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成都

房地产投资的下一个高增值市场


​​​精明的投资者懂得发掘具有潜力的投资机会,并寻找下一个投资增长极。投资期内高回报、低风险的项目往往最为理想,然而热门市场的投资板块通常并不保证能带来丰厚的回报,反而在一些新兴市场中却有不少投资机遇。仲量联行通过对宏观经济政策及微观物业市场研究发现,华西区重点城市,如成都、重庆及西安(2015年入选仲量联行《中国城市60强​》中的1.5线城市),极具投资潜力。

近年来,华西区重点城市的商业地产市场正处于集中供应阶段,导致部分物业板块出现供过于求的现象。因此,许多外来投资者认为这些城市的投资型物业并不具备巨大的增长潜力。然而,通过对华西区1.5线城市最新动态的深入了解,仲量联行认为当地投资市场值得被高度关注。

华西区1.5线城市物业价值被严重低估

以甲级办公楼市场​​为例,同样位列1.5线城市,华东地区的平均资​本值比华西地区实际高出约90%。然而,在考虑了城市之间产业结构及人均GDP等因素后,华东地区甲级办公楼的平均资本值理论上应比华西地区高约60%,因此理论价值差距与实际价值差距存在约30%的空间。此外,如果将中国1线城市与华西地区1.5线城市的甲级办公楼的平均资本值进行比较,理论价值差距与实际价值差距则间相差约20%。因此,假设中国1线城市以及中国华东地区1.5线城市的甲级办公楼资本值正在处于合理水平,那么中国西部1.5线城市的甲级办公楼资本值则存在20%-30%的相对低估。

图1:甲级办公楼资本值:实际平均值与理论平均值的比较

仲量联行甲级办公楼资本值

数据来源:仲量联行

“去库存”政策将有效降低商业未来供应

华西区的资产价值被低估的主要原因来自于当前高企的空置率以及庞大的未来供应,这方面也是政府正在积极解决的问题。通过近期与诸多政府单位紧密合作及交流,仲量联行发现政府正在推动商业地产“去库存”的进程,并积极研究通过行政手段提升单一业权项目的入驻率。同时,政府致力于从改变土地用途、改变区域规划等方面以达到减少未来商业地产供应量的目标。由此可见,政府能正视问题的核心,对“发展”一词的定义已有根本的改变,将有助于市场步入健康之路。

投资等级物业稀缺

此外,我们发现供过于求的现象只存在于低品质物业​市场,而华西区投资市场目前缺乏的是可供投资机构选择的高品质物业。由于大型房地产资金公司只考虑成熟区位的集中业权物业,同时,项目品质以及运营情况也是投资者的关注点。因此,在华西区重点城市中,能符合以上条件的物业仅占整体市场的较少比例。以优质零售市场为例,成都​重庆​各有约8%的落成存量可供机构性投资者选择,西安​约为5%。

2:华西区1.5线城市零售市场——投资等级与非投资等级物业比例*

仲量联行华西区1.5线城市零售市场

*至2016年第一季度末
​ ​数据来源:仲量联行

大方向并没有改变——国家决心发展西部城市

毫无疑问,中国西部地区具有战略重要性,国家希望通过行政力量推动中国西部的经济发展,以改善东西部地区发展不均衡的局面。同时,政府也意识到商业地产在经济体系中的正确功能是为经济活动提供载体。随着中国西部地区的产业升级,我们预计未来商业市场最终使用者的需求将主要集中于高品质商业物业,即投资等级物业。再者,在资产证券化及未来房地产信托推行的前景下,拥有较高回报率的优质办公楼及零售物业将有更大的资产增值空间。因此,机构投资者需要更加关注华西区的投资机会,以迎接未来丰厚的回报。​

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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​