的房价开始被炒得越来越贵,白领再往更北的区域置业的趋势已经显现。比如塘厦镇,目前离龙华新区最北的观澜镇的距离仅在10公里以内。
  • 在南山区上班的人倾向于到宝安区置业,比如到沙井。仲量联行此前曾经去东莞考察过当地市场,在当地位于宝安区西北边最靠近深圳的长安镇,某个万科项目超过7成的客户都是来自于深圳,也有一大部分是来自宝安。从地理位置来说,长安与沙井的车程距离仅有20分钟。

这都足以说明,通勤半径带来的外溢现象已经产生,也使得临深区域的房价开始上涨,其涨幅紧跟深圳市区房价涨幅,包括东莞和惠州在内的周边城市的房价在过去的一年间也大幅上涨。最新数据表明,临深区域的房价已经上升至深圳平均房价的1/3 至1/2的高水平。

未来,这一趋势将更加明显。

​随着珠三角一体化建设的推进,东莞和惠州等地与深圳之间有了较为全面和便捷的基础设施规划,目前已建设了多条高铁和高速公路。未来,随着深圳—东莞地铁线的竣工,东莞多个临深地区到深圳中央商务区的时间将从现有的60分钟以上缩短至30-45分钟左右,城市之间的连接将更为便捷。

另外,位于珠江入海口西侧的中山市也开始吸引深圳购房者的注意力。2020年,在深中通道竣工后,中山市与深圳南山中央商务区之间的行程将从现有的1.5-2个小时缩短至40分钟左右。这即将大幅缩短通行时间,对部分深圳工薪阶层来说会是一个可以接受的上下班通勤时间。

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