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武汉

汉阳首个优质办公楼入市,高端住宅成交价持续上升

2016年第一季度武汉房地产市场回顾


​​​​​武汉,2016年4月25日 – 2016年第一季度,武汉各物业市场表现亮眼。优质办公楼市场本季度一个项目竣工入市,带来4.8万方新增供应。一季度吸纳处于低位,与去年同期相近,总体空置率受新入市项目影响,环比有小幅度上升。优质零售物业市场新增一个项目,为非核心区零售物业再添新秀;受新入市项目影响,全市平均租金环比小幅下降。在国家针对房地产市场实行分区差异化政策的情况下,武汉市政府采取温和调控,综观高端住宅市场——中心城区成交依然销售火爆,供应量略显不足。


优质办公楼

汉阳首个优质办公楼项目入市
季度有一个优质办公楼入市——位于汉阳滨江的中海大厦,共计新增供应48,000平方米。此项目为汉阳首个优质办公楼项目,座落于汉江月湖桥边。受新入市项目影响,全市优质办公楼空置率小幅上涨,环比上升0.5个百分点至19.6%。原预计一季度入市的长城汇T2和T1甲级项目分别延期至2016年第二季度和第三季度。 

来自教育行业和O2O企业的新需求
与2015年相比,一季度的需求来源变得更加多元化,包括教育行业中的培训学校和出国留学咨询公司、专业服务业企业等。金融业的需求保持稳定,但不及以往几个季度旺盛;一方面传统的金融业企业如保险公司和知名金融机构仍在积极扩张,另一方面多家非传统金融企业如P2P公司和小贷企业退租,破产倒闭的金融理财企业原有面积被一些贸易公司和高科技行业企业取代。我们同样观察到个别O2O贸易类公司、专业服务业公司升级到新建成的甲级办公楼。

外资制造业企业租赁预算收紧
伴随最近中国经济步入“新常态”,增速放缓,第二产业发展略显疲态。在此背景下,制造型企业收紧租赁预算,导致武汉部分制造企业缩减办公面积甚至搬迁至租金较低的办公楼,此种趋势在外资公司中尤为明显——一季度,已经出现外资企业收缩租赁面积并搬迁至低租金办公楼的案例。


优质零售物业

汉阳王家湾商圈引入新的优质零售物业,空置率小幅下降
*2015年12月底海天欢乐购正式入市,由于当时我们的数据统计已经截止,所以把此项目算入了2016年第一季度,特此注明
一季度武汉优质零售物业——海天欢乐购落成开业,为汉阳王家湾商圈增加了66,000平方米供应。此项目坐落于汉阳大道和龙阳大道的交汇处,其中占比最高的租户业态为餐饮类。汉阳王家湾商圈现已有早期大型零售物业例如汉商集团21购物中心和近几年建成的大洋百货汉阳店和武汉摩尔城等,总体量为433,000平方米。相比于较成熟商圈,例如汉口解放大道商圈现总体量为640,000平方米和武昌中南路商圈现总体量为226,700平方米,汉阳王家湾商圈正在高速发展并逐渐走向成熟。
一季度,核心商圈优质零售项目表现持续良好,租金依然稳定,但由于新开业项目位于非核心商圈,其租金水平低于市场平均值,从而导致全市平均租金环比小幅下降;但排除新项目入市的影响,从已经发展成熟的项目来看,平均租金仍有增长,环比上升0.3%。第一季度优质零售物业净吸纳量为83,412平方米,同比去年第一季度增长67,439平方米,整体空置率下降至7.6%。由于武汉近几年经济高速发展,消费活跃,商户对武汉零售物业市场的成长持有乐观的态度,并且大量业主对租户进行了积极的调整,使得武汉整体市场表现比较健康。
预计未来三年将有近228万平方米优质零售物业入市,供应高峰持续,市场压力较大,届时总体空置率预计在10%左右,随着竞争加剧,未来商业体的运营状况两级分化现象将进一步加剧。

国际优质品牌青睐武汉零售市场
一季度大量国际优质品牌进入武汉零售市场,成熟商圈吸引优质项目招商能力持续增强。其中,法国时尚珠宝品牌APM Monaco首次入驻武汉,位于武汉国际广场二楼;新世界国贸店引进意大利的鞋类品牌ASH;同来自于美国的鞋类品牌TOMS和轻奢时尚品牌Michael Kors的第二家分店纷纷选择入驻群光广场,另总部位于新加坡的甜品店Awfully Chocolate在汉街万达广场隆重开业,各类新入驻的品牌为武汉居民带来了全新的消费体验。

国际连锁便利店确定在汉扩张意向
日本最著名连锁便利店之一罗森,现已和武汉最大的超市集团武汉中百集团达成战略合作,计划在未来3年内新开500家便利店。若能顺利推进,罗森将是第一家入驻武汉的国际连锁便利店,为广大武汉市民带来更便利的社区消费体验。


高端住宅

由于高端住宅供应量有限,一季度成交量小幅下降
在国家针对房地产市场实行分区差异化政策的背景下,武汉市政府采取温和调控,但住宅市场需求持续高涨。一季度,有两个高端住宅项目开盘,分别是位于江汉区的中城悦城和位于江岸区的金融街壹号,共新增1,296套供应。一季度高端住宅销售了3,691套,相比之下,供应量略显不足。

江汉区表现持续活跃,江岸区成交价只增不减
一季度,江汉区高端住宅市场成交量继续领跑全市,武昌区以微小差距紧随其后。江汉区新增供应907套,成交量达1,511套,占全市成交量40%左右。武昌区这季度成交量达1,204套,去化良好。以武汉天地代表的江岸区高端住宅市场成交价本季度仍然呈现小幅增长。延续2015年的高端住宅销售热潮,预计未来市场需求持续上升,销售价格增长,武汉高端住宅市场前景依然乐观向好。

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