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零售物业市场:快时尚增速放缓,亟待挖掘消费新需求   


​​在经历了一季度的相对低谷之后,今年二季度,上海零售物业市场将迎来一个供应小高峰。据仲量联行统计,今年二季度上海零售物业供应总体量将接近50万平方米。由于国内经济形势不明朗、电商冲击等因素,此前上升迅猛的快时尚品牌增速也开始放缓。为了应对零售需求新变化,业主在积极改变招商策略,引进科技类、运动类等新兴业态,推动主题街区、主题公园等娱乐、文化创意类需求在国内兴起。​

零售物业市场:快时尚增速放缓,亟待挖掘消费新需求

现状:招租仍艰难 快时尚增速放缓

第二季度,上海零售物业供应总量将在50万平方米左右,其中包括核心商圈的一个项目约4.3万平方米,非核心商圈的两个项目约18.8万平方米,以及郊区商圈的三个项目约25.7万平方米。本季内预计竣工的项目均定位中端大众市场,尤其是非核心及郊区商圈的项目,预计会招入很大比例的餐饮及娱乐亲子类商户。 

事实上,二季度新增供应中有不少是一季度延迟上市的,这种情况在全国各地都有发生,尤其是零售商业地产供应量持续过剩的城市。如成都、天津,二季度入市的购物中心有的经历了约一年甚至更久的延迟,主要由于短期内供应量过大,导致部分竞争力不强的项目招商困难,加之区域内竞争加剧,业主希望在更成熟的时机以高签约率进入市场。就连北京、上海这样的一线城市也有购物中心经历了一个季度到一年不等的延迟,主要是由于一些业主和租户在商务条款等方面的不一致。

由于国内经济形势不明朗,加上电商冲击等因素,零售业持续走下坡路,导致很多实体商业的租用面积不断缩水。供应量增加,而租户需求减少,这样的现状更令零售物业的招租困难重重。

受海外购买及网上购物的冲击,前几年在国内发展风光无二的奢侈品牌销售业绩纷纷出现下滑。如:路易威登在三月关闭了上海和山西的两家门店。而此前作为零售业黑马异军突起的轻奢品牌虽然仍保持扩张态势,但部分品牌的扩张已有所放缓。作为很多零售物业主力店的快时尚品牌虽然受网上购物影响较小,但仍出现净利润的下滑,如:优衣库在中国区的净利润大幅下滑12.4%。同时,考虑到经济下滑等因素,快时尚品牌在2016年的扩张速度也有轻微的放缓。

目前需求最为强劲的仍是餐饮业态,尤其是定位中端的家庭型餐饮,如:外婆家;以及快餐休闲餐饮,如星巴克、汉堡王等;包括DQ、鲜芋仙在内的部分甜品品牌在华北区市场也较为活跃。然而令业主方颇感为难的是,这些餐饮品牌虽然需求强劲、积极扩张,但租金支付能力有限,可以填充面积、聚集人流,但不能带来较高的租金收入,因此并不是业主的最佳选择。

在经历了一季度的相对低谷之后,今年二季度,上海零售物业市场将迎来一个供应小高峰。据仲量联行统计,今年二季度上海零售物业供应总体量将接近50万平方米。由于国内经济形势不明朗、电商冲击等因素,此前上升迅猛的快时尚品牌增速也开始放缓。为了应对零售需求新变化,业主在积极改变招商策略,引进科技类、运动类等新兴业态,推动主题街区、主题公园等娱乐、文化创意类需求在国内兴起。

零售物业市场:快时尚增速放缓,亟待挖掘消费新需求

现状:招租仍艰难 快时尚增速放缓

第二季度,上海零售物业供应总量将在50万平方米左右,其中包括核心商圈的一个项目约4.3万平方米,非核心商圈的两个项目约18.8万平方米,以及郊区商圈的三个项目约25.7万平方米。本季内预计竣工的项目均定位中端大众市场,尤其是非核心及郊区商圈的项目,预计会招入很大比例的餐饮及娱乐亲子类商户。 

事实上,二季度新增供应中有不少是一季度延迟上市的,这种情况在全国各地都有发生,尤其是零售商业地产供应量持续过剩的城市。如成都、天津,二季度入市的购物中心有的经历了约一年甚至更久的延迟,主要由于短期内供应量过大,导致部分竞争力不强的项目招商困难,加之区域内竞争加剧,业主希望在更成熟的时机以高签约率进入市场。就连北京、上海这样的一线城市也有购物中心经历了一个季度到一年不等的延迟,主要是由于一些业主和租户在商务条款等方面的不一致。

由于国内经济形势不明朗,加上电商冲击等因素,零售业持续走下坡路,导致很多实体商业的租用面积不断缩水。供应量增加,而租户需求减少,这样的现状更令零售物业的招租困难重重。

受海外购买及网上购物的冲击,前几年在国内发展风光无二的奢侈品牌销售业绩纷纷出现下滑。如:路易威登在三月关闭了上海和山西的两家门店。而此前作为零售业黑马异军突起的轻奢品牌虽然仍保持扩张态势,但部分品牌的扩张已有所放缓。作为很多零售物业主力店的快时尚品牌虽然受网上购物影响较小,但仍出现净利润的下滑,如:优衣库在中国区的净利润大幅下滑12.4%。同时,考虑到经济下滑等因素,快时尚品牌在2016年的扩张速度也有轻微的放缓。

目前需求最为强劲的仍是餐饮业态,尤其是定位中端的家庭型餐饮,如:外婆家;以及快餐休闲餐饮,如星巴克、汉堡王等;包括DQ、鲜芋仙在内的部分甜品品牌在华北区市场也较为活跃。然而令业主方颇感为难的是,这些餐饮品牌虽然需求强劲、积极扩张,但租金支付能力有限,可以填充面积、聚集人流,但不能带来较高的租金收入,因此并不是业主的最佳选择。

零售物业市场:快时尚增速放缓,亟待挖掘消费新需求

“针对这些需求的变化,零售商业地产的业主也在积极适应、相应调整,以吸引新兴需求的租户进驻。比如说在选址上更关注细分市场,明确定位、实现差异化,尤其是增强项目主题性和体验感。” 仲量联行亚洲零售地产首席分析师麦哲文(Steven McCord)表示,“例如大部分新建物业都会增加体验式业态和儿童业态的占比;也有大量原有物业通过提升服务质量,例如引入微信平台等科技因素优化消费者的体验感,在竞争日益激烈的零氛围下,获得了零售商的亲睐。”

麦哲文建议,对于表现良好的零售项目,业主应该增强创新,不断优化服务及引入新元素或新主题,形成持续不断的新鲜感,以满足日益挑剔的消费者需求。而对于面临高空置率的零售项目,业主则要尝试引入餐饮、儿童等表现强劲的零售业态来增加入驻率和客流。在项目成熟后,再进行定位升级或租户调整,引入更多服装等零售业态,增加租金收入。

- 完 -

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关于仲量联行​  

​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​