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脱欧公投如何影响英国房地产业?​


​623日的脱欧公投近在眼前,无论是去是留,都将对英国的经济、与主要贸易伙伴及世界各国间的关系造成重大的影响。为了更为全面的了解公投结果将对英国房产市场造成何种影响,仲量联行分别进行了2项独立调查。

今年三月,仲量联行对31名在英国租用办公楼的跨国公司高端受访者进行了调查,随后在四月,又对53位面向英国的大型物业国际投资者询问了相似的问题。调查的问题涉及受访者对投票结果的预测,随着公投临近他们的策略,以及"如果英国脱离欧盟"对房产决策的影响。

调查结果要点:

  • JLL的84份调查中,赞成英国留在欧盟的大约占80%,这一比例无论在租户还是投资者身上差异不大。
  • 然而,参与调查的人当中,约有32%的租户和45%的物业投资者表示在投票之前将对英国房地产持观望态度。
  • 将近一半的租户认为,如果英国离开欧盟会导致英国重新评估物业租用,也有6人认为离开与否不会有投资战略上的影响。
  • 在接受调查的租户中,10个认为脱欧会引起更多谨慎,房屋租赁行为会减少,9个认为英国的员工总数将变少。
  • 物业投资者则显得乐观一些,62%的人表示即使英国脱欧,既定的投资战略也不会改变,然而有77%的人认为伦敦的办公楼市场是最容易受到投票结果冲击的部分。
  • 产生这一统计结果也许是因为投资者更加清楚英国地产投资市场对全球资本市场长远的吸引力。
  • 虽然赞成英国继续留在欧盟意味着稳定,但是脱欧对英国经济和房产市场中、长期的影响有被夸大的可能。
  • 然而,脱欧在短期内会带来不稳定性,租赁和投资规模都有可能减少,尤其是办公楼投资市场。

楼宇投资者和租用企业对欧盟公投结果的预估

投资者和物业租用企业行为.jpg


对房地产市场的影响


市场已经在过去几个月经历了不稳定的波动,虽然这其中也有全球经济稍不景气的影响。投资规模在第一季度有回落——整个英国相较2015年第一季度降低了31%,伦敦地区降低了11%。然而这也只是大范围下跌中的一部分,并且在2015年末就表现明显了。

调查结果显示,大部分人选择留在欧盟,并且在结果产生之前仍然在进行兼并和出售行为,交易规模在第二季度不降反增。

而对于地产投资行为持观望态度的人群的增多,可能是因为在结果产生之后能更好地决定暂停还是改变兼并、出售的决定,而并非因为市场的低迷。

然而,报告也显示,租户在脱欧可能带来的短期、长期的影响上显得更消极一些,几乎将近一半认为将来会对所租用物业进行新的评估,1/3认为短期内会造成租赁行为的减少,长期影响带来员工总人数的下降。而紧随其后的比例则认为脱欧将会带来更多更直接的人员削减。只有6人认为脱欧短期内不会带来影响,长期内认为不会有影响的只剩4人。

接受调查的国际投资者显得更为乐观一些。大约有2/3的人认为脱欧在短期和长期内不会带来影响,只有1/3的人认为英国房产市场的投资份额会因此减少。同样也有一小部分人认为从长期来看,脱欧可能会增加房产市场的投资份额。

投资者认为脱欧会造成影响的时间段.jpg

投资者认为脱欧会造成影响的时间段图.jpg


最后,从局部来看,伦敦商业物业市场被认为是最容易受到影响的,这也反映了对于伦敦和伦敦金融区至关重要的金融服务类企业是最容易受到英国退欧影响的。最显而易见会受到影响的是"英国企业在欧盟自由营商"问题,脱欧意味着在英国和欧盟境内不能再畅通无阻地办公。其它跨国企业还担心由此带来的进入某一单一市场的门槛提高的可能。

然而,整个英国的经济有足够的体量来吸收金融服务行业可能受到的损失。不管最后投票结果如何,对于大多数行业来说,伦敦在几个全球国际大都市中的竞争优势依旧明显。事实已经证明,伦敦核心区的商业物业租赁市场是非常经得起考验的,其第一季度的成交量基本与这十年的平均值持平,这里面包含了伦敦金融城两个面积超过100,000平方英尺的金融服务企业的物业交易。

从另一方面来看,如果英国留在欧盟,租赁和投资规模将会在2016年剩下的时间里强劲复苏。

 

 如果脱欧的潜在影响


如果英国决定离开欧盟,在法律与监管层面上的即时影响将是微乎其微的。在规章制度方面不会有剧烈动荡,贸易关系的条款也将暂时保持不变。然而,假设公投脱欧,将立刻启动《里斯本条约》第50条规定的为期2年的退出欧盟的磋商条款,英国将面临更大的不确定性。

英国将面临几个可能的选择,包括跟欧盟签署类似挪威式的协议,即英国加入欧洲自由贸易协定(EFTA),或通过瑞士模式,完全脱离欧洲自由贸易协定,然后再签署自由贸易协定。

虽然两种选择有具有各自的优势及劣势,但哪种更为可行,目前尚不明朗。然而,很显然,英国希望脱离欧盟但继续留在自由贸易共同体内的企图,都需要向欧盟财政预算缴纳一定比例的费用,以及接受某种程度的劳工自由流动的条件。而这些因素,尤其是老工自由流动,被视为支持脱离欧盟的关键原因。

一旦脱离欧盟,英国和欧盟的任何协议最终条款都必须获得全部27个欧盟成员国的一致同意。如果脱欧,英国作为欧盟的主要贸易伙伴,似乎可以通过一些交换条件来实现双方共同获益。

然而,这将需要一些时间来达成一致,而且很有可能超过两年。同时英国需要认识到,最终的协议可能无法达到目前的自由贸易状态,尤其是英国当前在欧盟占有主导优势的金融和服务贸易方面。英国与欧元区之间的贸易关系很大程度上围绕着几个主要国家,比如爱尔兰、德国和荷兰等,27个成员国中可能3个国家将主导最终的协定。

与此同时,英国还需要与非欧盟成员国的主要贸易伙伴进行磋商,比如美国和中国。

新的协议需要时间进行协商,这将允许英国更为自由、有竞争力地与这些大型经济体的相关优势领域进行贸易往来,特别是考虑到主要国家都与参与了诸如TPP 和 TTIP这类协议。目前,英国没有该领域的专业人员同时缺乏相关经验。

然而,即使存在不确定性,考虑到伦敦拥有的巨大的人才储备、英语语言环境、时区优势、国际连通性、企业与机构的广泛资源,以及文化和娱乐产业的传统优势,伦敦作为国际主要门户城市的地位不会动摇。

在短期内,商业物业的投资及租赁业务可能出现放缓,并可能受其他市场的波动而加剧影响。

考虑到规模及全球性需求,某些制造业集群及伦敦的办公楼市场可能会表现的尤为敏感。

然而,无论是行业还是规模,伦敦的办公室需求都非常的多样化,尤其是近些年,科技、媒体及电信(TMT)行业都表现强劲,而脱欧对这些行业的影响也较弱。这表明,即使交易量出现下降,但是后续需求仍相对强劲。租金方面的任何潜在负面影响都将通过金融城(City),伦敦西区(West End)及主要区域性城市的供应短缺予以缓解。



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关于仲量联行​

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