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中国

全球房地产私募股权基金竞相筹资


​2015年全球封闭型房地产基金募集到的资本总额达到创记录的2520亿美元[1]。鉴于其它资产类别的波动性增大、当前的低利率环境和一些市场的修正周期即将来临,有限合伙人投资房地产的热情达到了前所未有的高点。从某种层面来说,这或许预示着全球投资者对房地产市场的信心。

封闭型基金完成募集资本金额-全球

亚洲依然是重要的市场,私募股权需求相对保持稳定,2015年共募集资本120亿美元。对于以亚太为主的基金而言,中国是一个重要市场,占亚太地区承诺资本的三分之一。 许多机构投资者,如养老基金和主权财富基金已经开始提升投资亚洲的比例,尤其是另类投资。尽管对于中国经济增长放缓的消息层出不穷,但中国仍然是全球经济体中的增长热点,各类以中国为主的基金的涌现也印证了这种市场共识。

亚太地区募集的私募股权资本

尽管全球范围内目前的利率环境相当有利,但市场的普遍预期是中短期内利率将会上调。鉴于收益率差是大多数房地产市场中投资者衡量投资回报的重要基准(也有部分市场是反向差幅,如上海)。考虑到这一点,新募集的基金需要重点考虑能带来更高投资回报的策略,以弥补未来增高的借款成本。当然,利率上升的预期并不是基金向风险曲线上游移动的唯一促因,其它因素还包括未来供应量上升的预期、机构投资者的资产处置周期以及企业信用风险引发资产出售等,这些都可能会影响房地产基金采用更高风险的策略。仲量联行华东区投资部总监邵律表示:“对于未来将设立的基金,投资者正在向风险曲线的上游移动,他们认为中短期内中国增值型和机会型基金将有更多机会。”

2015年封闭型私募基金募资

过去2年,基金完成募集的平均用时为19个月,耐心成为房地产基金募资的关键,也反映出全球房地产基金募资环境的竞争加剧。此外,考虑到基金管理平台选取未来主力项目以进行资产收购的方式, 普通合伙人获取有吸引力的主力项目来募资正变得愈发具有挑战性。鉴于此,来自普通合伙人的需求日益增加,力图扩展他们的投资者基础,从典型的西方养老基金、养老保险和家族办公室延伸至同类型的中国投资者。尽管中国的机构投资者成为西方普通合伙人的有限合伙人的几率还非常低,但考虑到对资金的强烈需求,或许在不远的将来这将成为真正的趋势,也会影响到许多封闭型基金的募资计划。

2008-2015年私募房地产基金完成募资的平均用时

封闭型房地产基金募资市场的行为与其他市场类似。在各自领域拥有优异记录、规模较大的知名基金在在向投资者募资方面往往排名靠前。换句话说,大型私募获得大量资本涌入。其影响在于其它一些基金虽然也具有很好的资质但却面临募资困境。投资者兴趣极其相近反映了承诺出资的有限合伙人的风险厌恶偏好,也突显了投资者教育和品牌影响力管理的重要性。值得指出的是,普洛斯的中国物流基金二期(CLF II)是2015年完成募资的十大封闭型基金中唯一以亚洲和单一国家为对象的基金。毋庸讳言,那些在各自领域拥有领先的投资回报和市场份额且具备强大投资理念的知名品牌往往会在资本列缺中占据优势。

2015年完成募资的十大封闭型房地产基金

[1] Preqin 2016年数据​

– 完 –

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