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重庆

利好政策令高端住宅市场气氛回暖;优质物流仓储市场成交保持活跃

2016年第一季度重庆房地产市场回顾


​​​​重庆  2016年4月18日

  • 优质办公楼市场 – 租赁需求平稳空置率微幅上升,办公楼市场租金微跌。
  • 优质零售物业市场 – 国际品牌持续青睐核心商圈物业,万达百货和NOVO退出零售市场。
  • 高端住宅市场 – 利好政策促进销售回暖,市场气氛活跃刺激资本值微升。
  • 优质物流仓储市场 – 第三方物流需求活跃,整体市场租金保持平稳

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优质办公楼市场

本季度共有2栋优质办公楼入市,新增供应面积达12万平方米。新增优质办公楼分别为位于解放碑片区的平安国际金融中心和江北嘴片区的金融城3号T1。其中金融城3号T1被设立为中新(重庆)战略性互联互通示范项目。

本季度重庆优质办公楼市场租赁情况相对平稳,净吸纳量录得约26,000平方米,与上季度相比下降约18%。按区域来看,江北嘴片区及化龙桥片区分别录得大面积的租赁成交,例如:上海锦天城(重庆)律师事务所入驻力帆中心T2(面积约1,600平方米)以及优财支付清算信息技术有限公司租赁企业天地2号楼整层(面积约3,000平方米)。按行业来看,金融服务行业占本季度新租赁面积的三成,专业服务及贸易零售消费品行业分别占成交面积的23%及18%。企业来源方面,重庆优质办公楼市场仍然是本地及内资需求主导的市场,两者合共占有超过95%的季度成交面积。

优质办公楼市场供应集中,市场整体租金持续下行。虽然本季度的整体市场租赁情况不及上季度活跃,但租户的升级需求仍然强劲,从而部分较老的楼宇有租户外迁的情况。加之新项目以较高空置率入市,因此整体优质市场空置率微幅上升至51.9%,相比上季度末上升1.3个百分点。在此情况下,部分业主愿意加大租金的优惠力度以维持其入驻率,影响重庆优质办公楼平均有效净租金在本季度微幅下降1.1%至人民币89.8每平方米每月。

2016年重庆优质办公楼市场将迎供应高峰,租户的议价能力有望继续增强。由于2015年部分楼宇延迟入市,预计2016年优质办公楼市场将迎来供应高峰,新增面积将达151万平方米。其中江北嘴片区仍将是新落成办公楼的主要聚集区,其新增供应占比超过65%。短期内集中供应将继续给市场带来压力,令整体办公楼市场平均有效净租金较现有水平继续下行。虽然租户升级需求仍然为主要需求来源,但是老旧办公楼租户外迁和供应集中或使整体市场空置率持续高企。“就租户行业来看,未来将更多关注专业服务和高科技类企业,伴随重庆第三产业的强劲发展,该类租户的升级需求或将更加强劲。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。​​​​

优质零售物业市场

大坪协信星光天地开始营业,定位为社区型零售项目,主要服务于周边项目如协信总部城。大坪协信星光天地位于大坪商圈,总建筑面积约5万平方米,项目成功引入了永辉精致超市Bravo YH,Burger King和博纳影院等品牌,使开业入驻率有不错表现,达到80%水平。随着协信总部城的逐渐成熟,人流量将不断增加,相信大坪协信星光天地的入驻率将得到进一步的提升。

万达百货和NOVO百货退出重庆零售市场。全国零售市场都在经历百货关门的持续趋势,重庆市场也如此。本季度位于南坪万达广场的万达百货正式撤离,同时位于观音桥大融城内重庆唯一一家的NOVO百货也关闭,正式退出重庆零售市场。在电商和购物中心两方面竞争的冲击下,促使经营情况不佳的百货门店关闭。然而,南坪万达广场及观音桥大融城均为成熟商圈内的优质零售物业,百货店的退出将使运营者有更大的空间提升项目整体的租金表现和资产价值。

