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中国

发展文化旅游,紧抓三大关键因素


​​​​趋势:旅游业逆势增长,市场需求发生根本性的变化,行业升级如箭在弦


虽然中国经济增速放缓,旅游市场却逆势增长,2015年国内旅游突破40亿人次,旅游收入过4万亿元人民币,年增长达32% 。旅游市场已进入高速发展周期,同时旅游需求也产生根本性变化,加大行业的竞争压力,也促进国内旅游业的升级发展。

  1. 需求升级:随着消费能力的不断提升,对旅游产品的档次及质量要求也日渐提高,旅游选择不只局限于国内项目,旅游需求更趋国际化,对国内旅游产品增加不少压力。
  2. 多元体验旅客更加追求自由、个性、多样化的旅游体验,市场需求从观光旅游向休闲、度假、文化旅游的转变日趋明显;同时,出游目的更加多元化,包括陪伴家人、放松休闲、锻炼身体、品尝美食、增长见识。
  3. 自助旅游:近年国内轨道交通的高速发展及省际公路不断的完善,人们外出旅游频率增加,短线旅游需求殷切,同时自助游的比例日渐提高。

为应对市场需求、提振经济,政府在《十三五规划纲要》中加大发展旅游业的力度,明确关于生态旅游和文化旅游的发展方向,挖掘和发展城镇特色资源,激活城镇发展动力。发展重点包括:

  1. 生态旅游:加大生态景区的保护力度,加强城乡生态基础建设,打造生态体验精品路线
  2. 文化旅游:构建官民并举、多方参与的人文交流机制,鼓励文化活动及民间文化交流;重点建设一批少数民族特色村寨和民族风情小镇,支持少数民族传统手工艺品保护与发展
  3. 特色城镇旅游:发展具有特色资源、区位优势和文化底蕴的小城镇,形成专业特色镇
  4. 引导出境旅游消费回流:积极引导海外消费回流;以重要旅游目的地城市为依托,优化免税店布局,培育发展国际消费中心。

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挑战:需求升级,旅游消费外溢明显,国内旅游项目亟待提升

2015年,我国出境旅游人次达到1.2亿,增长10%,出境旅游消费达2,150亿美元,增长30.5%。中产阶级群体的逐步扩大,持续促进旅游消费的再次升级,促使出境自由行的市场规模也在迅速增长。

国外旅游人次的持续上升,为国内旅游业带来激烈的竞争和巨大的挑战。经近年市场观察,仲量联行认为中国旅游产品存在以下提升空间: 

  1. 同质化严重:城市之间的旅游项目相似,差异化和创新不足,没有满足旅游猎奇的需求
  2. 体验性不足:观光旅游多于体验式消费,同时优质旅游资源地区的配套设施跟不上,旅客的期望与实际体验的落差较大
  3. 资源挖掘和保护不足:旅游概念浮于表面而内涵不足,缺乏对城市和区域的旅游价值的认知和挖掘,对自然环境、历史文化建筑及当地人民生活的原生态环境保护不足,没有形成自身的核心竞争力
  4. 旧式开发思维:以地产销售模式来开发旅游地产项目,商业化严重而旅游吸引力不足,忽略项目的可持续发展

Cultural and Tourism Property 1.PNG


策略:发展文化旅游,紧抓三大关键因素

国内旅游业的不足之处,归根到底在于对于本土地区文化价值的认知不足,缺乏旅游创新,无法形成自己的核心价值和城市竞争力。而文化旅游恰恰是地区差异化的重要元素,是无法复制的核心资源。仲量联行认为地方政府及旅游项目开发商须侧重发展文化旅游,并紧抓三大关键因素——挖掘文化价值、引入多元创新体验、设置特色旅游配套。

  1. 挖掘文化价值:深度挖掘旅游文化资源的挖掘和梳理,形成核心价值和区域竞争力,走差异化发展方向
  2. 多元创新体验:以多元化的创新文化体验项目,满足家庭聚会、放松休闲、健康养生、猎奇等多元化的体验需求,并引入新型旅游项目、特色旅游运营商,形成项目的独特性
  3. 特色旅游配套:配套特色主题的民宿/酒店、特色休闲餐饮、舒适的公共休憩空间等,丰富及提升城市及旅游景点的体验,延长旅客的逗留时间,促进旅游消费

经验分享:优质文化旅游项目是城市的发展引擎,促进城市更新、区域经济发展

仲量联行在全国各地参与大量重点的文化旅游项目的研究、策划及规划和招商,其中许多项目均成为当地城市的发展引擎,彻底改变城市面貌,带动城市的更新及区域经济的发展。根据仲量联行的市场观察,政府及旅游地产发展商近年积极发展和开拓如下发展领域:

文化旅游地产项目五大发展领域

  • 文化创意产业区/园
  • 历史文物保护区、历史古镇
  • 主题乐园、度假综合体
  • 体育园区
  • 会展及商业配套

实践案例分享:武汉天地
2004年仲量联行受瑞安房地产委托担任项目开发顾问,对武汉市汉口地块进行最高最好用途研究。项目为武汉市中心城区带来综合商业功能,对武汉旧租界历史建筑进行更新改造,形成独特的文化旅游商圈,大力推动武汉的城市更新和经济发展。

Cultural and Tourism Property 2.PNG


专业的文化旅游顾问服务

仲量联行作为在文化旅游规划及策略的专业顾问,持续多年深耕于城市旅游战略规划、文化旅游产品策划、文化旅游项目招商等领域,为政府及旅游地产开发商提供一站式的文化旅游顾问服务,以及量身定制的服务内容。

​一站式服务:

  • 前瞻可行的实施方案:从游客习性、成本控制、市场规模预估、产业联动、全域空间布局、跨界资源整合、市场运营推广等六大维度,为政府及旅游地产开发商提供前瞻、科学、落地性强的实施方案。
  • 全方位的研究领域:无论是市中心休闲商业街区、历史古镇、主题乐园、野趣度假区,乃至于全市旅游发展战略规划,仲量联行凭借在文化旅游资本市场、开发市场、零售商业市场、主题娱乐市场的行业资源及专业视野,均给予客户务实可靠的专业建议。
  • 多维度的商业合作:全放整合规划设计单位、公关公司、IP代理供应商、文化创意团队、智能景区运营商,为项目实践主题打造、视觉亮点。


量身定制的服务内容:

1. 面向政府:

  • 旅游规划顶层设计/旅游发展战略规划
  • 旅游市场洞悉/旅游发展白皮书
  • 旅游产业招商引资咨询顾问服务
  • 重点土地包装服务

2. 面向开发商/国资平台公司

  • 项目开发可行性研究
  • 市场定位、主题提炼与产品组合策划
  • 市场规模预估与不同产品最适开发规模测算
  • 旅游商业业种业态规划
  • 财务投资分析
  • 景区空间升级与运营效率提升服务
  • 重点子项目招商引资或资源对接
  • 空间布局与建筑设计优化
  • 市场营销与导流计划

- 完 -


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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​