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上海

强劲的市场需求进一步推动中央商务区办公楼租金上涨

2016年第一季度上海房地产市场回顾


​​​​​​​上海,2016年4月7日–内资金融服务公司和跨国零售商继续在中央商务区办公楼租赁市场保持活跃。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:“虽然本季度中央商务区新增供应较为有限,但即将竣工项目的强势预租表明目前市场需求非常强劲。”市场基本面向好持续吸引投资者对中央以及非中央商务区办公楼物业的兴趣。快时尚品牌和潮牌继续推高市场需求,本季度新开业一个核心商圈和四个非核心商圈零售项目。租户在新老项目的租赁活动使得物流市场季度吸纳量达到十年来最高水平。本季度高档住宅销售保持强劲的态势,但是房价快速上涨导致地方政策收紧,这将在未来几个月内影响市场的走向。


办公楼

​核心商务区内新推项目预租表现强劲。内资金融企业持续主导租赁需求。例如,朝阳银行近期在陆家嘴的星展银行大厦租赁了1,400平方米办公面积。虽然外资公司普遍在租赁需求上仍持谨慎态度,一些零售业的外资公司正在积极扩张或升级办公空间。从总体净吸纳量来看,受到了新增供应紧缺的影响第一季度中央商务区内净吸纳量较为有限。仲量联行上海商业部总监张静表示:“许多潜在租户对于核心区域内即将竣工的项目,例如香港兴业中心,表现出了浓厚的兴趣。”

中央商务区新竣工一个项目,非中央商务区新竣工三个项目。位于浦东中央商务区的大华银行大厦(26,347平方米)竣工交付,其中大部分面积为企业自用。浦西中央商务区已连续两个季度没有新增供应。在非中央商务区内,浦西有三个合计建筑面积达到185,745平方米的办公项目竣工交付。这三个项目分别为嘉里不夜城3期企业中心一座及二座(62,000平方米),保利西岸中心一期(32,249平方米)以及虹桥协信中心南地块项目(91,496平方米)。

强劲的市场需求与低空置率推动中央商务区租金上涨。浦东甲级办公楼租金环比上升1.7%,达到11.3元每平方米每天。浦西甲级办公楼租金环比上升1.4%,达到9.8元每平方米每天,其中超甲级办公楼涨势尤甚。

销售型办公楼 

自用买家购买需求持续推升市场成交量。2016年第一季度,上海销售型优质办公楼项目成交量达到69,129平方米,同比增长5.4%。买家主要为国内私营企业,并以自用为主。虹桥交通枢纽及黄浦江沿江区域继续受到买家持续关注。例如,国内电子商务公司唯品会在位于虹桥交通枢纽区域的中骏广场购买约18,000平方米办公面积。稳定的购买需求推动成交价格本季度环比稳步上涨0.8%。

产业园区

漕河泾与临空市场本季度预租表现强劲。受到现有租户强劲扩租与升级需求利好,位于漕河泾新兴技术开发区与临空经济园内未来两年新竣工项目已经确认签约数个主要租户并取得较高的预租率。以漕河泾科技绿洲3期B标-1、2号楼 (40,000平方米)为例,该项目计划于2017年竣工并已与某主力租户签订意向。与此同时,多个租赁成交也结束谈判,延续租户园区内扩租的特点。例如:延锋伟世通汽车饰件系统公司已确认在漕河泾科汇大厦(计划2016年第三季度竣工)内扩租16,000平方米办公面积。此外,随着城市化进程深入及前滩商务区等新兴商务区的兴建,浦江及康桥园区的交通可及性及市场认知度获得很大提高,并促进这两个园区内项目当季取得较快的租赁速度。强劲的租赁需求继续支撑租金上涨,但由于2016年全年市场新增供应继续保持高位,预计全年租金增长适度温和。


住宅

​国家政策持续宽松致使市场火热。 在全国购房政策进一步放宽的支持下, 2016年第一季度上海市场情绪进一步高涨。本季度上海一手住宅成交量高达440万平方米,为十年来同期最高水平。高端住宅市场同样表现出色,本季度成交住宅872套,同比大增173%。本季度仅有位于黄浦区的海珀黄浦项目推出住宅216套。新增供应紧缺加之销售势头迅猛使得本季度高端住宅库存量继续下降。截至本季度末,高端住宅库存去化周期下降到仅8.4个月,远低于2014年第三季度最高峰时期30个月的去化周期。

开发商定价权增强致使价格飙升。仲量联行上海住宅部总监周静表示:“由于市场需求旺盛,上海的开发商在今年前三个月里大幅上调销售价格。”本季度高端住宅市场一手均价环比大涨10.5%至人民币99,231每平方米。由于一手住宅市场的新增供应有限,二手住宅市场也同样火热。本季度二手高端住宅市场均价环比飙升14%。

尽管空置率上升,但服务式公寓租金有所上升。  由于部分外籍员工在去年年底离开上海,而他们的继任者还在陆续抵达中,因此本季度租赁需求较上季度有所减弱。本季度无新项目入市,也无现存项目退出,因此服务式公寓市场的总存量保持不变。随着总存量的稳定以及需求的小幅下滑,本季度服务式公寓市场空置率上涨了0.9个百分点至12.0%。租金方面,大部分业主预见到成本将因税制改革(“营改增”)而增加,因此一些位置优越的热门项目在本季开始提高租金,而市场上其他项目租金价格则维持稳定。平均而言,本季度服务式公寓的租金环比微涨1.0%。 

