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天津物流市场 | 十年变迁,兵家必争


为期三天的第十届夏季达沃斯论坛于2016年6月28日在天津落下帷幕,天津这座城市再一次成为世界关注的焦点。

本届论坛的重要议题之一是“中国制造2025”。从鞋履到汽车,“中国制造”覆盖了生产生活的方方面面,而确保“中国制造”顺利生产、组装并销售,现代化的物流体系可谓功不可没。

天津,作为北方城市重要的交通枢纽,近十年来物流市场高速发展,如今已经一跃成为全国第二大物流中心。位于北京和天津交界的区域新建了一系列现代化的物流仓库,辐射周边约四千万人口。汇集的大量消费人群,加上便捷的公路交通和需求持续的生产型企业,共同推动天津成为物流开发商和运营商重点关注的市场。

需求的转变

在过去的几十年中,天津已建成完善的制造业基地,吸引了像摩托罗拉和金佰利知名的外资企业在此投资建厂。同时,天津拥有中国北方最大的海港,通过港口效应带来大规模进出口贸易。存储制造业企业加工所用的原材料和进出口商品的巨大需求凸现出十年前天津物流仓储供应的明显短缺,尤其是国际标准的仓储设施。因此,高品质仓库开发商纷纷涌入,抢占市场。

随着经济结构逐渐从生产制造转型到如今以服务业主导,物流需求来源也悄然发生着转变——制造业主导的物流需求逐渐减少,与此同时,国内消费需求的增长推动来自电子商务和零售行业的物流仓储需求不断增强。例如,中国电商巨头之一的京东商城在天津租赁的物流仓储面积已达到20万平方米。

2015年天津租赁需求来源分类

地域分布的变化

随着需求的转变和基础设施的不断更新,天津主要物流仓储设施的地域分布也随之变化。十年前,制造业主导仓库租赁需求时,物流开发商倾向于建造位于开发区内、临近制造工厂的仓库,如天津的滨海新区区域。如今,电子商务企业则更偏爱地理覆盖广阔、交通网络通达的新兴区域。例如地处北京、天津、河北三省市交界的武清区,距离北京城区不到90公里,能非常便利地将产品运输到三地的消费群体,因此已形成电子商务和传统零售商的集群。区域内如今已拥有由普洛斯、安博和易商等物流地产知名开发商开发的超过80万平方米的仓储空间。

市场竞争日益激烈

武清区地处北京、天津、河北三地中间,形成电子商务和传统零售商的集群,更容易将产品运输到三个城市的消费群体。如今,北京、天津拥有约4,000万人口,其中2,100万年收入超过3万人民币(消费阶层),而这一数字将继续升高。根据经济学人的数据预测,截止2020年,京津两地消费者阶层人口还将上涨40%至2,900万人。也就是说,随着国内消费对于全国经济的贡献不断攀升,未来几年电商和传统零售商的仓储租赁需求将继续主导物流市场。

2015年中国物流供应城市前十榜

与十年前相比,如今的物流市场竞争更加激烈。在2015年的供应高峰后,天津市场的整体仓储存量已跃居全国第二,仅次于上海,且未来仍将有持续的新增供应。而由于供应集中入市,市场空置率在2015年内大幅上升8.3个百分点,达到21.9%。

国内外主要开发商均已在天津市场抢占版图,这其中包括宝湾、易商和宇培等国内物流开发商。与十年前极大的不同是,现在国内外开发商开发项目的品质和标准与差异不断缩小,几乎所有的新增仓库都已达到或接近国际高标准仓库水平。而这很大程度上要归功于早期进入的国际开发商,他们所开发的项目为市场设定了标准,带动国内竞争者不断提升物业的品质。

天津物流市场主要开发商

同时,市场上有一部分仓库使用者选择兴建自用仓库。网络和实体零售商——阿里巴巴、绫致时装和沃尔玛,均在天津建有自用物流集散中心。未来,一旦这些企业重新选址或缩小规模,这些仓储空间也极有可能性进入到租赁市场。

值得指出的是,由于可供物流建设的土地供应日益紧缺,建设多层仓库成为一种解决办法。地方政府对于物流用地审批由原来的积极鼓励变成如今的踟躇犹豫,在上海等一些城市,兴建多层仓库已成为普遍现象。这也进一步鼓励了开发商更高效地开发利用土地。

未来几年,随着国内消费对于中国经济的贡献不断攀升,电商和传统零售商的仓储租赁需求将继续主导天津的物流市场。而随着京津冀一体化进程的推进,基础设施建设将迎来更大规模的投资,从而进一步推动天津现代物流设施的整体提升。​

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