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成都

税率调整导致分散业权办公楼的含税租金上涨; 国际品牌零售商仍青睐核心商圈优质零售物业

2016年第一季度成都房地产市场回顾


​​​​​成都,2016年4月18日

  • 甲级办公楼市场 – 尽管市场仍以租户主导,散售项目含税租金因税率调整出现暂时上调。
  • 优质零售物业市场  – 市场租赁需求保持活跃,零售品牌商对市场判断呈现分化态势。
  • 高端住宅市场 – 购房新政加速楼市升温,去库存速率明显加快,平均资本值稳步上涨。
  • 优质物流仓储市场 – 尽管仓储需求持续活跃,但受多个新项目入市影响,空置率上升。

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甲级办公楼市场

2016年第一季度,成都甲级办公楼市场共有1个项目建成入市,为市场带来约7.6万平方米的新增供应,推动全市甲级办公楼市场总存量升至约270万平方米。受升级及新设立需求带动,大部分项目的入驻率录得上涨;少数年代较久的项目因性价比不及新近落成项目而出现租户流失。此外,受春节假期影响,市场整体成交有所放缓,本季度甲级办公楼市场的净吸纳量较2015年第四季度微跌,达约4.9万平方米。分行业来看,以高科技等行业为主的企业租赁需求有所反弹,但金融企业活跃度有所下降,对净吸纳量的贡献大幅下降。其间,著名租赁案例包括英特尔将成都第二个办公地点暨成都分公司设立在银泰中心,租赁面积达约2,800平方米。此外,汇付天下由人民南路某甲级办公楼搬迁至位于南部新区的中海国际中心,租赁面积约1,000平方米。

在租户市场的环境下,租金税率的上浮推动个人业权办公楼租金成本上涨,而单一业权办公楼租金水平则继续下探。据成都市地方税务局规定,自2016年1月1日起,个人出租办公楼物业,租金税率将由此前的约10%上涨至约30%。多数业主把这部分成本转嫁至租户,因此散售办公楼的实际租赁成本较此前有较大增长。与之形成对比的是,受限于高空置率的环境,单一业权项目的业主仍普遍提供较大的优惠以吸引租户入驻。由于调整后的租金税率对散售办公楼租金的影响较大,全市甲级办公楼市场的平均租金出现暂时性回调,达97元/平方米/月,环比涨幅达3.8%。这是自2012年第二季度以来租金首次出现环比上涨。

在持续下降的租金刺激下,租户的搬迁/升级意愿表现强烈,成交量有望回暖。2016年,甲级办公楼市场预计尚有30万平方米的新增供应入市,这或将进一步推高空置水平。租户的议价能力将继续走高,以价换量依然会是业主提升入驻率的主要手段之一。“近期潜在租户的问询量有所增长,其中保险、大型金融综合服务类企业为主的升级/搬迁需求最为显著。在业主不断给出优惠的情况下,这些需求转化成实际成交的可能性较大,市场的预期吸纳量有望提升。”仲量联行成都​商业地产部负责人黄璐表示,“另一方面,短时间内,散售项目的含税租金较难回到税率变化前的水平,这极大的削弱了其竞争力。我们预计散售项目中部分租约到期的租户或伺机寻求搬迁机会,单一业权项目有望借此吸引更多此类租户。”

优质零售物业市场

市场租赁需求保持活跃,零售品牌商对市场判断呈现分化态势。部分大型零售品牌商对成都消费市场增长及新兴社区消费潜力持较为乐观的态度,积极进驻成都市场以进一步增大其市场份额。例如,沃尔玛旗下的山姆会员店分别入驻位于城北的成都华侨城及城南麓山大道的滨江和城,开设其成都首批店铺。与此同时,麦德龙入驻位于大源片区的建发鹭洲国际,开设其成都二店,而瑞典家居零售商宜家家居成都二店亦于季内在城北片区开业。

另一方面,受零售市场竞争加剧及经营成本上升等因素的影响,部分国际品牌季内仍以优化现有店铺组合为主。如百佳超市关闭了包括百佳超市、特色汇及Great在内的全部三家店铺,快时尚品牌GAP亦关闭了其位于春熙路的门店。

总体来看,已形成一定规模的零售品牌采取较为谨慎的扩张态度,将对部分零售项目的招商造成一定的影响,但新进品牌积极扩张所带来的“鲶鱼效应”将为零售市场的业态升级提供良好契机。

本季度无新项目入市,主力店撤场致市场整体空置率短期上升。本季度成都优质零售市场无新项目开业。位于春熙路-盐市口商圈的摩尔百货因租约原因闭店停业,而位于同一商圈的星际里百货将转型为其他业态,因此导致本季度成都优质零售物业的总存量减少约5.5万平方米至560万平方米。

本季度录得多家购物中心的主力店撤场,如位于成都国际金融中心的The Great Food Hall、成都来福士广场的Treat及万象城的NOVO等,导致全市优质零售物业空置率环比上升0.8个百分点。尽管短期来看空置率有所上升,但上述购物中心均位于优质地段且拥有较强的招商实力,预计将有能力在较短时间找到合适租户填补空置面积,空置率也将随之下降。

