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广州

广州物业市场跌势收窄,投资气氛好转

根据仲量联行第二季度市场回顾报告


根据仲量联行2009年第二季度市场回顾报告,广州商业写字楼市场复苏迹象缓慢,只有国内企业的租务需求仍然相对活跃,为写字楼市场提供一点支撑。广州消费力疲软影响零售需求,商铺租金持续向下。内需增长抵消外围经济对工业物业市场的冲击,由于需求相对稳定,物流园和产业园租金水平平稳。在最近新增贷款发放以及政府鼓励措施的推动下,投资市场升温。豪宅市场反弹,成交增加,推高普通住宅平均成交价。

仲量联行广州董事总经理吴仲豪指出:“广州整体房地产市场自去年年底以来的跌势已在近两个月收窄,显示市场正在改善,投资气氛好转。”

甲级写字楼市场

由于全球经济环境不明朗,外资公司扩充意欲不高,部分企业考虑节约租金成本而迁往租金相对较低的大厦,该类租务活动推动第二季度广州甲级写字楼的成交。大部分外资企业仍然继续采取续租和资源整合策略,同时缩减租赁面积案例增多。活跃的国内企业在第二季度仍然支撑着写字楼租务需求,这些需求主要来自金融和能源类行业。

由于第二季度广州甲级写字楼市场继续没有新供应落成,净吸纳量因为国内需求增加而有所上升至约三万平方米,整体空置率渐趋回稳,与上季度相比只是轻微下降至19.8%。而随着业主对市场的忧虑于近月逐渐淡化,虽然整体租金仍然继续下滑,但跌幅已比上季明显收窄,从第一季度下降8.8%,降到本季度下跌3.1%。
鉴于来自国内企业的购买自用需求的不断增多,甲级写字楼大宗成交量上升。整体成交量上升带动了资本值在第二季度回暖,从上季度环比下降10.1%后,本季度上升1.8%,出现了租金与售价走势相悖的现象。

展望2009年下半年,由于全球经济复苏尚未明朗,短期内跨国企业需求复苏可能性低。2009年新供应全部集中在下半年,将有近40万平方米位于珠江新城和天河中央商务区的新供应竣工,市场压力将加大。“随着供应逐渐增加,以及需求复苏步伐缓慢,预期下半年空置率将超过20%,”仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为,“下半年租金将会继续下跌,但预期下降幅度将减缓。”
 
商铺市场

广州消费品零售额增幅与去年同期相比继续放缓,消费力减弱影响零售商扩张计划。由于盈利预期转淡,部分零售商倾向整合店铺网络并降低租金预算。对于新店拓展计划,零售商比较审慎,非核心商业区的扩张计划受到较大影响。

由于零售商扩充速度下降,整体商场空置率上升至6.8%。第二季度租务成交以中档品牌为主,并集中在核心购物区。随着需求下降和空置率上升,业主提供更多优惠措施吸引新租户进驻,租金第二季度继续下调,环比下降5.7%,但降幅收窄。

预计经济放缓将无可避免令消费力增长有所放缓,但相信全年仍可维持双位增幅。供应方面,全年约10万平方米的新购物商场在下半年落成,例如天河区的万菱汇,这将为广州零售市场带来新景象。整体而言,经济放缓将令零售商倾向审慎,对一些传统商铺构成压力,但对一些新落成商场将不受影响。事实上,近期一些零售商对位于广州核心购物区的新商场均感兴趣,租务需求保持畅旺。例如,一西班牙时装品牌将首次进入广州,进驻年底开业的万菱汇。

工业物业市场

 今年广州首五个月出口额同比下降21.6%。虽然出口总额负增长继续扩大,但扩大内需的政策促进内需增长抵消外围经济对工业物业市场的冲击,特别是物流市场的租赁需求。例如中外运第二季度承租了刚刚竣工的广业开发区物流园全部仓库面积。

产业升级虽然需要长时间来实现,但由于广州高科技产业基础良好,国内需求稳定,金融风暴对产业园的需求的冲击相对缓和,广州科学城仍然受外资公司欢迎,例如近期某外资公司租用园内一栋写字楼。
由于第二季度需求相对稳定,物流园和产业园租金水平均保持平稳。但2009下半年物流园物业供应将大增,将使整体空置率继续攀升,导致物流园租金在短期内难有上升空间。而对产业园物业市场来说,年内预计租金将保持稳定。中长期来看,部分高新技术企业为节约成本,从市中心迁往其它成本较低的地方的需求会支撑产业园发展。

投资市场

为稳定经济发展,政府推出一系列促进房地产市场发展的鼓励措施以及放松信贷,流入房地产市场信贷量增加,市场流动性改善。同时,由于利率长时间维持在低水平,有助促进物业投资需求。
尽管外资机构性投资者仍然审慎,但国内企业和个人投资者相对活跃。中、长远而言,保险行业对房地产市场蠢蠢欲动,加上REIT等多种投资渠道的增加都对房地产投资市场提供一定长远需求。

除了活跃的住宅市场之外,写字楼物业备受追捧。政府刺激经济方案和国有企业自身发展的需要,大型国有企业购买甲级写字楼作为办公自用的需求增加,市场上大宗成交增多,例如国家开发银行购买富力盈力大厦半栋写字楼作自用。

豪宅市场

第二季度,广州豪宅市场出现全面反弹,销售量和售价齐升,并且由于豪宅成交增加,推高6月普通住宅平均成交价至9,976元每平方米。在政府增加资本流动性和推出一系列促进房地产发展的鼓励措施双管齐下,豪宅市场投资者信心增强刺激销售量上扬。例如,广东放开港澳台人士购买住宅的限制后,来自这些地区的投资者增多,促进珠江新城的高端住宅楼盘的成交。

由于第二季度豪宅市场畅旺,开发商增加供应来,仲量联行监测的豪宅成交量大幅攀升至约2000千套,回到2007年同期水平。豪宅成交量大幅上升推动资本值反弹,从上季度下降4.9%,到第二季度环比上升5.4%。

虽然受外资公司俭省成本影响,租务市场的需求尚未复苏,但租金水平经过五个季度连续下滑之后,已接近低位水平。租金第二季度轻微环比上升1.4%。

展望2009年下半年,豪宅市场将维持稳定发展,短期内,利率相信会持续低企,政府政策相信也只会倾向维持楼市稳定,对需求不致有负面影响,唯未来供应量将继续增加,楼价大幅上升空间有限。同时,中国经济未来增长前景仍不确定,广州出口负增长扩大和疲弱的消费水平,对楼市的后市支持力度带来忧虑。租务市场方面,由于环球经济仍然不明朗,依靠外籍高管人士的豪宅租赁市场在下半年复苏的可能性低,租金仍有压力。

市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“广州房地产市场将会随国内经济步向稳定而减轻动荡压力,但对于供应较多的物业市场,将仍需面对需求疲弱及空置率上升的双重打击,短期内,租金复苏的可能性较低。虽然如此,投资市场仍可看高一线。低利率,资金充裕,不良资产数目不多,均对楼价带来支持,有利投资市场。整体而言,各物业买卖市场于下半年相信会保持平稳,唯较大而持久的复苏仍需待经济出现持续性反弹才会出现。”