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办公楼市场复杂的情形使得业主方行动谨慎;住宅政策的进一步放松促使购房者回归市场

2016年第一季度北京房地产市场回顾


​​​​​​​北京:2016年4月18日 ——仲量联行今日发布2016年第一季度北京房地产市场报告,报告显示:

  • 办公楼市场来自内资和外资企业的需求均有所放缓
  • 重点区位的优质新建级办公楼项目的租赁进度保持良好势头
  • 本季度一家郊区零售物业项目以较高出租率开业
  • 住宅市场新的刺激性政策使得成交量回升显著
  • 大型第三方物流企业和电子商务企业持续驱动工业物业市场需求
  • 投资交易集中于位于新兴的望京子市场的乙级办公楼


甲级办公楼市场

甲级办公楼净吸纳量在传统淡季保持较高水平,录得48,300平方米,同比显著增加253%。然而,净吸纳量主要来自为亚投行量身定制,并被其整租的位于金融街的项目。同时,国内金融仍然是一个重要的需求来源,但租赁活动因国内外各行业需求疲软而整体略有下降。不过,甲级办公楼市场空置率维持在2.6%的水平。这样的市场趋势下,外资企业表现比国内同行更为谨慎:少量公司开始缩减规模,并且至少一家银行由于关闭了其中国办事处而退还了位于金融街的较大办公面积。 

尽管需求略显疲软,重点区位的优质新建项目的租赁进度保持良好势头。去年完工的三栋分别位于望京、金融街和中关村的甲级办公楼在本季度末达到最少90%的签约率。“这些建筑很好地迎合了租户在核心区域外寻求优质且租金相对低廉的办公空间的需求,”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯表示。 

当前市场的不确定性和复杂性导致租金增长缓慢的态势将持续。由于大多数业主无法有效地提高租金,甲级办公楼租金环比仅仅增长了0.9%,达到每平方米每月人民币373元。然而,仍有部分业主能够利用机会替换楼内租金较低的租户,并提高楼内的综合租金水平。“在能够清晰地了解需求的疲软程度以及市场上真实的空置风险之前,业主方将继续保持谨慎” 贺睿柯补充说。“市场环境使得业主方将更加仔细检查财富管理公司以及P2P公司的信誉,进而控制提前终止合约的风险,更倾向于具有大型国有企业背景的此类公司。”

“尽管业主当前有租金增长缓慢的预期,长远来看,仍有几个因素在起正面作用,包括望京IT行业的兴起、特定行业的政策支持以及五环内未来办公楼项目开发的限制,这利好重要区域例如CBD租金的平缓增长,”他说。“空置较少以及有限的核心区可租面积仍是租金增长的主要助力。”


优质零售物业市场

第一季度市场需求保持稳定,仅有少量空置面积被吸纳。核心市场以及城区市场净吸纳量均处低位。餐饮品牌依旧是推动需求的主导力量,此外,多家连锁珠宝品牌在主要购物中心的核心位置开店或签约。“在奢侈品牌租赁整体低迷以及业主持续追求高租金租户的背景下,尽管确定当前这些现象是否开启了一个趋势还为时尚早,但珠宝品牌作为潜在的重要需求来源,其在首层店铺的扩张活动将被纳入我们的持续观测中。”仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示:“与此同时,中端餐饮类和儿童类业态预计会维持其强劲需求。”

北京华联平谷购物中心以90%的签约率在本季度开业再次有力地证明了目前餐饮及儿童类需求的强劲。在这个60,000平方米的项目里,逾三分之一的面积被餐饮品牌租下,儿童类品牌同时也吸纳了大量空间。郊区市场需求保持强劲,新进大型购物中心的空置面积被不断填充,空置率随之降至5.8%。核心和城区市场空置率则保持低位,与上季度持平。

租金保持缓慢增长的态势,城区市场租金环比小幅上涨1.1%至每平方米每月881元,核心市场租金环比上涨1.0%至每平方米每月1,372元*。由于多数核心市场项目租金将触及上限,其增长红利正在逐渐消退。然而,一些位于郊区市场的项目租金却增长迅速。罗绮华还表示:“截至今年年末会有近100万平方米的新增郊区零售项目入市,由于郊区居民可支配收入的增长提供了巨大需求潜力,这些位于城市边缘待开发区域的购物中心将获得巨大的租金上涨空间。”