房价飙升引发调控政策收紧。 为了抑制房价增长过快并给过热的住宅市场降温,3月25日上海政府收紧了二套房政策并提高了非上海本地居民的购房门槛。我们预计在新政的影响下,年内上海住宅市场成交量将大幅下降,而房价涨幅也将得到控制。​


零售物业

​快时尚品牌及潮流服装品牌扩张迅速;奢侈品零售商关闭了表现欠佳的店铺。本季内,顶级奢侈品零售商通过在核心零售商圈关闭表现欠佳的店面以优化品牌的整体表现。为了应对销售增长的停滞,路易威登和登喜路分别于力宝广场和恒隆广场关闭了一家品牌旗舰店。仲量联行上海零售部租赁总监丽贝卡(Rebecca Tibbott)表示:“即使高端奢侈品销售增长趋缓,轻奢品牌将继续扩张。”例如,Michael Kors和Kate Spade计划将在大悦城开店,而Furla将于国金中心和中信泰富广场开店。在大众市场,快时尚品牌保持了扩张步伐。本季内,无印良品、盖璞、优衣库和他们集团旗下的子品牌入驻了市内新开业的购物中心。与此同时,潮流服饰品牌包括Moussy,Sly和IT集团旗下品牌(Izzue、Aape和Chocoolate)积极扩张。

一个核心商圈项目和四个非核心商圈项目于一季度开业。在新天地商圈,总建筑面积为27,000平方米的湖滨道二期开业,主要为周边居民及工作人群提供更丰富的休闲及餐饮选择。同期内,非核心商圈的大悦城二期、紫荆广场、合生汇、协信星光广场相继开业,总建筑面积达403,300平方米。由于新开业的项目均位于相对成熟的零售商圈内,这些商场实现了较为理想的开业率。本季内,由于个别核心商圈的项目进入租户调整期,核心商圈空置率小幅上升至8.5%;由于新入市的项目空置率普遍高于市场整体空置率,非核心商圈的空置率小幅上升至8.9%。 

未来供应量较大,租金缓步上升。在核心商圈,购物中心首层租金环比增长0.3%,达到每平方米每天52.7元。非核心商圈租金环比增长2.0%,达到每平方米每天21.1元。核心区域和非核心区域的未来供应较大。由于个别商圈有多个项目预计于未来的几年内集中入市,这些商圈的租金增长将有所放缓。


物流

​非保税市场季度净吸纳量达到自2007年以来最高水平。非保税市场净吸纳量在2016年第一季度达到172,000平方米,其中超过一半吸纳量来自新增供应。第三方物流、电商和制造业公司保持活跃,主要在上海西部地区租赁面积。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“此外,对整车仓储需求的不断提升将惠及位于上海海港附近的市场。”从本季度新竣工的两个项目的表现可以看出,上海西区市场租赁情况好于东区:本季度嘉民位于青浦地区的新竣工项目几乎满租,而同一开发商位于浦东机场附近的项目租赁进展比较缓慢。

​两座非保税项目竣工。本季度有两个新增供应,总计207,600平方米进入市场:嘉民青浦项目(110,000平方米)和嘉民浦东机场三期项目(97,600平方米)。此外,位于宝山的一个非保税项目和位于外高桥的一个保税项目被推迟到下个季度。由于新增供应租赁情况表现不一,本季度非保税市场空置率本季度上升0.3个百分点至9.5%。上海非保税市场空置面积仍主要集中在东部的临港及机场附近。同时,有限供应和稳定需求使保税市场空置率微降至6.9%。

​强劲需求带动租金增长提速。由于本季度两个新增供应以高于市场水平的价格入市,市场平均租金增长加快。然而受制于周边城市竞争以及现有业主对未来大量新增供应的顾虑,租金同质比增长较为有限。


投资

​投资者对于办公楼物业的需求持续强劲,特别是来自内资买家的需求。虽然2016年第一季度办公楼成交量有限,购买上海办公楼资产的需求仍然强劲。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:“特别是国内的资本,受益于监管政策的放松以及融资渠道的增多,正在寻找稳定的办公楼资产。”除中央商务区内的物业以外,这类买家同样也在关注投资非中央商务区和产业园区内租金稳定的高品质资产的机会。例如,本季度ARA资产管理有限公司将位于浦西非中央商务区内的北岸长风大厦出售予保德信金融集团。

零售市场预计将会出现更多的资产包交易。在零售市场,国内外机构的投资者对于资产包交易的兴趣都将大于对单个物业投资的兴趣。因此我们预计零售市场会有更多资产包交易发生,正如去年亿万豪剑桥公司投资崇邦位于上海及其他城市的数个“Life Hub”品牌购物中心的交易。

投资者对物流市场持续表现出兴趣。2016年初,企业层面的投资继续占据物流市场投资活动的主要部分,而整栋物业的资产交易相对有限。现有开发商之间的企业并购将日益增多,同时一些中国物流开发商们为了更好地利用市场对物流仓储空间的强烈需求,正在筹划上市。

– 完–



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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn