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上海

上海建筑改造更新项目发展迎来新契机


​​至2020年上海市建设用地总规模将控制在约3200平方公里,所以未来5年上海只有100多平方公里建设用地供应。上海已进入土地存量开发阶段,所以城市更新将成为上海未来城市可持续发展的主要方向

2014年初上海连续出台《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》三大政策文件,意味着上海将通过土地利用方式转变从而促进经济社会发展方式转变。

过去几年中越来越多的开发商与投资商也已加入建筑改造更新项目的投资和收购中,其中代表性案例包括:

  • 2013年11月,某中资企业以人民币21.18亿元收购上海锦沧文华大酒店100%股权
  • 2014年3月,深圳城市建设投资发展有限公司收购力波酿酒(上海)有限公司50% 股份
  • 2014年5月,阳光新业地产以人民币7.59亿元收购上海银河宾馆90%股权
  • 2014年9月,上实城开与香港南丰以约45.2亿港元收购上海世贸商城99%股权


仲量联行认为成功的建筑改造更新项目应告别传统的低成本开发策略,而是需要充分挖掘项目自身特色、寻找市场潜在机会点,进而寻找项目差异化发展策略。

仲量联行认为成功的建筑改造更新项目应具备三大要素,具体包括:

明确产业导向

项目的产业选择一方面需要符合城市和区域的宏观产业导向,另一方面需要依据项目自身的区位和资源条件寻找切实可行的产业切入点。明确的产业导向对于项目后续吸引龙头企业,形成产业发展生态圈和保持项目长久的竞争力均具有深远的意义。仲量联行参与的上海徐汇滨江片区依托文化传媒产业定位,通过引入东方梦工厂、湖南卫视等国内外知名文化传媒企业总部,建设以龙美术馆西岸馆、余德耀美术馆等为代表的文化公建项目。上海徐汇滨江成功从过去的上海垃圾码头和工业岸线转变成如今上海黄浦江两岸沿线中最具有影响力的新兴片区之一,区域环境和配套大为改善,汇聚了由绿地、正大、保利、兰桂坊等知名国内外开发商投资建设的一系列知名城市综合体项目。

挖掘地块价值

城市更新项目的关键在于通过片区和项目的再开发,充分挖掘地块自身和周边的核心资源,从而带动土地价值的提升。随着城市的发展,多元交通连接、稀缺景观和文化资源和城市中心核心区位等地块资源重要性正越来越受到关注,所以如何发现地块资源,并通过差异化的功能定位挖掘地块价值值得政府和开发商深入思考。由仲量联行参与的上海地铁14号线浦东段沿线地块项目,依托上海自贸区的扩区,地铁14号线的规划确定,延安路高架延伸工程东西通道的开工建设,地铁14号线沿线土地价值大大提高,一方面沿线土地绝大多数均属于内环内核心区位,同时处于自贸区范围内,另一方面地铁上盖和地铁多线换乘等概念使得地块在再开发过程中被赋予了更多新的功能和发展机会,商务办公、文化配套等主导功能使得地块开发为区域产业和经济发展带来更多的促进。

确立开发模式

过去的土地开发模式更多是拆迁-出让-开发的模式,政府在前期过程中均需要成大巨大的资金压力,在新的经济环境下尤其在城市更新项目中合作开发模式等新兴开发模式将呈现出更多的发展机会。一方面政府无需承担地块上原有企业拆迁安置补偿的资金压力,另一方面原有企业也可以通过地块再开发从而分享地块价值提升后多带来的持续收入。由仲量联行参与的上海陆家嘴滨江金融城片区为中信泰富集团和中国船舶工业集团(项目土地原产权方)共同投资建设的城市综合体新地标。项目前身为上海船厂用地,通过两家企业的强强联手合作开发,该片区已经成为集文化演艺、总部办公、高端酒店、精品商业和豪华住宅等功能为一体的综合片区,并吸引中国建设银行和中国农业银行等金融总部企业进驻。

仲量联行参与的代表性城市更新项目包括:

  • 上海虹桥机场一号航站楼东片区整体改造
  • 上海浦东新民洋码头区域整体提升更新策略
  • 上海外滩金融聚集带整体提升更新策略
  • 上海世博片区整体提升更新策略
  • 上海明天广场改造提升
  • ​上海世贸商城改造提升
  • 上海老市府大楼改造提升



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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。www.jll.com/asiapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​