优质购物中心继续良好租金表现,令整体市场平均租金水平保持稳定。国际品牌零售商仍青睐包括成都国际金融中心、成都远洋太古里在内的优质购物中心,支撑其继续良好租金表现。但部分处于调整期的项目仍以提高入驻率为主要目标,着重引进面积较大、但承租能力相对较弱的娱乐、儿童及服务业态,因此全市优质零售物业首层有效租金环比基本保持稳定,仅微幅上涨0.1%。

新增供应将令非核心商圈进一步成熟;优质零售物业表现两极化趋势更加明显。2016年成都优质零售物业市场还将迎来多个项目开业,如银泰集团打造的高端零售物业In 99 及成都主城区第三座万达广场——青羊万达广场等。新增供应预计将全部来自于非核心商圈,并将令区域内的商业氛围进一步提升。

总体来看,在宏观经济增速放缓、网购对实体零售的冲击以及短期内面临集中供应等情形下,项目间表现的两极分化将更为明显,仲量联行成都零售地产部高级董事谢凌表示:“富有经验的开发商所运营的优质购物中心适应性更强,因其能够及时调整租户组合并举办各类主题活动提振人气。而就部分购物中心而言,如何引进恰当租户,在提升入驻率的同时精准定位目标客群是它们需要考虑的首要因素。”

高端住宅市场

购房新政加速市场升温,去库存速率明显加快。2016年伊始,国家多部门联合颁布了新的首付政策并下调了房地产交易环节的契税,大大降低了购房门槛,有效促进了购房需求的释放。截至2016年第一季度末,全市高端住宅共录得2,100套成交,较去年同期上涨了18.6%。分区域来看,成交活跃的区域仍然集中在东大街片区以及南部新区,分别占到了本季度成交量的44.1%和27.7%。其中,位于东大街片区的乐天圣苑以及信和御龙山表现抢眼,分别录得130套和280套备案成交。此外,位于南部新区的复地金融岛也表现不俗,共录得约200套备案成交。受多个利好政策的叠加效应,成都高端住宅市场去库存速率明显加快,令库存量较去年第四季度下降了8.7%,但库存压力仍然存在。

本季度新增供应环比减少,平均资本值稳步上涨。受春节假期影响,全市高端住宅新增供应相对减少,本季度仅有3个项目取得新预售证,新增供应套数约960套,环比下降74.9%。就平均资本值而言,随着利好政策逐步落实,以自住型为主的购房需求被大幅释放,新房和二手房的平均资本值都出现不同程度的上涨。截至2016年第一季度末,成都高端住宅市场新房平均资本值达14,100元/平方米,环比上涨1.3%,同比上涨2.8%;成都高端住宅市场二手房平均资本值增至每平方米12,500元/平方米,环比上涨2.2%,并较去年同期上涨3.1%。

政策环境预计将持续宽松,平均资本值或将继续平稳上涨。“预计2016年内政策环境将持续宽松,令购房需求进一步释放。加之购房者对房价持上涨预期,部分持观望态度的购房者,或将于近期择机购房。预计成都高端住宅市场将会持续活跃,平均资本值有望继续平稳上涨。”仲量联行成都综合物业销售部负责人吴英奇表示。

优质物流仓储市场

2016年第一季度成都优质(非保税)物流仓储市场迎来4个物流园交付,使存量增加24万平方米。新入市项目中,两个位于青白江,一个位于新都以及一个位于龙泉驿。直至季度末,全市优质(非保税)物流仓储总存量达185万平方米。

电商积极拓展业务衍生庞大的仓储需求。本季度市场共录得10万平方米的净吸纳量,虽然环比下降26%,但需求仍然保持高位。电商是本季度最主要的需求来源,占约80%的新租面积。当中,以京东在普洛斯新都物流园扩租逾5万平方米以及天猫商城新租整个中外运龙泉驿物流园二期(约4万平方米)最为瞩目。由于第一季度新增供应较多导致市场整体空置率上升至17.1%,环比增加约6个百分点。

由于本季度落成的项目多位于新兴物流区域如青白江及龙泉驿,其租金价值较市场整体偏低,导致全市平均有效净租金录得较显著的下降,环比下降2.0%。截至2016年第一季度末,全市平均有效净租金为人民币24.2元每平方米每月。

展望未来三个季度,市场新增供应将达40万平方米,新兴片区供过于求的局面或将加剧。“新兴开发区域如龙泉驿及新津预计有多个大型物流园入市,加之部分高空置率的已落成项目急迫寻找租户,新兴片区项目之间的竞争将越来越激烈。反之,成熟片区如双流及新都将继续受到租户的青睐,项目有望保持稳定的运营状态。”仲量​联行成都工业地产部负责人景颐表示。

​– 完 –


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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​