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二线楼市大热:苏州高地价背后风险已现?  


​​二线楼市的热,似乎已经超出了市场普遍预期。从去年开始,南京、苏州、杭州、合肥等地楼市开始强势回暖,到今年过年前后热度比肩一线城市。而在沪深等地调控政策出台之后,二线城市之热更是有增无减,一时风头无二,大有接棒一线城市领涨全国之势。

然而,这些热门二线城市楼市疯狂的背后,究竟是合理需求的集中释放,还是政府与开发商的合力助推?此轮上涨能够持续多久?是否存在风险?

​热度空前 苏州补涨逻辑是否合理?

4月7、8两日,苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会,火爆程度令不少业内人士惊叹“前所未有”。超过40家房企参与,最终11家房企成功拿地13宗,总成交金额达到250.73亿元,平均溢价率高达203%,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,甚至有的土地溢价率超过300%。

不仅是苏州,南京、合肥、杭州的土地市场也同样火热。3月18日,全国近40家房企争夺南京5块地,成交金额达92.72亿元。3月24日,合肥3月土地拍卖会上,滨湖区一宗地拍出76.89亿元的“天价”,溢价率高达惊人的400%,成合肥总价地王。上周南京再推7宗地块,总起始价达123亿元,其中位于建邺区河西南部的三宗地块尚未竞拍注定已成新地王。

“这些热点二线城市受益于一线城市的‘溢出效应’和‘比价效应’,再加上自身有一定的产业和经济体量,因此在一线城市受限后,成为接棒的热点城市。”仲量联行中国区研究总监周志锋表示。在他看来,目前大热的二线城市中,苏州风险相对较大。而这所谓的高风险,并非指楼市不健康,而是未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知,目前高位拿地的房企未来也不排除有被套可能。

仲量联行研究部提供的数据显示:2016年一季度苏州、南京、杭州三个热点二线城市高端住宅成交均价环比分别上涨17%、4.4%和6.1%;同比涨幅分别是32.9%、10.2%和9.6%。 “从数据可以很清晰地看到,在三个热点二线城市中,苏州在此轮房价上涨中涨幅最为强劲。”周志锋表示。


看量看价  未来能否支撑高地价?

经过此轮房价上涨,虽然目前看苏州楼市库存依然偏低,房价水平也尚未到顶,但眼下苏州楼市已出现投资客占比可观、土地价格水平飙涨过快等风险因素,对于开发商来说,苏州还能否成为楼市避风港?

从价上来看,按苏州当地业内人士的估计,照目前苏州土地拍卖的楼面地价估算,全市均价上两万指日可待,上三万今年年底前也有可能出现。例如4月7日当代置业拍得的楼板价28761元/平方米的高价地块,未来售价必须达到每平方米5万元左右,开发商才能有合理利润。

从量上来看,根据苏州市统计局的数据,2016年前两个月,商品房新开工面积同比增长85%,其中住宅新开工面积同比增长57.1%,住宅竣工面积同比增长58%。在周志锋看来,未来的市场购买力是否能够支撑这些供应量以及高房价,这些都将是此时逢高入市的开发商和购房者必须警惕的风险。

从楼市购买力支撑情况来看,随着几年前低端制造业的外迁以及以台商企业为代表的电子制造业的萧条,近几年来苏州人口的净流入增幅逐年下降。苏州市统计局今年3月16日发布的人口与就业发展报告显示,2015年末,苏州常住人口总量1061.6万人,环比上年仅增加1.2万人,微增0.1%。“十二五”期间,苏州常住人口年均增长0.3%,远低于“十一五”期间年均8.9%的增长速度。这也意味着,除了合理水平的投资需求外,苏州刚需置业和改善型需求到底能否支撑未来的量与价?

不过,从更加长远的角度来看,苏州正面临以“全国首个开放创新综合试验区”为目标的城市升级转型。从经济发展规划和人口导入角度看,目前的高地价长期看是有一定支撑的。但从中短期来看,当地政府极有可能出台紧缩政策以抑制房价的上涨,不排除有此轮高价拿地的开发商被套其中。


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