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项目更新是城市转型升级必经之路


​​在中国城市几十年的发展进程中,房地产开发的步伐逐步从老城区扩散到城市新区。在房地产发展的早期阶段,由于城市仍有大量可供出让的土地,老城区开发所需要面对的诸多复杂问题并未凸显。但近年来随着各大城市主城区土地供应量日趋紧张,位于核心区的土地更是少有出让,现有的物业已无法满足市场快速变化的需求。在此契机基础上,一部分持有现有物业的开发商开始自行进行项目升级改造以实现其最大价值;而一部分有实力的开发商则开始收购老城区内有潜力的存量房地产项目进行改造升级以获取市场回报。这些项目为增强核心区的核心竞争力提供了有利的支撑,项目更新​也因而成为城市转型升级的必经之路。 

项目更新通常有以下三种主要原因

  1. 集中于城市核心区的多种复合功能(如批发市场、火车站、客运站等)需通过新区开发疏散出去以解决核心区交通、配套等一系列问题。而因为历史原因难以疏散出去的功能已无法满足周边市场需求,承载这些功能的项目需进行更新改造以尽量维持或提升其物业的价值;
  2. 在过往房地产快速开发过程中,一些项目因股权纠纷、资金链、功能定位不清晰等原因处于空置或烂尾状态,导致资源严重浪费。项目更新改造可对其进行重新定位,再次实现物业的应有价值;
  3. 随着区域项目的快速崛起,城市内各类型物业的供需出现明显变化,资本追逐回报更高的物业类型,现有项目不可避免地需要进行主动的项目更新以实现物业最大价值。

仲量联行通过对全国1线以及1.5线城市发展脉络分析发现,由于各个城市的发展历程不尽相同,项目更新的发展阶段也体现出不同的特征,但这些城市在项目更新发展过程中都会面临一些共性的困境,而拆零销售以及自持这两种不同类型的物业又会面临各自类型的不同问题。

针对于拆零销售物业,面临更多的是意见不统一问题

  • 由于物业散售,导致业主众多,意见不统一,改造实施难度大;
  • 即使物业被整体租赁后进行项目更新,在物业租赁年限到期后,仍会面临小业主收回产权独立经营的风险。

针对于自持物业,面临更多的是工程、技术等问题

  • 之前物业实施的消防等强制性规范,如果业主进行项目更新,必将面临新规范的约束,产权面积必将有所减少,大大打击业主项目更新的积极性;
  • 物业的停车位数量以及层高等指数与周边开发物业相差很大,即使项目更新后也难以在市场上获得比较好的租金或售价表现。

针对如上所面临的实际问题,仲量联行认为物业自持是项目更新成功的关键要素。仲量联行通过与政府以及开发商的合作,总结了大量经验后指出:相较于传统项目的定位,项目更新首先需要对项目的工程、技术等条件进行评判以判断其可行的发展方向,然后在此发展方向上进行市场判断。以下为仲量联行拟定的项目更新发展模型:

仲量联行项目更新发展模型

对任一个项目而言,项目更新的定位不是一蹴而就,而是一个长久以及持续的发展策略。项目随着周边区域的发展​,其所承载的业态或者功能也会随之调整,因此,精准的预测项目所在周边区域未来发展的趋势以及关键节点,并根据关键节点以及市场需求对项目进行持续的更新改造,才能确保项目在市场上处于优势地位,一方面产生持续的社会价值,另一方面获取长久、稳定的市场回报。

实践案例分享:瑞安佛山岭南天地改造项目

作为继上海新天地后,瑞安房地产在南中国打造的又一个经典的大型改造项目,项目位于佛山祖庙东华里片区,总建面达150万平方米,是佛山最大型的改造项目,涉及零售物业住宅​办公楼​、公寓和酒店等多种物业类型。自2007年项目启动伊始,仲量联行即受瑞安房地产委托,对各物业进行市场分析,担任项目的整体发展顾问及分物业定位发展顾问。至2016年,经过9年的开发,东华里片区焕然一新,成为华南极具知名度的商业及文化旅游地标。此外,仲量联行还受托为项目的单个开发模块提供顾问服务。目前,该项目仍在持续的开发中。​

改造前照片

仲量联行城市转型升级项目改造前

改造后照片

仲量联行城市转型升级项目改造后



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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​