*注:指首层小面积服装品类租户的租金


高端住宅市场

持续放宽的住房政策有效地刺激了销售市场,因为新的措施促使购买者重新回归市场。考虑到春节的因素,第一季度通常为销售淡季,但本季度总计464套豪华公寓和262套高档别墅成交,同比分别增长20.2%和147.2%。与此同时,由于对高档住宅租赁需求与办公楼市场的表现密切相关,本季度较为疲软的办公楼需求,特别是来自跨国公司需求的萎缩,在一定程度上抑制了高档住宅市场的租赁交易数量。​

随着成交量的回升,房价迅速增长。第一季度豪华公寓和高档别墅的一手价格环比增长分别为2.7%和5.7%,达到每平方米人民币65,120元和46,049元。尽管需求疲软,但由于连续第六个季度没有新的供给进入市场,一些公寓业主仍然能够小幅提高租金。豪华公寓租金环比小幅增长0.4%至每平方米每月人民币121元,而服务式公寓的租金保持平稳。然而,由于需求的萎缩,高档别墅租金持续下降。

鉴于像上海和深圳这样的城市因为最近价格的大幅提高已经开始收紧住宅市场的政策,北京将不会进一步放宽政策。考虑到今年第一季度回升的交易量,2016年总成交量有望比2015年略有增长。销售量的预期增长提升了开发商对市场的信心,预计开发商会小幅上调高档住宅价格,但是高档住宅市场特别是豪华公寓市场仍存在较大库存量,预计这将会抑制价格的增速。


优质工业物业市场  

大型第三方物流企业和电子商务企业持续驱动需求,本季度大部分净吸纳面积来自于这两类企业的大面积需求。本季度唯一的新项目,安博首都机场第二物流中心,由某国内电商巨头的物流部门整租,使得本季度净吸纳量达到114,550平方米,该数据创近六个月以来最高。然而,与近几年不同,在一些成熟子市场出现了一些小面积的暂时空置现象,例如北京空港物流园以及通州物流园,显示出本季度的需求略有减缓。不过,我们认为这些小型空置面积仍然较为抢手,且将被迅速吸纳。同时,安博项目强劲的租赁状况使得本身空置很少的市场状况进一步被压缩。空置率环比下降1.0个百分点至2.0%。

然而,这些小面积的空置也抑制了租金的增速。在这些小面积的空置与疲软的需求的共同作用下,一些业主对提高租金持谨慎态度,导致了租金增长受限。因此,本季度同质比较租金达到每平方米每月人民币1.12元,环比仅增长0.2%,是过去一年来最低的季度增长率。虽然需求不像以前那么旺盛,但是招商经理报告称,一些第三方物流企业、电子商务企业以及和制造业相关的公司对大型空间的需求依然存在。此外,我们也发现部分电商存在改善型需求的情况。这些都有望使整体租金略微提高。


投资市场

由于业主对高价的期待和有限的供给持续限制核心区的成交,甲级办公楼在本季度内未录得整售成交。然而,望京录得少量乙级办公楼整售交易。新兴子市场近年来发展迅速,正逐渐成为寻找低成本办公楼的租户的选择。北京仲量联行资本市场部总监秦子凡认为,“IT产业的迅速发展也使得这些地区(望京)对业主更有吸引力,尤其是在市场中特别是核心区可交易资产有限的情况下。” 

尽管市场中在售项目匮乏,投资者依然对甲级办公楼保有兴趣。核心区域的投资机会持续吸引最多的关注,但是这些区域可交易资产的稀缺迫使部分投资者不得不考虑一些相对较周边一些的新兴区域的项目,例如IT产业大量聚集的上地和政府主导发展的通州。“尽管核心区例如CBD仍然受投资者青睐,市场中极少的项目和业主对高价的期待仍然是这些备受瞩目区域交易的阻碍。”秦子凡补充道,“供给紧缺的状态可能驱使更多的投资者考虑周边区域,尤其是在北京办公楼市场持续发展壮大的情况下。”

​– 完 –

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​