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西安

甲级办公楼市场迎来近两年首个新项目交付使用 优质零售物业市场继续受到国际零售商的青睐

2016年第一季度西安房地产市场回顾


​​​​​西安,2016年4月15日 

  • 甲级办公楼市场迎来近两年来首个新项目入市。
  • 优质零售物业市场继续受到国际零售商的青睐。
  • 利好政策对高端住宅刺激作用有待浮现。
  • 优质物流仓储市场需求旺盛,多家第三方物流积极扩张。

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甲级办公楼市场

2016年第一季度西安甲级办公楼市场迎来近两年首个新项目竣工入市。该项目为凯德广场二期,由开发商全部自持对外出租,位于南二环与小寨片区,总建筑面积达22,280平方米。截至一季度末,西安甲级办公楼市场总存量达655,000平方米。

受宏观经济放缓影响,本季度甲级办公楼市场净吸纳量仅7,500平方米,录得环比下降9.3%及同比下降63.2%。本季度,净吸纳量环比同比双降主要归于受国内持续低迷的经济环境所影响,部分企业出于成本考虑缩减了自身办公面积。再者,由于经营不善及资金链出现问题,部分金融机构关闭办公点。较为明显的案例包括上海申彤集团关闭其在凯德广场一期、长安国际中心及高新国际商务中心的办公点,涉及办公面积超过3,000平方米。

尽管如此,仍然不少具备实力的大型企业积极升级其办公环境,当中以本地和内资需求最为活跃,约占整体新租活动的九成。按企业类型来看,金融服务、高科技、能源化工及专业服务成交面积占总成交面积的比例最高,分别为26.8%、24.2%、15.3%及10.9%。 

甲级办公楼市场平均有效净租金微幅上涨。位于成熟片区的甲级办公楼项目凭借优质的物业管理服务及强劲的租户组合录得租金稳步上升。此外,本季度新交付项目,南二环及小寨片区的凯德广场(二期),基于一期项目高入驻率及周边齐全的基础设施配套,设定租金高于市场平均租金。受此推动,西安甲级办公楼市场平均有效净租金环比上涨0.1%至人民币106 每平方米每月。

展望2016年,西安甲级办公楼市场将超过600,000平方米的新增供应,预计部分新项目将面临招租压力。“2016年将见证大量新项目入市,市场的供应压力有望达历史高峰,尤其在高新区二期锦业路片区。随着中铁西安中心、迈科商业中心及绿地双子塔A等大体量项目相继入市,高新区二期的竞争将大大加剧。新入市的超高层项目有望迅速吸引市场关注,对片区现有项目亦将造成一定压力。” 仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。

 

优质零售物业市场

2016年第一季市场未录得任何新项目开业;国际零售商持续布局及跨境电商实体店开始出现在各大购物中心。本季度,国内经济继续放缓的境况未能阻止某些国际零售商布局西安的计划。Calvin Klein首次进入西安,并在解放路片区的民生百货-解放路店开出第一家新店;Z Zegna (Ermenegildo Zegna的副线品牌)计划在位于钟楼片区的世纪金花-珠江时代广场开出首店;Muji计划在钟楼片区的王府井百货开出其在西安的第5家门店;APM Monaco 也在王府井百货开出首店;Innisfree在钟楼片区的新世界百货开出新店。

同时,受国家对跨境电商大力支持,越来越多实体店开始布局在各大商场,积极扩大其零售市场份额。较为明显的案例包括,领海国际在曲江片区的秦汉唐国际文化广场开出新店;西港全球购在曲江片区的龙湖星月荟开设新店;西游列国全球购计划在钟楼片区的民生百货-西大街开设一家新店。 

位于非核心区域的零售商场受多家大型餐饮退租所影响,导致本季度净吸纳量首次录得负值,为-12,242平方米。这一现象在曲江片区较为明显,去年在秦汉唐国际文化广场租下大面积的餐饮连锁店如锦官会(面积接近1,500平方米)及关中黑原生态火锅(面积接近1,400平方米)均在本季度关店。民生新乐汇亦出现类似情况。受此影响,曲江片区空置率上涨2.3个百分点至本季度末的6.5%。在其他片区空置率基本与上季度持平的状态下,西安全市优质零售物业市场空置率上涨0.3个百分点至3.0%。

展望2016年,市场或将迎来约530,000平方米的优质项目开业。由于大部分新开业项目由资金实力雄厚的外资或本地开发商打造,我们根据这些开发商的招商实力及项目所在的区位等进行多方面的考量,预计这些新项目在开业时有望取得较高入驻率。“当中,由经验丰富的开发商打造的优质项目如城北的熙地港购物中心及高新区的中大国际项目将受到国际零售商的青睐。随着这些项目的入市,城北及高新区的商业氛围将进一步优化。”仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生​表示。

 

高端住宅市场

利好政策对高端住宅刺激作用有待浮现,第一季度受季节影响而销量下降。2月份,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知并明确,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。尽管国家继续实行一系列有利于房地产市场的政策,但对高端住宅市场自用需球的刺激效果未能全部显现;此外,经济继续放缓亦使投资客的投资热情持续低迷。整体上,本季度高端住宅市场销售的套数同比下降3.6%。平均资本值方面,由于部分开发商对后市充满信心,直接减少项目的价格优惠,导致整体评价资本值上涨3.8%至人民币11,500每平方米。

2016年或将持续出现利于住宅市场的优惠政策,销量有望稳步回升。在当前高端住宅市场高库存的压力下,大部分开发商仍将集中精力去库存并快速回笼资金。与此同时,国家或是本地政府仍将出台相关优惠政策,帮助市场减少库存。对此,2016年,西安高端住宅市场的销量将企稳回升。

 

优质物流仓储市场

本季度共有两个优质物流项目建成,新入市面积约105,800平方米。本季度市场交付使用的优质物流项目分别为:位于经开区的嘉民西安北物流中心一期及沣东新城的丰树沣东(西安)物流园二期。截至2016年第一季度末,西安优质物流仓储(非保税)市场的总存量达到760,000平方米。

第三方物流呈现强劲需求,推动季度净吸纳量达103,000平方米。第一季度,市场上出现多宗优质仓储物流成交案例,旺盛的租赁需求主要体现在第三方物流业务的持续扩张。较明显的案例包括:德邦在沣东新城片区的丰树沣东(西安)物流园二期订制将近25,600平方米的面积;速必达租下经开区普洛斯-经开区约10,000平方米;顺丰在经开区嘉民西安北物流中心一期订制面积约22,000平方米。本季度末,西安优质物流仓储市场的空置率继续走低,环比下降1.2个百分点至10.1%。

此外,本季度新竣工的两个项目均由外资开发商打造。由于仓库品质相对较高,使项目租金水平高于市场平均。受益于此,市场租金录得小幅上涨,环比增长0.7%至人民币24.0每平方米每月。

展望2016年,市场将出现243,000平方米的新增供应,或拉动空置率上涨。在今年预计落成的新供应集中在空港新城片区,该片区新增供应面积占今年的总供应量比例高达70%。项目如若按时交付使用,空港新城将在短期内面临供过于求的问题。“尽管空港新城片区供应压力较大,但大部分项目由外资开发商开发,物业规格与品质优于内资或本地开发商打造的项目。此外,随着该片区交通配套进一步完善,第三方物流及电商等租户仍将继续看好该片区。” 仲量联行华西区研究部负责人马伟业​先生表示。

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