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主权财富基金转战房地产市场


仲量联行认为,随着主权财富基金投资习惯的改变以及新的大型基金的出现,全球房地产市场的地域格局将发生显著变化。

卡塔尔主权财富基金卡塔尔投资局近日发布声明,宣布将收购位于新加坡滨海湾金融中心的世界级商业项目——亚洲广场(Asia Square)1号楼。项目高43层,由超过120万平方英尺(约合11.16万平方米)的甲级办公楼和近40,000平方英尺(约合3,720平方米)的零售空间组成,卖方为全球知名的投资管理公司贝莱德集团。此项交易成为亚太地区迄今为止最大的一宗单栋建筑投资交易,也是全球范围内第二大。

主权财富基金在资产收购时通常会采取长期战略,但他们对房地产的态度以及资产投资的退出策略正发生变化。股权市场的持续波动使得许多主权财富基金逐渐将重心移至房地产。以全球最大主权财富基金挪威央行投资管理公司为例,其拥有的资产超过8,800亿美元,近期已将房地产的配置比重由5%提升至7%。

仅这一项举动就为全球房地产业注入了约170亿美元,但这并非是预示长期趋势的唯一因素。石油是主权财富基金投资行为的最重要决定因素之一,因此,世界上最大的一些主权财富基金往往来自于中东地区或像挪威央行投资管理公司这样由本国的石油收入作为主要资金来源。中东地区也因此在主权财富基金领域极具影响力。

仲量联行国际资本集团中东和北非地区总监Fadi Moussalli认为:“中东主权财富基金在房地产领域的投资风格近年来发生了明显变化。作为曾经的核心资产长期持有者,如今他们正转向价值创造和资产退出。一旦达到回报门槛,一些主权财富基金就会毫不犹豫地兑现利润。而这些利润主要来自于通过有效资产管理创造的价值,或是由良好的收购时机带来的资本增值。”

Moussali表示,当其他投资者因全球金融危机而放缓投资脚步之际,中东主权财富基金的购买力却未受到任何影响。“一些中东主权财富基金在2009-2011年进行的收购为他们带来了可观的回报。对于他们来说,这是梦幻般的三年。”

尽管石油迄今为止一直都是影响中东主权财富基金投资策略的最主要因素,但目前看来这一趋势也许不会延续太久。

仲量联行全球投资部总监Arthur de Haast表示:“虽然中东主权财富基金的资金多来源于石油盈余,但也有例外,如卡塔尔就更多地依赖于天然气,因而全球石油市场的动荡对其影响并不大。其他一些基金,如阿布扎比投资局,因为资金规模庞大,已不再需要依赖石油盈余持续注入新资本,其自身持有的核心资产已经可以带来高额收入和资本回报。”

其它一些主要的主权基金,如新加坡政府投资公司和中国投资有限责任公司,都不是依赖石油的基金,因此也不会受到石油市场波动的影响。

沙特新主权财富基金的出现令包括房地产市场在内的全球投资市场兴奋起来。

Moussalli认为,目前为止沙特阿拉伯主权财富基金的现金储备大多用于投资沙特央行——沙特金融管理局的短期金融票据。沙特政府至今尚未直接投资于海外房地产市场,而是通过其公共投资基金重点投资国内市场。

“有关方面已宣布将实施改革,这也引发了市场认为沙特将成立类似于阿布扎比投资局的主权财富基金的讨论。” Moussalli表示,“沙特阿拉伯国家石油公司即将进行的巨型IPO将成为这一新主权财富基金的起点。IPO的收益将流入该主权投资基金,然后被重新投资于不受石油价格波动影响的各类资产。”

全球的基金经理们纷纷预测该基金的资金规模将非常可观。果真如此的话,无疑将会诞生又一个实力强劲的全球投资人。但目前来说,没有人知道这个新的平台会如何发展?风险偏好如何?偏重哪类资产?投资地域的多元性如何?“一切准备就绪并开始正式投资还尚待时日。”

无论沙特的新主权财富基金未来的投资偏重如何,全球房地产市场势必将接收到主权财富基金方面更多的投资,尤其是英国、德国和美国市场。

Moussalli表示:“鉴于海湾国家货币与美元挂钩,美国房地产市场将受益于中东主权财富基金提升对房地产资产的配比。中东主权财富基金的透明度并不高,使得市场很难预测其资产配置,但我们预计将有10%的资金投向房地产。”

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