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天津

零售地产需求表现强劲; 电子商务行业租赁需求持续驱动物流地产

2016年第一季度天津房地产市场回顾


​​​​天津,2016年4月28日

  • 大悦城办公楼项目表现突出,对该项目的强劲租赁需求推动甲级办公楼市场年净吸纳环比增长三倍
  • 电商企业及第三方物流在仓储市场租赁需求表现积极
  • 天津第二家苹果店入驻恒隆广场,带动客流
  • 高端住宅市场价格大幅攀升

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办公楼市场

​一季度,租赁需求主要来自于国内金融公司以及从较低品质办公项目搬出的升级需求。尽管国内金融公司仍占据租赁交易主要份额,但该类租户的扩张速度较之前几个季度明显下降。本季度的净吸纳量部分来源于升级租户,这些租户来自国内外企业,进驻甲级办公楼或新入市的乙级办公楼。甲级办公楼净吸纳量为21,978平方米,较上季度增长三倍。大悦城办公楼项目贡献其中84.5%的净吸纳量(18,592平方米),行业分类包括医疗、贸易及金融租户。例如,爱康国宾体检租赁大悦城两层办公面积,共计3,492平方米。

乙级办公楼渤海银行大厦完工入市,为海河沿岸板块新增13万平方米的体量。其71%的办公面积为天津渤海银行总部自用,剩下29%的面积仍然空置。由于大部分为自用面积,对市场影响甚微,整体空置率经历小幅回落,环比下降2.6个百分点,但自2015年下半年大体量办公楼供应集中入市,一季度空置率同比增长了4.8个百分点。同时,由于大悦城办公楼租赁表现良好且无新增甲级办公楼入市,甲级办公楼空置率一季度环比下跌3.6个百分点至44%。 

市场整体租金在第一季度环比微降0.3%,同比下降2.3%,至96.8元每平方米每月。其中,甲级办公楼租金环比小幅下降0.2%,同比下降1.4%,至116.3元每平方米每月。市场空置持续高位加之金融类租户租赁需求降温,使业主不得不以降低租金预期来吸引其他行业的企业租户,因为这些租户大多对价格比较敏感。市场整体平均资本值随租金环比下跌0.3%,同比下降2.3%,降至19,884元每平方米。

仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然指出,“近期,办公楼市场鲜有来自跨国公司或像物流公司这样传统行业租户的新增或扩租需求,但我们相信,搬迁至优质办公楼的升级需求将持续增长,尤其是搬迁至甲级办公楼,因其租金下调至更多企业租户可接受范围。能够准确定位且具有竞争优势的项目,在供给集中期仍能成功实现强劲的净吸纳量。” 


工业物流市场

非保税市场的租赁需求在一季度环比小幅上涨 ,由去年四季度的15,222平方米增至21,211平方米,但相较于2015年几个大宗租赁成交,一季度净吸纳量增长速度下降。本季度的租赁需求主要集中在武清和北辰分市场,得益于零售商和电子商务租户。此外,第三方物流公司依旧是主要需求驱动力。本季度显著的成交来自于内资网络图书在线平台文轩网,与嘉民武清物流中心二期签订超过一万平方米仓储面积。

​继2015年大量新增供应集中入市后,2016年第一季度无新增仓储项目完工,然而下半年预计更多项目有望竣工入市。市场体量达到三百万平方米,其中非保税市场空置率为24.3%,保税市场空置率为9.1%;非保税市场空置率环比小幅下跌0.9个百分点。

非保税仓储项目租金没有明显变化,为0.90元每平方米每天,环比增长0.2个百分点,同比则增长0.7个百分点。由于非保税项目仍有相当一部分空置面积需要市场消化,开发商并没有推高租金水平。

尽管部分电商租户早已建好大面积仓储项目来满足已有需求,在天津网上零售额年增长达93%的情况下,仍有理由相信电子商务的租赁需求未来将继续保持活跃。而未来仓储供应能否在三到四年内全部如期完工入市有待观察。仲量联行天津董事总经理何迈可评价,“天津物流地产在各个分市场表现不尽相同:京津两地间的区域(如武清和北辰)拥有来自电商和零售商的大量需求,而制造业集中的区域则需求不够旺盛。”


零售地产

净吸纳量在一季度实现167,300平方米,保持需求增长势头。虽然净吸纳量环比下降17%,但相比于2015年的平均季度吸纳量翻了一番。新增需求主要来自于休闲餐饮、娱乐及生活消费品品牌。三家大型超市入驻非核心区域的社区型购物中心,目的在于尝试将超市引进到这些区域来满足消费者日常需求,同时提升客流和销售额。例如,永辉旗下精品超市在凯德广场租赁了6,000平方米零售面积,人人乐精品超市在远洋未来购物广场租赁4,000平方米店铺。另一个值得关注的新店是苹果在恒隆广场的天津第二家实体店,其面积超过1000平方米。

熙悦汇购物中心成为一季度唯一新增入市项目。随着熙悦汇进入非核心零售区域,为天津增加20万平方米零售面积,将天津零售总存量提升至360万平方米。新增需求和新增供给相平衡,促使一季度市场平均空置率稳定保持在16.9%,相比上季度消费下降0.1个百分点,相比去年同期增长0.8个百分比。

由于核心区域的成熟购物中心表现良好,保持着高客流和低空置,市场整体租金小幅上涨。业绩良好的购物中心如大悦城,有能力继续提高租金水平。因此,第一季度平均租金达到11.1元每平方米每天,实现1.0%的环比增长和3.4%的同比增长。

预计2016年零售市场竞争将加剧,且仍将继续为租户受益的市场,尤其核心零售区域。新建供应购物中心世纪都会将于第二季度入市核心区域,该区域的百货商场租户调整也在进行中。仲量联行天津零售地场部负责人尹伟静表示,“一些百货商场的品牌和业态调整即将完工,如乐宾百货地下一层重新调整品牌后已于4月开业,有望成为休闲餐饮和生活方式品牌消费的又一热门目的地。”


高端住宅

高端住宅市场继续受2015年宽松政策驱动,包括首付比例下调和住房公积金的申领条件放宽。一季度高端住宅成交量达到2,706套,环比下降25.5%,同比增长44.4%。一季度的环比下跌部分受到春节假期的影响,且中心城区总存量有限。截至第一季度,市场未售出库存为2,155套,为2007年以来最低。

1,277套新增高端住宅入市,环比减少57.1%,但与去年同期相比增长100.2%。一季度主要新增供应来自于梅江板块由绿城集团和融创开发的天津全运村,项目新推套数占到整个季度新供应的52%。

本季度高端住宅成交价涨幅明显达到24,194元每平方米,相比上季度小幅上涨11.0%,实现14.2%的年增长。购房需求强劲且平均售价提升的另一原因是:中心城区的有限供应使得开发商能够大幅度提升房价。租金第一季度仅有小幅上涨,环比增长0.8%,同比上升0.9%。

​仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示,“天津中心城区高端住宅目前需求强劲,并继续受到2015年政策支持。然而,由于北京周边城市和部分二线城市购房政策紧缩预示,天津政府很可能也会出台相关政策来防止住宅市场过热。因此,我们预测购房需求将在未来几个月逐渐减少,住宅售价较一季度将会增长缓慢。”

​- 完 -


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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

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