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专业解析“营改增”对估值的影响


​​​​​​​​​仲量联行解析营改增对估值的影响

2016年5月1日起,中国全面推开营业税改增值税(营改增)试点,房地产业和建筑业被纳入试点范围,由原先缴付5%的营业税改为征收11%的增值税。

税费是影响价值判断的重要因素,在估值过程中需要重点考虑。因此,税费制度的改革必然会对估值模型及计算方法产生影响。

仲量联行自2009年起已经在机器设备等固定资产的估值中,针对不同地区的增值税抵扣方式及其他方面的变化对估值模型进行了调整更新,同时在后续的评估实务中研究出一套适用于不同情境的估值模型。

此次营改增对房地产业的影响是必然的,对房地产估值的影响也将是深远的。

对房地产资产价值评估的影响

从估值原理上讲,同一估值对象可以有不同类型的价值,同一估值对象的价值不是唯一的。但同一估值对象的某种具体价值是其在相应的估值目的及其他特定条件下所形成的正常值,理论上讲是唯一的。所以,“营改增”并不影响同一估值对象同一价值类型条件下的价值唯一性。另一方面,“营改增”会不会对估值的具体数值有影响呢?答案是肯定的,因为不同企业增值税率、进项、销项等因素是不同的。

在过去的一个月,我们对全国包括港澳地区的数十家房地产开发企业进行了调研,分析数据显示,在相同条件下,同一估值对象在“营改增”前后估值的结果差异并不十分明显。当然,由于政策执行的时间尚短,而且多数企业对于目前正在开发和已经开发的项目更偏向采用简易计税的方法,这些都成为此次调研结果差异不大的主要原因。

从短期效果看,“营改增”是因为改变了税费的计算方法而对估值结果产生影响。从长期趋势看,税费制度的变革会影响房地产、建筑等相关企业的利润从而影响整个行业的格局,继而影响房地产市场的供求关系,从而真正意义上带来房地产价值的变化。

从估值实践来看,会因为具体的计税方式不同、模型不同以及估值考虑因素不得当等使得估价结果产生偏差,甚至是错误地反应估值对象的价值。故此,在估值时,要全面整体考虑计税因素对于价值的影响,不能孤立地看某一估值时点的情况,要综合且全面的反应估值对象的全部情况。

目前,大部分房地产开发企业对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产开发项目(老项目),由于过往抵扣票据不足,且简易计税税额低于原营业税税额等方面的综合考虑,一般采用简易计税方法;对于未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目(新项目),采用一般计税方式。由于估值是发现价值的过程,使用一般计税方式,更有助于还原价值形成的过程,有助于全面模拟反映估值对象的实际情况。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发中的房地产新项目计税方法如下:

仲量联行解析营改增对估值的影响

需要特别注意的是:

  1. ​​支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,且应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
  2. 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
  3. 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 
  4. 选用一般计税方式的企业需要依照当地国税的具体细则要求按时进行税费预缴及清缴。

除此以外,“营改增”对于估值过程中的资料收集、现场勘察等都提出了更高的要求,更加需要相关各方的配合。“营改增”对于价值内涵的统一、折现率的选取、不同价值类型、不同估值目的等关键系数和内容的求取和确认都有不同程度的影响。进项税及销项税也需要针对不同情况选择不同的计算规则,也将会对估值结果产生影响。

对房地产企业价值评估的影响

业价值评估最主要的方法之一为收益法,收益法中一个重要指标为企业自由现金流。营改增之后,由于增值税属于价外税,其将不再计入营业税金及附加科目,故此也将不构成企业营业利润的组成部分,这可能会直接导致收入确认金额的减少。同时购入产品的增值税进项税额可以抵扣,这也可能导致成本确认金额的减少,进而导致预测期自由现金流的变化,所以对企业价值评估时,应重点关注预测期内不同行业不同公司所对应的增值税税率、增值税可抵扣范围、以及对于成本与收入的影响。

企业价值评估最主要的方法之一为收益法,收益法中一个重要指标为企业自由现金流。营改增之后,由于增值税属于价外税,其将不再计入营业税金及附加科目,故此也将不构成企业营业利润的组成部分,这可能会直接导致收入确认金额的减少。同时购入产品的增值税进项税额可以抵扣,这也可能导致成本确认金额的减少,进而导致预测期自由现金流的变化,所以对企业价值评估时,应重点关注预测期内不同行业不同公司所对应的增值税税率、增值税可抵扣范围、以及对于成本与收入的影响。

仲量联行企业评估及咨询服务团队最初于1988年在香港成立,它是首家获中国政府批准在北京设立办事处的特许测量师和境外估价师公司,专注于满足客户的融资和财务报告需求,一直是亚太区内数百个企业客户信赖的顾问。评估的对象涉及企业、房地产、自然资源、厂房和机器、金融资产和无形资产。特别是在为国企重组上市、跨国并购和会计准则评估方面属业内领先。咨询服务与企业评估服务相辅相成,从项目筛选到退出投资,咨询服务涵盖了投资流程的整个生命周期,包括自然资源、生物资产、房地产等领域。该团队与工农业专家、地质学家、建筑师密切合作,为客户多层面的需求提供一站式的整体解决方案。近期的主要客户包括:

  • ​为中国华融资产管理公司提供IPO估值服务
  • 为万科企业股份有限公司提供IPO估值与咨询服务
  • 为联想控股提供IPO估值服务

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关于仲量联行​

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​