国际品牌零售商青睐核心商圈,餐饮业态为主要活跃需求方。国际品牌在重庆零售市场保持强劲的需求,尤其青睐人流量有保证的核心商圈零售项目。例如:APM monaco继万象城第一家店之后,入驻观音桥商圈的北城天街;Innisfree 和Charles & Keith保持扩张态势,均在观音桥商圈盈嘉中心开设新店。此外,餐饮业态仍然是主要租赁需求方,占本季度新租面积的四成。特色餐饮及轻餐饮连锁成为亮点,速度批萨和the Open Life 进驻杨家坪商圈万象城;嫩绿茶亦继续扩大其市场份额,本季度分别在解放碑商圈的国泰广场和日月光广场开设新店。

2016年预计新增供应将持续高位;新兴业态比重将逐渐升高。2016年重庆优质零售物业市场新增供应预计将持续高位。非核心商圈将迎来多个零售项目,并越来越注重体验性业态。比如预计2016年7月开业的大坪时代天街D馆,该项目引入“大鲁阁”和卡丁车场等体验型业态,或将引领零售市场新兴业态比例逐渐升高。“未来零售项目为改善人流量及提升消费者体验,不仅要增强商场的运营能力营造良好的购物环境,还要引入有特色的新兴业态,增强零售项目的特色,这些举措是保证零售项目有良好资本表现的关键。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼​表示。​​​

高端住宅市场

利好政策频颁布刺激二套房需求,市场气氛活跃库存量明显下降。受到首付比例降低和房屋契税下调等利好政策的影响,重庆高端住宅市场气氛继续有所改善。部分开发商以去库存为主,且部分楼盘已进入尾盘销售,因此本季度重庆高端住宅市场新增供应明显减少,只有约600套。由于利好政策效应,本季度销售套数达2,500套,销售率达34.9%基本与上季度销售率35.4%持平。因为供应速度放缓和销售情况改善,在本季度市场库存明显下降,录得约4,600套数,环比下降29.3%。

受到市场气氛回升和销售情况活跃的影响,市场平均资本值微幅上升。本季度部分楼盘录得较好销售表现,如紫御江山和融创白象街,因优越的地理位置和楼盘品质,受到购房者的青睐。市场回暖和销售情况改善刺激该类项目平均资本值上升。截至2016年第一季度末,重庆高端住宅市场平均资本值录得约11,600元每平方米(套内面积),环比微幅上升0.9%。

购房政策或继续放宽,2016年重庆高端住宅市场库存量或明显下降。“购房政策有效刺激了市场气氛回暖,销量亦有提升。预计未来开发商将继续借助利好政策的影响,以去库存为主,并加快预售速度。预计部分优质项目或将凭借较高品质和完善配套受到购房者青睐,推动全市平均资本值微幅上升。” 仲量联行重庆战略顾问部负责人马丽华​表示。​​

优质物流仓储市场

本季度优质(非保税)物流仓储市场无新增供应;第三方物流需求保持活跃。由于电商及零售市场的强劲发展,衍生了第三方物流对仓库面积的需求。其中,巴南普洛斯物流中心在本季度有新租赁成交,因此市场空置率继续下降至3.2%,本季度录得净吸纳量约27,500平方米。

租赁市场保持活跃,推动租金稳中有涨。由于重庆的成熟片区多处于满租状态,加之最终使用者升级和扩张的需求保持旺盛,使多数业主有较强的议价能力,因此在本季度租金保持平稳,录得租金27.2元每平方米,环比上涨0.3%。

展望未来,空港将成为新增供应的集中片区。新增供应入市能刺激部分扩租需求的租户搬迁至新兴区域。“但新增供应过于集中,部分新入市的项目或为吸引租户而进行租金调整,因此整体市场租金增速或将放缓。”仲量联行重庆工业部负责人杨会良表示。

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关于仲量联行​

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